解密融创中国超常规发展之谜.doc

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1、解密融创中国超常规发展之谜解密融创中国超常规发展之谜融创中国是一家专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略，迄今，在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目。近几年，融创发展速度惊人，2012年融创实现合同销伟356.4亿元，同比增长85%。公司销偲规模在中国房地产行业的排名跃升至第12位。在最近几年波动的市场环境下，始终都能超额完成既定销售目标，逆势取得不俗的成绩，正是因为于此，一、区域聚焦的纵深发展融创一直坚持区域聚焦战略，将业务集中在经济活力较强、汇聚能力较强的一二线

2、城市，在有竞争力的地段建设有竞争力的楼盘。目前，融创的业务主要分布在北京、天津、上海（含苏南）、重庆、杭州五大区域。多个区域布局有效的分散了风险，不把所有鸡蛋放在一个篮了里，同时在进入的城市做到销佬额和利润的第一，做深做透，保证了其在当地市场的竞争力。融创中国是单城市销传额最高的房地产企业，达到44.5亿，是区域深耕、纵深发展的典型。区域聚焦使融创在进入的城市保持着较高的市场占有率，2012年融创在天津市场占有率达到了3.4%,北京市场占有率为1.2%,重庆市场占有率为1.5%。2010年，融创进入了5个城市，1

3、3个在售项目；2011年进入了6个城市，15个在传项目；2012年进入了8个城市，26个在您项目。我们根据项目数量和城市数量的扩张描绘出融创的扩张路线图，从图中可以看到融创的扩张轨迹路线斜率非常高，表明了项目数量的增加明显快于城市数量的增加，深耕意图明显。很多企业都会选择区域聚焦战略，但不同企业的主要区别在于纵深发展的深度不同，扩张路线越翘，其纵深发展深度越深。区域聚焦战略保证了融创各区域团队对于市场的充分认识。影响房地产企业开发速度最重要的其•实是证照申领和销住速度，而不是建设速度，区域聚焦有利于团队对当地市场

4、各神规则的相对熟悉，降低证照中请的难度，熟悉所在城市政府诉求，能够较为精确地判断土地价值，同时也有利于缩短规划设计环节获得政府通过的时间。熟悉当地城市消费需求，也有利于产品的准确定位和定价。同时区域结构的稳定，也保证了公司开发团队相对稳定，执行力相对较高，而地产行业员工高职的一个重要因素是公司在某城市经营断档。（表1）实行区域聚焦、提高城市渗透率不仅可以控制风险，还可以降低成本。实行区域聚焦，项目领导班了人数减少、管理成木下降，营销成木也可以通过项bl联动有效降低，深耕还能有效实现政府、银行、供应商各方关系的良性

5、循环，可以在市场风险较高的时候得到各方资源的倾斜性支持，提高抗风险能力。二、客户面广的高端精品融创对高端产品规划设计中处处体现出对客户的理解，如私密性和安全性、园林景观、会所等实现了产品溢价。其高端精品战略往往能够保证公司产品享受10%以上的产品溢价，且销售速度不会受影响，甚至更快。（表2）融创在创立之初就确定了专注于高端物业开发管理的发展路线，通过对产品品质的不懈追求，融创的产品逐渐获得了市场的认同，2012年融创的平均销传单价为17304元/平方米，仅次于绿城。中国目前的别墅和高档公寓占住宅销竹的比重仅为3%

6、,高收入人群的潜在需求远未被满足，目前中国高端市场还刚刚起步，未来还有很大的发展空间。与星河湾、绿城等企业不同的是，融创的高端精品主要针对消费群体顶端的高收入家庭，而消费群体较小的过于高端的产品，更加注重目标客户的广度，因此其去化速度和市场风险较绿城快和可控，这也是融创平衡周转和利润的关键所在。三、风险可控的高杠杆财务杠杆一般由三部分组成：合约销传，应付而未付的土地款及有息负债。有了顺驰的前车之鉴，融创对资金杠杆率和风险的控制一直较为严格。而且土地获取纪律较为明确：在现金流安全和价格合适的情，兄下补充优质土地储备

7、。融创强调手上有多少现金拿多少地，也就是说拿地的时候现金己经准备好了，在买地时便付清十•地款，目前很少能有开发商在这方面能与融创媲美。为了将现金流水平保持在最为安全的状态，融创在公司内推行销债率管理,即将销含1门1款收入和同期债务总额进行比例换算，以确保公司的安全运行。这样，如果销住额远远高于银行借款，那么融创的风险就在可控范围内。虽然融创2012年的资产负债率为83%,与恒大相同，在主要房地产企业中几乎是最高，但其销债率却高于恒大，风险较恒大更为可控。除了财务杠杆之外，合作开发也是一神对资金杠杆的利用。合作拿地

8、一方面可以借用合作伙伴的资金和融资渠道，另一方面可以降低当期土地支出。对于一些股权收购的项目，即便楼面地价不低，但当期的刚性付款压力还是比公开市场拿地小。在土地成本高企的市场环境下，合作开发逐渐成为主要房企控制资金风险和快速扩张的有效手段。合作开发成为融创近几年项bl获取的主要方式，通过与绿城、保利、方兴、九龙仓等企业的合作，融创不仅与对方实现了优势互补，弥补了日身不足，