项目一房地产估价基本理论知识目标能力目标素质目标

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1、项目一房地产估价基本理论知识目标能力目标素质目标任务分解［知识目标］1.理解房地产价格的概念及形成条件2.掌握房地产价格的特征3.理解并掌握估替代原则的操作要求［能力目标］1.能结合房地产估价原则确定估价案例的估价目的、估价时点2.能把房地产估价原则中的合法原则、最高最佳原则、替代原则应用于实际估价业务中［素质目标］1.具备房地产经济学的基本知识2.能严格遵守房地产估价的操作法则。［任务分解］任务一：房地产与房地产估价任务二：房地产价格任务三：房地产估价原则任务一房地产与房地产估价§1.房地产的整体概念§2.房地产的特性§3.房地产估价的关键术语案例

2、导入原告张某、王某、李某、赵某均为某县物资局职工，自1997年起一直居住在物资局集资建设的两层住宅楼内。2001年6月10日，被告某县建筑公司经县建设局批准，在某县北城开发建成一栋5层商品住宅楼，楼高17米，与原告4人的二层住宅南北相邻。被告的商品住宅严重影响了原告住宅的采光和通风，给其生产生活造成很大不便，精神上造成很大伤害，经多次交涉无果，原告向法院提起诉讼，请求依法责令排除妨碍，停止侵害。讨论：原告的要求是否合理？§1.房地产的整体概念一、房地产的概念（一）房地产的概念（二）土地的概念（三）建筑物的概念（一）房地产的整体概念1、房地产的定义——

3、指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。（1）实物：指房地产的有形部分，如：建筑物外观、结构、装修；土地地形、地质条件等（2）权益：指房地产的无形部分，包括权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）房地产权利：共七项1）所有权2）使用权3）租赁权4）抵押权5）典权6）地役权7）空间利用权1）房地产所有权独有：共有：按份共有、共同共有建筑物区分所有权：包括：专有部分的所有权共用部分的持份权因共同关系所产生的成员权2)房地产使用权——土地使用权分为：出让土地使用权——国有土地划拨土地使用权——国有土

4、地土地承包经营权——农用地宅基地使用权——集体土地临时用地使用权3）房地产租赁权——指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利4）房地产抵押权——指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将房地产作为债权的担保5)房地产典权——指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。6）地役权——指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。最典型的地役权：通行权7）空间利用权——指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间并排除他人干涉的权利讨论：实物和权益对不同类型资产的影响？有

5、形资产：无形资产：房地产：（3）区位（location）位置：交通：环境：自然环境、人工环境等配套设施：衡量区位的标准：距离空间直线距离交通路线距离交通时间距离2、房地产的其他名称（1）不动产（2）物业（3）realestate和realpropertyLand:Earth’ssurfacetothecenteroftheearthandtheairspaceabovetheland,includingthetreesandwater.RealEstate:landpluspermanentman-madeadditions.RealProperty

6、:realestateplusbundleoflegalrights.（二）土地的概念1、土地的定义——指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。2、土地利用受到的限制（1）土地权利的设立和行使的限制（2）房地产相邻关系的限制（3）土地使用管制（1）土地权利的设立和行使的限制土地权利种类：1）所有权2）使用权3）租赁权4）地役权5）抵押权6）典权（2）房地产相邻关系的限制1）通风、采光、排水、排污的相邻关系案例：原告张某、王某、李某、赵某均为某县物资局职工，自1997年起一直居住在物资局集资建设的两层住宅楼内。2001年6月10日，被告某县建筑公司经

7、县建设局批准，在某县北城开发建成一栋5层商品住宅楼，楼高17米，与原告4人的二层住宅南北相邻。被告的商品住宅严重影响了原告住宅的采光和通风，给其生产生活造成很大不便，精神上造成很大伤害，经多次交涉无果，原告向法院提起诉讼，请求依法责令排除妨碍，停止侵害。经原告申请，法院依法委托某县建设局鉴定。经测量，两层住宅楼的底层8间房共影响采光面积138.76m2，遮挡长度为27.76m2，二楼8间房平均被遮挡高度为0.221m2，实际每间影响采光面积1.143m2，8间合计9.144m2，一、二层共计遮挡采光面积147.904m2。根据《物权法》规定，被告应当

8、就损害范围，赔偿原告损失，承担相应的民事责任。2）险情危害的相邻关系如：房屋内放置易燃、易爆、居毒、放射性物