再看地产景气度，销售及投资对债市影 响几何.docx

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1、如何看待当前地产景气度及其持续性？自我国从3月起逐步复工复产以来，房地产市场景气度持续回升，二季度呈现出销售、投资两旺的格局，由此也成为了二季度经济显著复苏的重要推力之一。站在当前时点，尽管下半年经济复苏的大方向基本确立，但投资者对于地产景气度在下半年能否持续、销售和投资将如何演绎等仍存在分歧；如果地产投资出现了显著回落，进而对固定资产投资增速、贷款增速、上下游产业链带来冲击，则基本面的超预期下行可能触发债市超预期走强。本文将从多角度评评估当前房地产销售及投资景气度，以有助于投资者对下半年基本面及债市的判断。首先明确结论：我们认为2020下

2、半年地产销售将维持一定韧性，下行空间不大，对贷款增速等相关指标冲击有限，进而不会成为冲击债市预期的核心因素；我们认为2020下半年地产投资将维持偏强，累计增速将继续上行，由此将带动固定资产投资增速继续复苏、上下游高景气度持续，经济边际复苏的大方向不变。债市观点方面，我们继续维持6月2日发布的报告《牛转熊启动顺势而为—2020年下半年债券市场投资策略》中看空下半年债市的观点不变，维持2021年上半年10Y国债收益率高点到3.5%左右的判断不变。1.居民收入下滑对于地产需求影响几何？由于新冠肺炎疫情期间我国采取了停工停产、社交隔离措施，房地产销

3、售行业受影响巨大，1-2月销售面积同比增速-39.9%，而2月时高频数据显示多个城市销售同比下降超过90%几乎降至冰点。而自3月全国陆续开启复工复产起，房地产销售也逐步从停摆中修复，3-5月单月销售面积增速分别为-14.1%/-2.1%/9.7%，呈现出逐月回升势头；不过6月单月销售面积增速回落至2.1%，较5月有所回落。鉴于地产销售是行业景气度的核心指标，部分市场观点担忧6月销售增速回落的趋势在下半年延续，进而带动行业景气度持续下行。而要回答这个问题，首先需明晰3-5月地产销售回升的原因。房地产销售本身是由多重因素决定的，仅从需求端看，长

4、期因素包括人口、城镇化、生活水平，短期因素包括流动性、居民收入、政策导向、人口迁徙等等；而从供给端看，前期土地出让规模以及可售房源数量、可售房源的地段分布、产品类型的差异、开发商的营销策略等等。试图将以上因素全部量化并对地产销售进行量化预测并不现实，因此我们只能分析在2020年上半年内，哪些因素的变化是带动地产销售复苏的核心因素。而从上半年看说，以下因素发生了显著变化：表1：上半年地产销售的主要影响因素解析影响因素上半年变化趋势对地产销售影响下半年趋势预测人员流动疫情期间限制流动；复工后人员流动快速增加利空1-2月销售，利好3-6月销售维

5、持正常水平居民收入受疫情影响，我国城镇居民收入持续低于趋势水平流动性环境货币政策适度宽松，首套房贷平均利率下降超过20bp坚持“房住不炒”与“因城利空上半年地产销售维持二季度边际改善趋势，但仍偏低利好上半年地产销售维持适度宽松，加强对实体的传导调控政策开发商营销施策”的大框架不变，各城市调控具有一定灵活性为追赶半年度目标及回款，影响相对中性，仍需观察维持松紧适度上半年龙头房企销售超预期，后续推盘策略开发商普遍在二季度加速推盘、多渠道营销利好二季度销售节奏预计平稳资料来源：wind，研究从表1中可见，对于3-5月地产销售显著利好的因

6、素主要包括：人员流动、流动性环境、开发商营销策略。而根据我们的判断，人员流动在恢复至正常水平之后对于地产需求影响偏中性；下半年货币政策端维持适度宽松并重点在于对实体的传导，基准利率下行空间和概率要弱于上半年，对于地产需求利好弱化、但也难言利空；而从龙头房企销售业绩看，TOP20房企权益销售表现参差不齐，有7家权益销售额增速显著低于全国平均，由此我们预计开发商在下半年营销力度仍将维持偏强力度，不过在二季度集中推盘促销之后边际效用将相对弱化，因此开发商策略对于下半年地产销售的影响趋于中性。综合而言，我们认为二季度带动地产销售显著改善的影响因素在

7、下半年将趋于中性，在此格局下地产销售预期将维持相对平稳。除此之外，我们认为调控政策对于地产销售的影响偏中性，自2020年以来始终维持“房住不炒”和“因城施策”的格局，部分城市在房价上行较快后调控迅速收紧印证了政策基调并未转变；而从7月30日政治局会议内容看，会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”，风向上对房地产难言抑制，因此我们预计下半年内房地产调控政策维持松紧适度。图1：2020上半年首套平均房贷利率趋势下行（%）图2：TOP20房企上半年权益销售额增速表现差异较大，7家房企显著跑输全国平均（%）7.507.006.506.005.505

8、.004.502014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-