商业地产核心问题分析培训课件.ppt

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1、关于商业地产核心问题的分析关于商业地产核心问题的分析中国房地产市场最大的普通化莫过于商业地产的异军突起。由于商业地产投资回报率、社会反响度均高于住宅项目，故中国掀起了一股狂热的商业地产投资潮流。看似繁荣的表象下，往往掩盖着利润暗流。商业地产的诸多风险决定了它是一种双刃剑形式的投资种类。在面对商为地产开发时，多一点理性思考，少一点感性热潮，方能避开暗流，驶向成功。关于商业地产核心问题的分析核心问题一：为什么创业容易守业难？核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？核

2、心问题五：怎样寻找稀缺性业态？核心问题六：如可正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？核心问题十：如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？一、为什么创业容易守业难？好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租

3、户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可逆转。创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键在于要看开发商是否有长远经营的心态。一、为什么创业容易守业难？1、以经营商业的心态操作商业地产案例一：G市某大厦（1）症结分析一：以卖为主，营销操作不当（2）症结分析二：主题定位不确定诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性一、为什么创业容易守业难？案例二：F市著名步行街某大型商业广场（1）症状表现一：拖欠电费（2）症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满（3）症状表现三：物业管理屡遭业主投诉（4）症状表现四：发展商欠债，导致商铺

4、即将拍卖诊断处方：做好前期市场，深入了解零售业经营特性一、为什么创业容易守业难？案例三：K市最大型地铁上盖商业城症状表现：租户纷纷退场诊断处方：业态定位要形成互动关系二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？商业地产开发与住宅开发既有联系又有区别。理解它们的本质区别有助于理性开发项目。那么，商业地产与住宅开发有什么本质区别？商业地产开发的核心要素是什么？商业地产开发是一项长期投资行为，必须着眼于全局，放长线钓大鱼。二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足住宅开发经济效益产生模型利润总销售收入（销售额）项目总开支（开发成本）

5、=–二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？商业地产开发经济效益产生模型总收入利润项目总成本=–X营利模式不定性可行性Y营利模式自营销售收入租金有入货成本或没有入货成本短期5年或10年或N年收入=售货利润+现金流边际利润或中期收入=租金XN年收入=销售面积X售价（元/平方米）其中N年代表永久年数或不定年数；Y和X代表不定性收入模式。二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？2、商业地产项目的调研对象是商家3、商业地产项目多是一次性投资4、商业地产项目要求发展商的资金储备雄厚5、商业地产项目的配套设施功能需求多元化（1）商业地产开发讲究以闹为主，多选址交通条件好的地块（2）商

6、业地产项目的配套设施要综合全面（3）商业地产项目应具备较强的辐射力（4）商业地产项目更注重综合气氛的营造二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？6、商业地产的营销手法与住宅不同（1）商业地产项目多以投资回报率、回报周期为营销重点（2）商业地产项目不同的推广阶段，推广对象、推广手法均有所不同A、商铺出售或出租阶段，投放媒体广告，吸引客户B、整体交铺运作阶段，吸引消费者光顾（3）商业地产项目的营销周期短（4）商业地产项目的推广节奏快（5）商业地产项目的客户更关心投资潜力三、商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？开发住宅项目前要进行调研，开发商业项目前也要进行市场调研。但

7、商业地产的市场调研同住宅的市场调研有较大的区别，切记不可将住宅调研的模式套用在商业地产市场上。了解大型商业地产项目的调研流程，是进行商业地产开发的前奏。三、商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？1、商业地产市场调研与住宅市场调研有本质的区别宏观市场研究区域市场研究经济数据的多元化调研多元化消费市场研究投资小业主定位调研目标商户定位调研多元化零售市场供求状态研究购物中心产品设计调研人口环境行业环境先行指标快速消费品个人/家庭服务耐用消费品同步环境竞争环境经济环境奢侈品滞后指标消费环境金融/保险服务