中惠团泊湾项目高层部分定位报告

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1、中惠团泊湾项目高层部分定位报告2011.11销售策划部一期别墅二期高层中惠团泊湾项目高层产品作为团泊湖片区内第一个高层产品，其定位具有一定的挑战性。站在团泊新城是未来的卫星城的角度，高层可作刚性需求定位；站在团泊湖片区未来3、5年内仍为度假第二居住区的角度，高层宜做度假产品定位；站在团泊片区2年内具有极佳极快速的发展预期，高层可做小面积投资物业定位。无论怎样，本项目高层的定位应匹配区域发展特性，以及我司进度要求为出发。【前言】？团泊湾项目的别墅，是以度假型第二居所物业为定位的。即不苛求周边配套的完善以及片区投资价值的迅速提升为物业带来的价值，更多地依靠自身产品的打造来实现预期定位。目

2、录第一部分：环外高层项目综合分析1第二部分：宏观环境与区域环境分析2第三部分：项目定位3附件：天津环外高层、商业产品市场考察报告书4环外高层项目综合分析PART1外环线市内六区外环周边高层项目分布情况本项目中北镇板块万科盈润园均价10000面积75-120㎡大地十二城均价9100面积87-127㎡富力湾均价10500面积90-147㎡金厦水语花城均价9700面积86-123㎡华亭国际均价10000面积56-88㎡霞飞路36里弄均价12000面积70-93㎡后梅江板块理想城均价11500面积73-123㎡洛卡小镇均价13500面积60-80㎡远洋万和城均价16500面积90-200㎡双

3、港微山路板块富力桃园均价8700面积80-90㎡金地叁拾峯均价10500面积91-159㎡人才公寓均价9300面积75-137㎡咸水沽板块津沽首府均价7800面积90-120㎡永泰枕流均价7600面积90-179㎡天地源津九轩均价7700面积80-123㎡沽上江南均价9000面积83-125㎡天嘉湖板块星耀五洲均价9000面积67-144㎡东丽湖板块朗钜三期均价7500面积63-134㎡万科城五期均价9000面积75-120㎡恒大绿洲均价9500面积120-220㎡远洋新干线均价12000面积90-126㎡双街板块柴楼新庄园均价7800面积67-150㎡UP青年公社均价5800面积6

4、4-100㎡9000-120007000-90005800-78007500-12000远郊区县高层项目分布情况天津远郊区县项目多集中在东丽湖、潮白河、天嘉湖等具备旅游资源的区域内，产品功能、户型面积等方面与外环周边项目有着明显的不同，主要体现在：产品功能：度假、休闲的第二居所；户型面积：多为120-150平三室户型；平面布局：2梯三户或2梯四户；客户来源：多为附件区域板块，宝坻、蓟县项目客户为北京居多；产品附加值：精装修（千元左右）；客户职业：多以公务员、教师、白领、自有职业者等中等收入者为主，整体置业能力一般；平均价格：7000元左右；潮白河板块锦绣香江；均价7500；附带精装修

5、1000元标准；面积90-180㎡天嘉湖板块星耀五洲；均价精装9000，面积67-144㎡碧桂园，均价6500；面积99-120㎡东丽湖板块恒大绿洲；均价9500；精装标准1600；面积120-220㎡万科城五期；均价9000；面积75-120㎡朗钜三期；均价7500；面积63-134㎡远洋新干线均价12000面积90-126㎡蓟县板块天一绿海；均价7300；面积66-130㎡外环线本项目静海县城板块上城花园；均价6500；毛坯交房；面积89-108㎡竹沁，均价7000；面积55-146㎡远郊区县高层重点项目研究锦绣香江（宝坻潮白河）锦绣香江规划占地4000千亩，总建筑面积约500万

6、平方米，未来社区居住人口将达到6万人以上，堪称一座名副其实的城中之城。其中高层部分——香江水岸位于项目北面，总用地面积约300亩，总建筑面积约15万平米。香江水岸以11-25层小高层为主，采用一梯四户和两梯六户设计，总户数800余套，目前已销售七成，计划于2010年底交楼，市场销售价格约7500元/平米。此外，香江水岸内还建设有五星级酒店公寓。该酒店式公寓总建筑面积3.7万平米，总套数约518套，户型面积50-100平米，计划于近期推售。5室4厅2卫180平方米㎡受70、90政策影响，90平米产品可改为180平米；客户多来源于北京，以公务员、白领、自由职业者为主；另外一部分则为河北、

7、山东蓝印客户；周来访量在50-80组，周去化量在15-30套左右；产品均价为7500元，附带价值1000元精装修；远郊区县高层重点项目研究项目总建筑面积8.5万平米，由3栋18层高层，2栋25层高层及4栋26层高层组成，预计5月底至6月初左右开盘，2012年5月底入住。根据后期的开发计划，项目最终的总建筑面积预计为40万平米，将成为静海县目前规模最大的高档居住区，也将成为新概念城市生活的新地标。项目由永泰红磡旗下星海置业发展有限公司开发建设。上城花园是红磡