地铁上盖物业开发在香港城市发展中的实践.doc

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1、港铁在香港城市发展中的实践香港铁路有限公司2012年12月16日，中央经济工作会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要积极引导城镇化健康发展。香港是全球可持续发展的典范城市，在过去30多年里同样走过了新市镇发展的历程。有一些经验，值得内地参考。TOD与香港的城市化香港在世界上属于地少人多的城市，人口超过700万人，地域面积1108平方公里，但香港的郊野、林地面积占76%，建成区面积只占24%。在这一土地利用结构上，支撑了香港庞大的居住人口、繁荣的金融商业活动、可为市民共享的生态环境，以及可持续发展的城镇建设。这

2、得益于香港城市发展的TOD模式与港铁“轨道交通+土地综合利用”模式相结合的作用。TOD是“以公共交通为导向”的开发模式，主要是以地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的站点为中心、以400~800米（5~10分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。目前TOD被广泛利用在城市开发中，尤其是在城市尚未成片开发的地区，通过先期对规划发展区的用地以较低的价格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的“熟地”，政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。在TOD的

3、实践层面，港铁公司运用“轨道交通+土地综合利用”商业模式，成功在香港开拓多条轨道交通线路，积极综合利用开发沿线土地，为香港市民提供超过1200万平方米楼面的多种功能生活空间。同时通过东涌线、将军澳线等多条轨道线路，带动了香港多个新市镇的开发、建成、发展及兴起。在这一过程中，港铁公司积累了大量运用“轨道交通+土地综合利用”模式的成功经验，如以轨道交通为主导的城市规划与土地利用；住宅、商业、公共设施统筹协调发展、商品住房与政府公屋、廉租房有机融合、城市中心区与城市拓展区、郊区、新市镇协调发展、轨道交通投融资多样化等经验。这一模式通过轨道交通与土地综

4、合利用的协同效应、集约用地，带动新市镇的形成，以轨道站点为中心形成交通枢纽和商业中心，推动新区建设、旧区改造，关注生态环境保护，减轻公共财政负担，从而使城市可持续发展，加快城镇化的步伐。“轨道交通+土地综合利用”对香港城市的发展的贡献1、推动城市发展根据香港分区人口统计分析，全港约有45%的人口住在距离轨道交通站仅500米的范围内，如果仅以居住在九龙、新九龙及香港岛的居民计，这一比例更高达65%，而香港岛市区居住或工作在地铁500米范围内的比例则已高达75%。香港的就业用地布局也采用类似的模式。这些均得益于香港一直坚持的“轨道交通+土地综合利用

5、”模式：其一，轨道发展计划促使轨道布局和选线串联城市密集建成区以及新的策略发展地区；其二，政府的城市建设规划以及土地出让计划将配合轨道建设进行统一部署。以此实现土地开发与轨道运营的共赢。为此，香港政府过去一年一直重视铁路的发展，并多次出台相关的发展策略。而根据政府制定的《铁路发展策略2000》，预计2016年全港将建成250公里以上的轨道线路。轨道站点腹地更成为物业、商业和人口的聚集节点。在轨道交通站点进行高密度、集约发展的同时，香港保留了大量的生态绿地，香港郊野公园和受保护地区共占地41043公顷。郊野公园遍布全港各处、范围包括风景怡人的山岭

6、、丛林、水塘和海滨地带。香港的建成区只有24%，住宅区只有总面积的7%，在这7%的面积中容纳了超过700万的人口。2、优化城市空间布局“轨道交通+土地综合利用”模式有利于城市新区开发，比其他方式节约用地，并可集约化利用城市土地。轨道交通沿线土地开发的廊道及辐射效应，延展了城市空间范围，形成城市用地沿轨道交通走廊向城市区域外延布局，以轨道交通车站及节点为中心、线路为发展轴、路由为覆盖区的分级土地利用结构布局，构成了城市新的空间形态。“轨道交通+土地综合利用”模式促使城市空间结构由单中心结构向多中心结构转变。快速的轨道带来的人流，亦让香港的原来的边

7、缘区域如东涌及将军澳得到开发和发展。边缘地带居住区之间的快速轨道交通，更是有助于城市向边缘的扩展和辐射，促进边缘区与中心区的均衡发展，资源得以更为合理平均的分配，创造出新的市镇。作为一个金融、商业高度发展的国际化城市，香港在土地综合利用，不仅兼顾了城市化发展过程对土地的集中需求，还为城市预留了大量充足的生态自然环境。“轨道交通+土地综合利用”在香港的应用1975年至1985年，香港进入城市化蓬勃发展时期，香港的金融、商业、工业得到了快速发展。但同时，香港亦面临着飞速城市化发展带来的一系列城市问题，如人口过度拥挤，交通拥堵、城市中心用地紧张等矛盾

8、。为适应城市发展的需求，香港轨道交通建设者在这一时期采取了“线跟人走”的规划发展策略，着重在人口流动频繁、经济发展发达区域布局轨道线路，解决当地交通问