长城盛花--堤亚纳湾公寓提案121207.ppt

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1、堤亚纳湾·公寓产品可以更骄傲一些长城盛花团队2012.12.07解读市场，发现问题公寓营销目标开盘实现7成以上销售1、产品：40-50㎡，精装，可自住、办公、投资（双地铁口）2、均价：8千3、销售进度：主要以解筹的形式，开盘去化100-200套4、渠道：户外、短信、报广、电台5、活动：以暖场活动为主，11月18日样板间，12月2日开盘6、促销优惠：认筹5000抵2万市场观察之藏珑·主爵10/12晨报半版：低首付，藏珑大社区，公寓投资11/16晨报整版稀缺性，开放告知11/23晨报半版讲投资的眼光讲低首付讲豪宅区11月中旬新浪网讲硬资产讲豪宅区讲低首付，

2、讲开盘12月2日开盘实现64.2%成交率价格情况：折后最低价8040元/平米，最高9120元/平米；优惠情况：1、VIP客预交五千开盘抵20000元。2、现场抽奖。特等奖Ipadmini一台，一等奖工具箱五名，二等奖电饭煲五名，三等奖三件套碗三十名，认购送纪念奖亲子杯。3、一次性付款99折。销售情况：开盘总销售151套，成交率64.2%。户型面积段（㎡）推出销售销售率一室一厅40-50㎡23515164.2%合计40-50㎡23515164.2%（搜房通栏）上半年珠江花城·S公馆：低首付、酒店式、拎包入住12月罗马国际公寓：低总价、商圈市场观察之其他在

3、售公寓12月卡卡：复式、轻轨口、市府、低首付12月绿地中央广场·拉菲晶座：商圈核心、双地铁口市场小结目前阶段市场上公寓的在线推广并不多，报广、户外和网络条等传统渠道都较少出现，凡出街的公寓类推广中，多注重：地段、精装、低总价、低首付及投资概念。其中，纯粹的中小户型楼盘案名及定位偏向于青年置业，大社区中的精装公寓更注重投资观念的输出。产品类型：24F高层公寓户型区间：44.34至79.94㎡剩余套数：190套项目认识？？低密大墅区教育配套休闲商业楚家湖西班牙园林低总价景观阳台新风系统全景观面个性私寓价值点梳理优势楚家湖/大墅区低总价/存量少劣势位置/交通

4、配套/精装我们的机会：稀缺生态、稀缺房源价格洼地、价值高地市场机会从认筹到开盘，仅不到2月的推广时间且大部分时间将与2期岭岛的联排及双拼别墅推广重叠公寓产品实际可利用的推广时间极其有限没有时间大肆铺排、没有时间娓娓道来……因此，推广上必须讲究“快、准、稳”，即：案名明快易记、定位直接精准、渠道稳扎稳打从客群定位到项目定位公寓推广，目标客群是谁？是开福区公务员、教师、医生？是企业核心技术人员、事业单位职员或者小白领？其实，根本都不重要！不是改善型住家客，也不是三代同堂的刚需者，其实小户公寓的目标客群，无须过度甄别。第一类关注点北城价格洼地，引发投资关注湿

5、地新城开发，引导价值初评优越生态资源，实现环境重估超低总价公寓，降低投资风险成熟墅区价值，坚定投资价值“手头有点闲钱，只要看好市场前景，愿意作出合适合理的投资”第二类关注点“手头闲钱不多，单身或情侣，但希望能有一处能装下自己生活情趣的房产”平易近人的总价，符合经济现状要求区域未来的发展，符合过渡升值期许优越的生态资源，符合健康乐活态度成熟的墅区环境，符合追求品质格调看好未来的投资客和活在当下的青年人，相去甚远的两类客户，意趣各异的置业需求我们能否在定位中，提炼到二者的共性？第一类客群：中小型投资客问题1：堤亚纳湾公寓投资价值点该如何包装？第二类客群：青

6、年置业者问题2：堤亚纳湾公寓居住利益点该如何输出？解决一：投资价值点包装资源属性是关键价值。居于资源型大墅区内，别墅是大豪宅，洋房是小别墅，那公寓可以包装成什么？地段是首要投资价值。虽然不在中心，但同样居于二环内传统老城区，同时具备城市住区和价格洼地两大核心属性。二环内小豪宅解决二：居住利益点输出住区环境是杀客利器。楚家湖畔、大墅区、西班牙大园林、商业配套、名校教育，其他小户型绝难同时占有。产品属性是首要居住价值。44-80㎡的户型，超低总价，将以满足青年置业为首要目标。产品设计更具国际感和时尚感。青年湖岸私产城市属性小豪宅湖岸私产青年二环小豪宅·湖岸

7、青年私产项目定位呼之欲出……二环内传统城区大墅区中的小公寓湖景园林配套青年置业投资客定位从客群喜好到推广口号投资客的喜好：对资产，迷恋不动产不断增值带来的满足感对自我，对自己的正确投资充满自信和骄傲自我骄傲的人资产潜力股UP向上他人肯定青年置业者的喜好：对事业，正处于事业的上升期，充满了动力和活力对自我，坚持品位，在经济条件范围内追求身份自我骄傲的心事业潜力股UP向上自我欣赏UP向上骄傲的心身份象征生活意趣事业成型与别墅相伴楚家湖投资能力城市住区唯美园林眼光独到潜力股推广语：向上吧，骄傲的心为什么是这句话？长沙乃娱乐之都，向上吧少年和天天向上的节目热播

8、，正是湖南人积极向上的性情体现朗朗上口的推广语，易于传播，同时区隔于市场上生硬造作的口号，增