城市综合体营销十式.ppt

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1、城市综合体营销十式——呼包鄂区域实践之包头凯旋·中央公园1版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。策略思路分解Part1企业战略计划书（财务目标、项目占位、企业发展计划）市场分析及本体的经济利润估算（寻找影响利润的市场风险、测算利润、物业排布）市场物业扫描及案例移植（市场扫描、案例的实地考察与借鉴）产品定位及物业发展建议（快出货的产品配比、产品设计的跟踪服务）营销策略（高速度出货的策略组合、高

2、利润的推售实现）找目标看利润避风险可实现提速度所处开发阶段估算利润阶段拿地阶段市场调研阶段产品设计阶段营销策略阶段通过前期的策略谋划，理顺项目各开发阶段的策略重点，同时在定位、产品设计、营销推货各环节均围绕本案快速走量的开发原则来展开。执行思路分解Part2营销准备，去拙取精（整合卖点、差异诉求、沟通渠道）区域价值炒作，优势组合（媒体平台、事件营销、速度传播）媒体炒作，病毒性传播（事件营销、业内营销、定向传播）资料库营销，VIP蓄客（圈层营销、积分优惠、暖场活动）设置价格门槛，虚实结合（线上线下统一爆破、分阶段释放不同价格点）找差异树形象

3、挖价值保热销垒客户所处营销阶段树立项目形象阶段营销筹备阶段解读产品阶段续客阶段开盘准备阶段通过策略的针对性，制造阶段性热点，形成节点爆破，制造项目持续性关注度，同时在表现形式上形成差异化区隔特征，各环节围绕营销节点来展开速度营销。蓄势待发，引爆售楼处开放营销中心筹备，符合项目气质渠道通路沟通，准备节点性冲击主打差异化特征，确定设计调性整合项目卖点，VI及道具企划物料展示VI系统折页、户型单页、DM、围挡、道旗媒体渠道纸媒、广播、短信、直投、户外、网络营销中心装饰昭示门头、前台LOGO、接待区布置、项目沙盘、户型沙盘、3D播放区、门牌标识、

4、灯光配饰等围绕本案速度营销的原则，取其重点各个击破项目效果图围挡广告售楼处现场营销第一式区域价值炒作，先说区域，再说产品区域概念炒作升温，放大区域特征带来的优势，并领跑包头城市营销平台。整体炒作思路通过对城市核心区域地段公园资源价值体系和环境资源的炒作，吸引广大客群关注本案，从而达到市场关注度，为项目树立品牌价值。事件营销通过展现城市发展成果的政府性质活动，并利用钢铁大街与包钢集团的潜在关系，为项目扩大宣传覆盖面，又可发掘包钢的潜在客户资源。营销第二式利用政府喉舌，炒卖区域售楼处对外开放活动成功造势运用渠道通路，展现区域价值老照片征集活动

5、，突显稀缺价值区域软文炒作，深报地段价值电台专访，塑造区域价值走向户外广告牌软广钢铁大街老照片展售楼处开放仪式区域价值的炒作，树立项目城市标杆形象营销第二式人物采访，解读项目产品力短信、直投、广播、网络等通路渗透性快速解读产品力产品说明会，业内传播深入报道DM直投项目网站首页《周末生活周刊》理性书写低碳“邂逅”地产的诗意华章凯旋地产的新闻发布会盛情开启。在云集的媒体面前，无论从哪一个角度探究凯旋地产，都让人肃然起敬。这种敬意来自对一个企业品牌的信任，更是对其掌舵者大家风范的认可。杂志封面营销第三式6月冲击波，产品说明会、记者招待会、电台名

6、人show、封面人物，将企业形象、领袖形象、项目形象全面提升资料库营销，VIP卡蓄客办理“凯旋会”可享受万元的房款优惠。圈层营销——对所有客户用客户会形式进行管理会员维护体系——建议圈层后对其进行维护，答谢活动及奖励政策凯旋会夏日缤纷嘉年华活动水果会/社区美食节/冷餐会/活动游戏/乐器演奏礼品活动游戏售楼处现场营销第四式设置价格门槛，虚实结合线上线下统一爆破、分阶段释放不同价格点;线上报均价、起价，线下分楼层分产品均价释放——为了日后达成客户成交心里价位，均价释放比实际高200元左右定点投放起价——以短信、DＭ直投的方式释放起价，扫描意向

7、客户，增加来电来访量“均价6300元左右，拥有钢铁大街公园大宅”此标题各媒体渠道集中轰炸，提高办卡纯度和数量。线下个别户型报价最高为8000元，建立项目价格标杆，提升项目价值。“起价5500元左右，收藏钢铁大街与八一公园的绝版资源”，拉低客户的心里预期，销售端发力成为最终客户。开盘前形成售楼处火爆现场，提高上门量，为热销做准备。营销第五式THANKS