北京商业地产分析.ppt

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1、B.A.Consulting偉業商業中国商业地产分析——蔡宇翔2004年中国商业地产发展概况2004年中国商业地产发展概况投资火热，商业地产市场持续升温北京、上海、深圳等重点城市以及广州、杭州等一线城市仍旧称为投资热点二三级城市商业地产发展迅速，市场潜力初现shoppingmall继续出现并发展，但其问题也逐步集中出现国家宏观政策以及新的商业市场变化对商业地产市场影响巨大央行加息置业投资银行首付成数提高，商贷收紧国家城市商业网点规划条例即将公布国家即将放开商业经营限制，外资百货进入大规模中国主要城市（北京）商业地产盲目投资初现，主要城市商业地产市场开始整合。专业商业代理

2、以及经营管理发展迅速，逐渐被市场接受与认可。同时商业代理市场仍处在摸索与整合期。中国城市房价对比中国城市房价排行经统计2004年全国各城市房价排名排名城市每平米平均房价（元）1上海66272深圳58973广州56604杭州56515宁波52516北京50527青岛44398厦门44009南京411510苏州3209中国城市房价排行2004年全国各城市家庭人均可支配收入排名城市每平米平均房价（元）1上海274062深圳176783广州170264杭州162755宁波156676北京148657青岛145578厦门144849南京1200010苏州11500总体2005年国

3、内商业地产发展趋势2005年国内商业地产发展趋势根据上述的总结与分析，我们认为2005年国内商业地产市场有以下几个发展趋势：1.国内主要城市商业投资将继续走高，但商业地产投资类型将有所变化与调整《城市商业网点规划条例》等法规即将出台，社区商业将成为新亮点2005年国内商业地产发展趋势2005年初，国务院将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，网点规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发盲目性。根据《条例》规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建

4、设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。2005

5、年国内商业地产发展趋势2.随着商业地产市场的泡沫初现，宏观调控将逐渐显现，从而导致商业地产开发门槛与开发集中度将大幅提高2005年国内商业地产发展趋势随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内

6、并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响，这是2005年市场发展的不确定因素之一。2005年国内商业地产发展趋势3.随着国民GDP的不断增加，消费需求上扬明显，从而导致商家对商铺的需求将大幅增加2005年国内商业地产发展趋势随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模，占领市场的基础。据了解，家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开12家店铺，在其他一些大城市各新开6到8家新店

7、，同时计划，明年新开100家迪亚店，2005年新增10至15家冠军生鲜超市。2005年，外资商业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。2005年国内商业地产发展趋势4.商业地产专业代理成为主流，商业物业经营管理模式逐渐成熟，运营模式将回归理性，以租为主将成主流2005年国内商业地产发展趋势从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能