最优政策与社会福利的动态均衡分析_王永钦.pdf

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1、住房市场数量型干预下最优政策与社会福利的动态均衡分析*王永钦包特内容提要本文基于一个包含了消费者在租房－买房之间作二元选择的租金－房价互动模型，系统地研究了数量型干预在长期对住房市场均衡租金和价格的影响。我们发现，在通常的参数范围内，数量型干预可以使长期均衡价格下降。同时，我们讨论了其他调控政策在租金－房价互动模型框架下对市场均衡的影响。我们发现，提供社会保障房和实行租金管制会使均衡房价和房租都下降，给予所有居民平等的社会

2、福利和保护租客的规制政策会使均衡房价下降，房租上升。关键词数量型干预租金－房价互动住房市场住房福利效应一引言政府对住房市场的管制措施一般包括价格型干预工具和数量型干预工具。价格型干预工具包括租金管制、限价政策等;数量型干预工具包括土地用途的管制(Zon-ing)与限购政策等。从国际比较来看，一般而言，欧洲国家更强调在保障房和租房市场方面进行干预;而美国则主要通过住房金融市场对房地产进行干预，2008年爆发的*王永钦:复旦大学中国社会主义市场经济研究中心200433电子信箱:yongqinwang@

3、fudan．edu．cn;包特:南京大学金融工程研究中心和荷兰阿姆斯特丹大学经济系电子信箱:t．bao@uva．nl。作者排名不分先后。本文感谢匿名审稿人有价值的评论。本研究受到国家自然科学基金重点项目(70932003)、教育部“新世纪优秀人才支持计划”、教育部“人文社会科学重点研究基地基金”(07JJD790130)、复旦大学“985中国经济国际竞争力创新基地项目”、复旦大学“985工程三期整体推进社会科学研究项目”、“上海市重点学科建设项目”(B101)和“上海市浦江人才计划”的资助，特此致

4、谢。世界经济*2012年第11期·141·住房市场数量型干预下最优政策与社会福利的动态均衡分析全球性金融危机就是源自美国针对低收入群体的次贷市场崩溃。亚洲国家和地区的政府也积极干预住房市场，如韩国在1972～2000年曾长期采取限价政策和随机抽签分配的住房制度，目的是为中产阶级提供更多的住房。新加坡则长期实行“居者有其屋”的二元住房体系，大部分住房是通过政府高度干预的保障房“组屋”来提供的，另外少数高端住房则是通过市场来提

5、供的。即使是长期实行自由放任政策的中国香港地区，在二战后也长期实行租屋管制政策。房地产市场不仅本身有很多市场失灵，而且在一般均衡中，它可能还会放大经济体系的扭曲。例如，Eichengreen(2006)认为，日本经济泡沫化和经济长期陷入萧条就与政府在1985年放松了对房地产市场的管制，使住房成为自由交易的金融资产有关。在房地产市场的市场失灵方面，政府对房地产市场进行干预的一个重要原因是房地产市场的供给缺乏弹性，而供给刚性既有政治经济学方面的原因(Ortalo－Magne和Prat，2011)，也与

6、土地市场本身的特性有关。给定房地产市场供给方面的刚性，政府的干预政策需要作用于需求方。大部分国家和地区都通过价格型干预工具间接干预住房市场的需求方，而很少通过数量型干预工具直接干预住房市场需求方。中国的房地产市场自实行市场化改革以来，虽然取得了很大的进展(如人均居住面积有了很大的提高)，但房价自2003年以来快速飙升，已经成为一个重要的社会问题和政治问题。如何控制房价上升，实现“居者有其屋”，是政府亟待解决的问题。在过去的几年内，中国政府尝试了很多政策来控制房价，特别是在很多政策尝试没有取得预期效

7、果的情况下，于2010年出台了“限购令”，直接作用于房地产市场的需求方。房屋限购作为抑制房价过快上涨的一种政策工具，最早由北京市政府在2010年明确提出并实施，主要是通过限制非本地户籍或常住人口购房数量的方式抑制对住房的投机性需求。此政策的推出无疑使楼市价格持续飞速上涨的局面得到了有效的抑制。房屋限购政策的实施范围在2010年9月扩大到天津、上海等15个城市，又在2011年1月进一步扩大到36个城市。但关于限购会带来什么样的副作用，经济学家并没有统一的意见。一种代表性的观点认为(李稻葵，2011)

8、，限购从经济学的角度看是一种数量型干预工具，对于短期内的房价调控是必需的，但也会对价格机制产生一定的扭曲;也有一种看法是，在中心城市实行限购会将“热钱”赶到其他城市，①增加这些城市居民的住房成本;还有一种看法是，由于外地人的住房需求会在限购的限制下从购房转向租房，如果出租房源没有得到相应的增长，那么限购很可能会推高市场租①搜房网《话题:限购再轰二三线城市调控难压热钱游走》，http://news．hz．soufun．com/2011－07－20/5464895．htm。世界经济*2