商铺之系数定价法.doc

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1、商铺之系数定价法1、根据项目的建设成本、目标利润水平、竞争态势及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。2、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上，一层是项目价值最高、价格最高的层别，系数通常取100%；第二层次之，根据项目具体情况取小于100%系数值，系数值大小取决于项目的人流导向系统、商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素，以此类推层别越高系数越小，地下层别也是如此。如设定楼层系数比为：1F：2F：3F=1：0.55：0.3公式1：该层别系数×该层别销售面积（建筑面积）=权重系数公式2：∑（求和）权重系数=总权

2、重系数，即，各层别权重系数相加求和得出总权重系数公式3：该层别总价=项目整体目标销售总额÷总权重系数×该层的权重系数公式:4：该层别总价÷层别销售面积=该层别均价在得出各层别总价和该层别均价的前提下，具体计算各层别不同位置商铺的售价，具体如下:根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应系数值，（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路和设定层别系数相似），即位置最好、面积最适合、能见度最高、最容易到达的店铺设置为100%,根据不同因素递减。公式5：商铺系数（上述设定的）×商铺销售面积=商铺权重

3、系数公式6：∑（各个具体商铺）具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数公式7：具体商铺总价=层别计算销售总额÷层别总权重系数×具体商铺权重系数公式8：具体商铺销售单价=该商铺的销售总价÷具体商铺可销售面积公式9：具体商铺总价÷具体商铺销售面积=具体商铺单价