房地产估价(第6章)成本法.ppt

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1、《房地产估价》《房地产估价》01比较法收益法成本法假设开发法目录绪论第1章房地产价格第2章房地产估价的原则与程序第3章长期趋势法土地价格评估和地价分摊房地产估价报告第4章第5章第6章第7章第8章第9章第10章第6章成本法6.1成本法概述6.2重新购建价格和建筑物折旧6.3成本法总结及案例分析6.1成本法概述6.1.1成本法的概念成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。成本法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求得房地产的价值。6.1.2成本法的

2、理论依据成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。6.1.3成本法的适用对象及条件1.成本法的适用对象新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房

3、地产（如期房），都可以采用成本法进行估价。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法进行估价。2.成本法的适用条件运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。6.1成本法概述6.1.4成本法的操作步骤运用成本法

4、进行房地产估价时，应按下列步骤进行：1.选择具体估价路径；2.测算重置成本或重建成本；3.测算折旧；4.计算成本价值。6.1成本法概述6.1成本法概述6.1.5成本法的基本公式1.成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：房地产价值=房地产重新购建价格－建筑物折旧=土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧上述公式可根据新开发的房地产及旧的房地产两类估价对象而具体化。2.适用于新开发的房地产的基本公式新开发的房地产可分为：（1）新开发的房地、（2）新建成的建筑物和（3）新开发的土地。⑴适用于新开发的房地的基本公式。在新开发的房地(如新建商品房)

5、的情况下，成本法的基本公式为：新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润⑵适用于新建成的建筑物的基本公式。新建成的建筑物价值=建筑物的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润⑶适用于新开发的土地的基本公式。新开发的土地包括征收集体土地并进行“五通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发

6、利润6.1成本法概述新开发区中某宗土地的估价公式如下：新开发区某宗土地的单价=（开发区用地取得总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润)＋(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数。其中：【例6-1】某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成“五通一平”可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。建设期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。假

7、设取得该荒地的价格在开发期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发建设完成时开始销售，销售费用在开发建设完成时投入。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。6.1成本法概述【解】求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：（1）计算该荒地开发完成后可转让熟地总价的公式：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润=该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋可转让熟地的总价×（销售费用、销售税费和开发利润的比率）由此得出：该荒地开

8、发完成后可转让熟地的总价=﹙该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息﹚÷﹙1－销售费用、销售税费和开发利润