项目二市场比较法识目标能力目标素质目标.ppt

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1、项目二市场比较法知识目标能力目标素质目标任务分解［知识目标］1.理解市场比较法的适用对象和条件2.掌握市场比较法的操作步骤［能力目标］1.能搜集完整、真实的交易实例信息2.能筛选出符合质量和数量要求的可比实例［素质目标］1.培养积累估价工作资料的习惯2.培养搜集和甄别可比实例的业务素质［任务分解］任务一：市场比较法的基本原理任务二：可比实例的筛选任务三：可比实例价格的修正与调整任务一市场比较法的基本原理§1.市场比较法的概念与理论依据§2.市场比较法的适用对象和条件§3.市场比较法的操作步骤案例导入某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地

2、产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000平方米，竣工日期为1980年5月。讨论：现委托某估价公司评估其转让价格，请问估价公司应搜集哪些资料？§1.市场比较法的概念与理论依据概念——将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。理论依据——替代原理§2.市场比较法的适用对象和条件同一供求范围内房地产市场发育程度较高，并在估价时点的近期存在着较多的类似房地产的交易§3.市场比较法的操作步骤一．搜集交易实例二．选取可比实例三．建立价格可比基础四．进行交易情况修正五．进行交易日期调整六．进行房地

3、产状况调整七．求取比准价格[作业与思考]1、什么是市场比较法？2、市场比较法的理论依据是什么？3、市场比较法的适用对象是什么？4、市场比较法的操作步骤是什么？任务二可比实例的筛选§1.搜集交易实例§2.选取可比实例及建立价格可比基础案例导入搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，建筑面积与使用面积的关

4、系为1平方米建筑面积＝０.75平方米使用面积。讨论：请对上述两个交易实例建立价格可比基础。？§1.搜集交易实例（一）搜集交易实例的途径1．查阅政府有关部门的房地产交易等资料；2．查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；3．参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料；4．向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况；5．假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。6．同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。（二）搜

5、集交易实例的内容1、交易双方的基本情况和交易目的；2、交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等；3、成交日期；4、成交价格；5、付款方式；6、交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。（三）建立房地产交易实例库§2.选取可比实例及建立价格可比基础（一）可比实例的定义——指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或相当，交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。（二）选取可比实例的质量要求1、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地段相同，或是在

6、同一供求范围内的类似地区。2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同4、可比实例的规模应与估价对象的规模相当5、可比实例的档次应与估价对象的档次相当6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例7、可比实例的交易类型应与估价目的吻合8、可比实例的成交日期应与估价时点接近，相隔一年以上的不宜采用9、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格（三）选取可比实例的数量要求3个以上(含3个)、10个以下(含10个)三、建立价格可比基础（一）统一付款方式（二）统一采用单价（三）统一币种和货币单

7、位（四）统一面积内涵（五）统一面积单位（一）统一付款方式要求：估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的金额例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为5％。，则在其成交日期时一次付清的价格为多少？(二)统一采用单价(三)统一币种和货币单位例：某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人