某地产项目入市研判ppt课件

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1、XX项目07年入市研判2006-12推导思路客户构成市场前提项目理解现状趋势现状趋势概况机会比较优劣策略思考项目价格与完销期XX板块市场分析世博会功能区金桥出口加工区张江功能区滨江发展轴联洋东城华城XXXX人民广场9公里陆家嘴9公里张江工业园11公里世博会场4公里世博会功能区金桥出口加工区张江功能区陆家嘴功能区滨江发展轴XX世博生活能区联洋东城XX华城张江功能区XXXX板块——区位优势明显，成为市级人口导入区区域位置：XX项目所在地为大XX板块，大XX板块位于浦东西南地区，是目前浦东地区最大的常规居住区之一。其北面紧邻2010年

2、世博会功能区，东北面是北蔡六里生活区，南依外环线，西靠卢浦大桥延伸出的济阳路与上南板块。卢浦大桥轨道交通6号线轨道交通7号线轨道交通8号线西藏路隧道上中路隧道及中环线打浦桥隧道徐浦大桥与外环线三鲁公路轨道交通11号线（规划）XX板块交通条件日益完善，居住价值不断提升右图中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自浦西卢湾、黄浦的客户轨道8号线（07年通车）：将为区域导入来自市中心区域客户轨道6、7号线（08-09年通车）：将为区域导入金桥、六里地区的客户三鲁公路（06年底通车）：将为区域导入来自浦江镇地区的

3、客户中环线及上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自徐汇和闵行的客户作为人口导入区，项目所在地的西XX区域拥有8条以上公交线路，涉及6、8，11号线三条轨道交通，其本身位于外环与中环之间，随着这些规划路线的逐渐落实，其作为居住区的便利性与可达性日渐提高。本案XX板块的划分西XX东XX世博规划区北XX区隔界线：以川杨河与杨高南路为界，将大XX板块分为：北XX、东XX与西XX三个细分板块。XX板块供应分布外环线川杨河衡辰XX苑7641元在售257套杨高南路上南路11月底网上成交数据汇总中房XX河畔8030元在售116套XX国际公寓

4、10746元(装修)在售78套中房XX苑9414元(装修)在售278套XX国际公寓10000元洋房13500元在售90套环球中央花园8364元在售184套金地未来域9503(装修)在售31套XX新里程公寓9030元在售18套北三林西三林东三林本案XX板块——三大区域，三大价格体系北XX价格最高，毛坯房价格为10000-11000元/平方米。东XX处于中等，毛坯房价格为8400-9500元/平方米。西XX价格最低，毛坯房价格为7400-8400元/平方米西XX东XX北XX价格态势：北“高”，东“中”，西“低”XX板块供应充足，大盘

5、供应成为主角项目名称供应物态在售面积（M2）在售套数（套）占总套数比例（%）环球中央花园公寓25882.5918419%XX国际混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未来域公寓3946313%XX新里程公寓31230%XX苑公寓34518.9627818%衡辰XX苑公寓3353125726%XX国际公寓公寓4391.89788%XX河畔公寓13830.9411612%合计117400.341075100%目前，区域内“环球翡翠湾”和“未来域”进入清盘状态；加上目前区域内其他供应，累计在售供应量约为：1350多套，

6、11月末在售总面积近15万平米。加上后续推量，预计2006年底XX板块在售面积将达到18万平米。XX板块价格趋势平稳是主基调整个XX板块中，，除了XX新里程，大多数项目价格走势都很平稳。XX国际公寓和XX国际名园的价格在10500—11000之间，属于高端，而中房XX苑和未来域虽然徘徊于9300－9500元区间，但撇去其装修成本，毛坯价格应当在8200元左右，反而低于东XX区域的新里程与环球中央花园。2006年XX板块监测项目价格走势6000700080009000100001100012000环球中央7802758876587

7、7788213841183498449839185988344未来域91029281946693229216933595389067917695239503XX苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰XX苑77757558739674087584763376337641XX国际公寓1054710643111251073710985XX新里程9061XX国际9990105191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月XX板块价格趋势从06年的板块均价走势看，板块成交均价是

8、上扬的，但是其市场背景却是成交量的下滑。区域内由于XX新里程，以及XX国际这样的高单价毛坯公寓的产品出现，毛坯住宅的价格走势稳步上升。XX板块成交呈现递减趋势与价格节节攀升相反，经过年初至5月的小阳春，宏观调控后的板块成交量却一直处于下滑状态XX板块成交趋势与0