协同运作规划在多项目运作中的实践初探.pdf

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1、管理论坛器ManagementForum协同运作规划在多项目运作中的实践初探胡建京．刘卫功(北京市政建设集团有限责任公司，北京100089)摘要：随着经济活动的日渐活跃．企业越来越多地面临多项目运作情况。在对北京市某集团多个存量资产盘活运作的过程中，充分利用了项目间的共性。从整体运作和经营、战略定位、资源分配、风险控制、管理模式等角度进行整合，编制多项目协同运作规划，大大提高了项目运作的效益，充分证明了协同运作规划对多项目运作具有重要作用。关键词：协同运作规划；多项目；整合中图分类号：F273．4文献标志码：B文章编号：1009—7767(2010)01-0161-03Appl

2、icationofCoordinatePlanRelatetotheImplementofMulti-ProjectHuJianjing．UuWeigong随着经济活动的日渐活跃，企业越来越多地面临多项目运作情况。我们在工作中发现，企业面对的众多项目大多具有共性．这些共性使得项目具有更多整合的可能性，如果从整体运作和经营角度把具有共性项目从战略定位、资源分配、风险控制、管理模式角度进行整合，提前做出规划。将大大提高运作效益。本文以北京市某集团多个存量资产盘活运作为例，说明协同运作规划在多项目运作中的应用。1现有存量资产的特点及需要解决的问题1．1特点某集团是大型国有企业，在寻求

3、多元化经营和提高企业整体经营管理效率过程中，决定从内部存量土地和写字楼资产盘活入手。开辟新的多元化经营路径和运作模式。在对现有存量土地和写字楼资产进行充分调研和分析后，发现有多个项目具备开发的条件和潜在价值。且这些项目具有共同的特点，如：1)项目区位优势明显，大的交通环境好，局部进入性一般；2)受大商圈辐射，周边商务配套和生活配套较完善。但档次相对不高；3)单项目规模不大，属于小规模写字楼；4)房屋的建设年代较早，外体老旧，物业服务水平不高。1．2需要解决的问题决策者在对项目群进行决策和运作方案思考时发现有几方面问题需要解决。即：1)项目群虽然具有整合前景，但没有从经营整合角度

4、考虑运作使其如何发挥最佳整体效益。2)各项目对企业资源、资金、专业人员等有相同的占用需求，集团内部资源是有限的．如何科学合理地将资源和多项目进行匹配成为运作决策焦点。3)写字楼仍为占有单位和租户使用。需要综合考虑使用者的安置，合理安排各方利益。经过对项目特点的挖掘和问题的充分探讨，集团认为要站在整体角度制定协同运作规划，建立统一的品牌和形象，才能协调项目间运作和整合各种资源。2协同运作规划以整合统筹和滚动运作为原则投资、建设周期、经营定位、建设管理方式等单个项目的组成因素。在多项目运作中表现为资金、时间、人员等企业有效资源在项目间的协调、分配、衔接和均衡。通过资源和项目间的平衡

5、，达到整体相对优的实施组合的目的是多项目运作的内容与核心。因此，协同运作规划的原则主要体现在整合统筹和滚动运作两方面，即：1)统一品牌实现整合和统筹。充分利用多项目的共性特征．建立统一的形象和经营模式。品牌化管理，改变了多项目运作决策采用2010第1期(1一)$28豢-．事薛笈术q盯161器管理论坛ManagementForum单项目投资收益最大化决策目标简单累加的粗放式决策方式，是以实现整体价值最大化和品牌价值最大化为设计目标的多项目整体运作模式。另外，办公需求并非只有单纯的办公室。还需要配套的会议室、复印打印间、公车服务等等，因此，在对写字楼整体进行配套设施规划时．应考虑打

6、造个性化的品牌内涵。对其内部所应实现的功能进行统一设计和平衡。2)实现资金滚动的物理空间滚动。资金运用的可持续性是实现多项目成功运作的核心。该集团此次运作的多个项目总投资近6亿元，由于是同时投入所以对集团而言具有较重的资金压力，需要设计科学合理的资金运用方案，分散投资，并借助各种融资方式来缓解该压力。另外．写字楼重新开发必须解决原有租户的临时办公需求。因此．需要按照整体规划分步实施的开发思路．在进行项目时序选择时，考虑在项目内解决现有租户办公需求的无缝衔接。以实现整体物理空间滚动开发。3协同运作规划主要输出内容简析3．1操作层面近年越来越受到各地政府重视的投、融资规划搭起了城市

7、规划与建设的桥梁。协同运作规划充分借鉴投、融资规划方法。以多项目间的协同运作为宗旨，详细规划建设时序、资金运用方案，揭示整体性运作风险。并建立人机对话的技术支持体系。以协助实现多项目的高效运作。3．1．1建设时序资源稀缺性是多项目建设最大的限制性条件。协同运作规划设计“3、4、5”的开发方案．则较好地解决了这个问题。即：3年时间实现全部项目开工；4年时间完成项目建设；5年时间全部项目投入运营。该开发方案通过项目间的错位安排，合理地配置了各种资源。项目间的时序安排具有多种路径，不同的路径主要区