房地产金融的风险评估与防范措施.pdf

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1、我国房地产金融的风险分析与防范措施摘要：从20世纪末开始，我国房地产业迅猛地发展，同时也带动着我国经济的发展。自从我国加入WTO后，也加快房地产和金融业相结合的国际趋势，将房地产投融资作为金融市场的一个重要部分。将房地产与金融相结合，其风险及防范就成为我国房地产行业和金融行业发展的一个重要问题。本文第一部分是房地产金融风险的概述，第二部分和第三部分是我国房地产金融风险的类型和形成原因，第四部分介绍的是我国防范房地产金融风险的一些措施。关键字：房地产金融、风险、形成原因、防范措施1一、房地产金融风险概述房地产行业是一个高投资、高收益和高风险的

2、行业，其产生的金融风险会影响社会和市场秩序，甚至会引发经济危机。因此，如果识别和防范房地产金融风险十分重要。（一）房地产金融风险含义房地产有广义和狭义的两种解释。广义的房地产是指土地及其土地上的永久性建筑物、基础设施、水、矿藏和森林等自然资源；狭义的房地产是指土地和土地上的建筑物、附着物及由此衍生的各种权属关系。本文所说的房地产是指狭义上的房地产，也就是房产和地产的总称，即土地、建筑物及由此产生出来的所有权，是国家政策许可的、企业、个人可以投资的房地产。房地产金融风险是指金融机构为房地产行业提供资金的融通、筹集、清算等服务，由于各种事先无法

3、预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产作为一种有形资产在家金融信贷扩张的影响下，可能出现货币价格大幅上升，也可能因为宏观和微观的经济环境的影响而使得价格急剧下跌，这些都是房地产金融的风险。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融结构面临的风险，也包括着整个房地产金融体系的风险。由于房地产行业是一个高投入、高回报的行业，所以很容易将金融行业的风险扩大，如果房地产金融对房地产行业投入过多，所带来的信贷膨胀和经济泡沫很可能导致金融危机。（二）房地产金融风险特点1、社会性房地产金融风险的社会性是由房

4、地产金融行业的融资渠道决定的。由于房地产行业是一个高投入的行业，所以房地产的投资大多数来源于银行等一些金融机构。久而久之房地产开发商或者中介就越来越依赖于与银行的这种债权债务关系，自有资金就越来越少。如果房地产发生价格波动或者经济危机，房地产企业不能偿还金融机构的债务，如果此时一些客户向金融机构挤兑存款，则将引起金融机构的倒闭，从而影响社会和市场经济的稳定。这一连串房地产企业、金融机构和社会公众的关系，体现了房地产金融风险的社会性。2、扩张性当前社会房地产金融机构和客户之间，金融机构相互之间都存在着大量的债权债务关系。金融衍生物的发展也使得

5、更多经济体之间密切联系。这就使得各种风险急剧增加，影响扩大。如果中间任意一个环节出现信用等问题，就可能引发一连串的反应，严重的话可能诱发经融危机。3、可控性和周期性虽然房地产金融风险非常的可怕，但是还是可以通过一定的手段进行预防和2控制。在房地产金融部门中，我们可以从人为管理、市场经营、政策风险等系统风险的角度进行预防和控制。同时，房地产行业也是具有一定的周期性的，与经济周期相类似，可以作为预防和控制房地产金融风险的参考。二、房地产金融风险的种类金融机构与房地产行业的联系主要是银行对开放商的投资贷款以及对个人购房的贷款，因此开发商和购房个人

6、的行为都可能引发房地产金融风险。在实际中，房地产金融风险主要有以下几种：（一）信用风险房地产金融风险中的信用风险包括购房者的个人信用风险和开发商的信用风险。由于购买住房的费用较高，购房者通常采取个人贷款的形式进行购房。如果购房者因各种原因没有按照合同要求进行按期还款，则金融机构可能会出现资金链断裂。购房者的信用风险已经成为房地产金融风险的一个高速增长点开发商的信用风险目前还是一个主要的风险。由于开发商无法偿还贷款，导致金融机构和中介机构面临很大的风险。开发商不能偿还贷款的原因有以下几点：开发商将同一套商品房销售个不同的个人，通过这些购房者将

7、商品房重复抵押给银行，套取银行贷款；开放商获取贷款资金后，变更了资金的协议用途，转而投向一些高风险的豪宅、别墅等项目，或可能从事别的高风险行业，造成损失后则将风险转向银行；在获取第一笔贷款后，开发商以归还贷款为条件，让银行提供长期的资金保证，将自身与银行捆绑；将已经收回的款项投入到别的项目当中，而不归还银行的贷款等等。（二）利率风险利率风险就是利率变动所带来的风险。由于房地产行业信贷的款项较大，期限较长，所以在信贷期间的利率变动非常容易带来货币贬值的风险。目前，我国利用利率的货币手段进行宏观调控频繁，这就更容易在房地产金融里产生利率的风险。

8、这就要求金融机构对于利率变动和防范利率风险有较高的能力。（三）政策风险政策风险就是指国家的政策引起的房地产金融的风险。在我国，国家为了控制房价，中央和各地都出台了各种各样的政策，