房地产写字楼培训.ppt

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1、写字楼研究策划部2013年11月13日写字楼简述1什么是写字楼？写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。写字楼是什么？写字楼的作用是什么？3写字楼PK住宅住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。4写字楼概念解析5A甲级国际甲级顶级乙级3A丙级绿色建筑评价标识LE

2、ED5写字楼概念解析5A、3A：3A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）5A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感

3、、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更；6写字楼概念解析LEED（LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign）是一个评价绿色建筑的工具。由美国绿色建筑协会建立并于2003年开始推行，在美国部分州和一些国家已被列为法定强制标准。遍及103个国家、超过10,735个认证项目、超过43,063个注册项目。绿色建筑评价标识按照《绿色建筑评价标准》，按满足一般项和优选项的程度，绿色建筑认证划分为三个等级:以住宅建筑为例，一般情况，18项

4、达标可获得一星级标识；27项达标可获得二星级标识；35项达标可获得三星级标识。绿色建筑认证和美国的LEED认证哪个好？这个问题没有绝对性的说法，主要看项目定位，外资企业对LEED还是比较认可，国内绿标由于发展较晚，对外资影响较弱些!但政府层面对国内绿标还是比较认可，全国各地都在力推绿标认证，一些地方也出台了一些财政补贴政策，LEED认证无法享受财政补贴。7写字楼概念解析关于写字楼档次划分：目前我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准，业内一般对于写字楼档次的划分，根据区位、交通状况、建筑规模、装修标准、设备及办公空间情况、配

5、套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定为：顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。8写字楼概念解析9写字楼概念解析10写字楼概念解析11关于客户生产工具——提高生产力投资工具——保值、增值经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？形象（面子）——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？12关于客户形象？在高端写字楼产品中形象被提到

6、了一个前所未有的高度。写字楼，不仅仅是一幢建筑体！对于一家企业来讲，写字楼意味着企业形象，企业行为、企业文化、企业精神、领导人气质等。良好的办公场所=领导人气质风采的展现+高端企业形象的树立+社会知名度+公众普遍认知性+提升办公效率+吸引并留住人才。一座座写字楼已经成为企业腾飞的实录。13关于客户汇日央扩：汇丰银行南方基金管理有限公司民生银行成都分行成都烟草中信实业先灵葆雅阿斯利康制药有限公司太平保险香港汇日集团天合房产国家开发银行四川省分行央扩置业有限责任公司比利时化工等14关于客户仁恒置地广场：诺本管理咨询有限公司壳牌中国勘

7、探与生产有限公司美赞臣营养品有限公司第一太平戴维斯物业顾问德国拜尔医疗公司上海高力国际物业服务有限公司中粮期货经纪有限公司三菱电机机电有限公司高纬物业咨询有限公司151、客户普遍关注物业形象及档次；2、出于对日后公司经营的考虑，普遍对大厦的网络、空调等设施具有自身行业的要求；3、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集，金融类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况；4、现金支付能力强：物流类、投资类5、关注付款方式：贸易类、金融类6、关注舒适的办公环境：服务类7、务实型企业：实业类不同行业关注点有什么不同？16案例分享2

8、181920212223242526272829303132333435香格里拉36入驻企业基本信息：电梯：12部高速东芝电梯，高低分区。建筑面积：46526㎡总楼层数：28吊顶净高：2.6米物业管理： 世邦魏理仕物管费用：20元/㎡/月入驻企业：世邦魏理仕、汇