浅议我国不动产善意取得制度

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1、浅议我国不动产善意取得制度戴晓林摘要不动产善意取得是善意取得制度应用于不动产交易的具体体现。传统民法理论认为善意取得制度适用范围仅以动产为限，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存在不同见解，我国理论界观点也不统一。本文以我国((物权法的106条规定为基点，介绍不动产善意取得，分析其制度的不足之处，并提出相关的完善建议。关键词不动产善意取得物权法中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)03-050-02一、不动产善意取得制度中的相关概念动产登记应比照适用于房地产。主要是指房屋，土地，森林和其

2、(一)不动产与动产他土地的地上定着物。在民法长达几千年的发展理论里，物的分类因标准不同而呈第二，不动产登记的内容是实际的权利关系不符合。登记的现出多样性：或分为主物与从物：或分为代替物与不代替物；或分当事人没有实际登记的权利，无权处置人无权处置是为前提。为种类物与特定物：或分为消费物与不消费物：或分为可分物与不第三，财产的变动基于法律行为的有效性(交易法律行为)。可分物：或分为原物与孽息，不胜枚举。I不动产即是相对不可动首先，必须是法律行为(交易)，如果一个赠与，继承，如果不属于之物。如德国民法典第94条规定：“土地或者建筑物的主要组成交易的范围，以保护善意实现交易的安全

3、性没有保障非交易行部分为定着于土地的物，特别是建筑物，及于土地尚未分离的出为。此外，交易必须是合法有效的，否则不受交易安全的保护。产物。种子自播种时起，植物自栽种时起，为土地的主要组成部第四，受让方已经完成了财产变更登记。产权变更登记是对分。为完成建筑物而添加的物为建筑物的主要组成部分2此外不动产转让的必要条件，最后，完成变更登记，任何财产转移的效日本民法典瑞士民法典。根据《物权法》可以了解到，不动产是果发生了，自然不适用善意取得。至于受让人是否持有诚意的财指土地、房屋、林木等地上定着物。这也继承了大陆法系精神内产，在不要求。涵即不动产乃不可分之物。不动产之外的物即为动产

4、。第五，有主观善意的受让人。在这里，善意是指受让人不知(二)善意道真正的房地产登记，并尽了自己的注意义务，仍不知道真实情善意的相对面就是恶意，都是指主体在行为时的主观状态，况。都起源于罗马法笔者认为善意就是指一个讲信用，比如包括诚三、我国不动产善意取得制度的不足分析实、真诚、公开等。《牛津法律大辞典》对此的定义为：“如果一个(一)不动产善意取得的法律法规不统一人诚实行事，即不知道或无理由相信其主张没有根据，他就是善中国的“物权法”规定了不动产善意取得，以登记生效要件，意行为”，“当该人得知、应知表明其主张缺乏法律根据的事实，则没有登记不具有公信力。然而，在实际操作上，我国

5、在登记时行不存在善意”。“恶意是用于行为人不诚实心理状态的一个术语，政部门对房地产法律法规基础并非完全一致，并分散在各项法即其明知缺乏权利，或者相反，不相信他的行为具有合法正当的律、法规中的登记准则。如“民法”，“担保法”，“土地管理法”等规理由。”定。现有的法律颁布的全国人大常委会，国务院部委制定的另一通过以上两个概念的分析，就不难得出，不动产善意取得就项行政法规。这些的性质起源，不同的法律后果由法律作出这方是指主体(包括是自然人或者法人)对于不动产(地上定着物)，在面的内容，不仅分散，但仍存在矛盾，而这些房地产登记的法律，发生法律行为时，出于善意从而取得不动产的所有权

6、。法规之间存在矛盾，严重损害了法律的尊严。二、从我国《物权法》1O6条规定谈不动产善意取得构成要件(二)不动产的登记机关不统一我国《物权法》明确规定了不动产适用善意取得，该法第106我国《物权法》规定实行统一的不动产登记机关，由于登记是条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权不动产物权变动的关键要件。人有权追回：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该1．多级执政。在我国实际的不动产登记实践中，存在多级执不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时政的现状。中央政府各部门和地方各部门都有自己管理不动产是善意的：(二)以合理的价格转让：

7、(三)转让的不动产或者动产登记的领域，导致部门重叠，体系庞杂，弊端重重。这种状况最依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受突出的表现就是上下级或同级政府之间各自为政相互争夺不动让人。产登记权利。以房地产登记为例，一个城市应该只实行一级登记根据我国《物权法》的规定，结合不动产登记制度的理论和实制，HU登记权利或是保留在市一级或是保留在县一级，其余各级践以及动产善意取得构成要件，构成不动产善意取得需具备以下均不能设立登记机关。但从目前实践情况看，有的省一级建设主要件：管部门要求在省会城市设立登记部门，办理中央和省直