蓝色创意魅力之城项目推广案.ppt

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1、6页谈08魅力之城项目推广案前言从08年“魅力之城”的年度销售目标出台的那一刻起，一帮从事营销工作的人员将面临着巨大的挑战——饥肠辘辘或者满嘴油腻，总之，一块骨头是放在眼前了。作为营销企划公司，这个时候如果仅是围绕着传统路子上的“品牌”“创意”“平面稿”去思考，那无疑就是在做“嗅着香味就能充饥”的美梦。这个时候，我们需要的不是诗情画意而是一副森森白牙——镶金的，带钻的，能啃骨头的。因此，08年的营销推广，更多地是要从销售角度，给出一揽子的解决思路，甚至是重视原有的销售模式，提出更为创新的方法。也因此，本次提报不再像以往那样八股，从宏观到秀稿说些人所皆知，无关痛痒的话（

2、其意义只是为了表明我们做了些功课），而是从问题到方法的直接表述。某种程度上，也是对“6P汇报”的一种响应，苦于才力有限，只能暂时做到意念的简约。NO.1页谈破题难度的背后魅力之城08年存在五大难题：一、销量大；二、产品新；三、推案急；四、竞争多；五、费用少。这些难题是真实，而复杂地存在。从表面上看2007年60451304091043合计5523620244精装修719114291111花园洋房541523180174高层584081243657小高层5517549357多层成交均价面积合计套数产品类型2008年8848158065.31240合计925055700.

3、18375精装修高层866478967654精装修小高层873423398.12211精装修多层成交均价面积合计套数产品类型07年，市好，毛坯房，总价低，总量130409方，几乎接近饱和值。08年，宏观政策严厉，精装房，总价高，要求总量近16万方。就数字本身而言，并不令人可怕，问题是前面的限制条件，令人犯难！另一组数字则把问题推向了尖锐化：此数据不包括C12及C1开盘日期6月9日8月24日10月20日推出户数16112068诚意金数量16312834比例1：11：11：0.5分析：从精装修房和毛坯房的去化速度，可以清晰地发现，新的产品类别，并没有被区域消费者完全接受，

4、总价的上升，使得很多客户被屏蔽在了外面。50%的客户流失，使得销量的相对数值增加。新产品：推案急全年12个月，有10个月在推盘，每月推盘量不少于100套。这样导致两个问题出现：①客户积累在推案过程中被不断稀释；②客户积累时间不足组团示范区开放节点预计开盘时间C2/3小高层（装修）2007年12月22日2008年1月12日C2/3多层（装修）2008年3月1日C18小高层（装修）2008年3月8日2008年4月12日A11/12小高层(装修)2008年4月26日2008年5月1日A11/12多层(装修)2008年6月14日A7-1小高层（装修）2008年4月26日200

5、8年7月12日2008年8月9日A7-2高层(装修)2008年9月6日C17高层(装修)2008年9月13日2008年10月1日2008年11月1日竞争强区域内竞品顺驰·天鹅湖万科魅力之城太湖国际社区栖霞瑜憬湾阳光城市花园蠡湖壹号银河湾花园万科魅力之城新增竞品六药厂地块竞争强原有项目——太湖国际社区——08年华润的主推产品为高层，主要的量体是集中在蠡湖大道西侧的点式高层，分别为18F和33F，另一部分为其一期北侧的板式高层，这些房源主要以90-130平米的两房和三房为主。顺驰天鹅湖——08年，顺驰将会推出其二期产品，位于现在售区域的南侧，08年年初仍然以目前在售的依云

6、湾的尾房为主。12月底推出另外两栋依云湾的高层，约100余户，户型主要为51㎡的单身公寓和120-130㎡的三房蠡湖一号——08年年初开盘，目前现场洋房和联排的户型还没有印制，主要积累的是高层的客户，据了解，大约已有500多组客户进行了意向登记，而开盘的具体时间和方式现在还没有确定。瑜憬湾——预计其08年的主要推盘，全部为高层和小高层产品，目前二期地块中只有少量楼栋正在施工，根据其工期以及一区尾房的销售情况以及现场的施工情况，预计二期的产品会在08年4、5月份推出，地段、景观将成为其主要的卖点。阳光城市花园——08年，其主要销售的区域仍然集中在其三期，主要以洋房和小高

7、层为主竞争强新增项目——阳光嘉园——该楼盘处于滨湖区核心位置临近河埒广场及梁溪河，预计08年4月开盘，目前已经开始预约登记，据现场宣称已积累意向客户1.5千组。万达地块——首批将会推出精装修单身公寓，计划在08年5、6月份开盘，单价预计在8000元左右，而商业及毛坯住宅也会在后期陆续推出，目前预计价格商铺25000元/㎡，住宅7000元/㎡。银河湾——毛坯房，预计在08年年初开盘，首批将推出花园洋房产品，目前项目处于客户蓄水阶段，主要是通过对其开发商的介绍和其在南京等地已建项目的展示来吸引客户。正式项目资料尚未公布。体育中心北侧地块——内容不详阳光城