资产评估提纲.doc

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1、注意是选择题重点，需要以理解为主名词解释：1.容积率：总建筑面积与用地面积的比率。2.实体性贬值：指设备由于运行中的磨损和暴露在自然环境中的侵蚀，造成设备实体形态的损耗，引起的贬值。3.经济性贬值：由于外界经济环境变化而影响了建筑物效用发挥，导致其价值贬损。反映为建筑物的收益下降4.功能性贬值：由于建筑物用途、使用强度结构、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。5.基准地价：按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。6.复原重置成本：以原有材料、标准、工艺和风格等按现在的价格水平

2、重新建造/制造与原资产完全相同的新资产的成本价格。适用于具有历史保护价值的财产。7.更新重置成本：以现时的材料和工艺等重新建造/制造与原有资产基本相同且具有同等效用的新资产在现时价格水平下的成本价格。适用于普通资产。8.评估基准日：法定资产评估机构接受客户的委托评估任务后，确定委托评估对象于某一日的公允价值。估价对象在评估确定的时点上的价值，这个时间点就是评估基准日，精确到某年某月某日。9.产权（建筑物产权）：产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。10.离岸价格：是指从起运港至目的地的运输费和保险费等由买方承担，不计入结算价格之中的销货价

3、格。11.到岸价格：指以装运港交货运费、保险费在内为交货条件的价格。货物运到目的港船上后，一切费用和风险即由买方承担。简答：1.资产评估的分类：　（1）从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，分为评估、评估复核和评估咨询；（2）从资产评估所面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度、对评估报告披露的程度以及使用者的要求的角度，分为完全资产评估和限制性资产评估；（3）从资产评估对象的构成和获利能力的角度，可分为单项资产评估和整体资产评估。2.资产评估的原则：（1）工作原则：独立性原则、客观公正性原则、科学性原则（2）经济技术原

4、则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、评估时点原则3.资产评估的方法：（1）市场法：基本前提是公开活跃的市场和可比的资产及其交易活动（2）成本法：前提：被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；应当具备可利用的历史资料，且现在的资产与历史资产可比；形成资产价值的耗费是必须的、有效耗费；反映了社会或同行业平均水平，而不是个别水平。（3）收益法（计算）：前提：未来预期收益和承担的风险可预测、可量化；被评估资产预期获利年限可预测。原理：通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值方法：①每年收益相同，未来年期无限：P=A/r②每年收益相

5、同，未来年期有限：P=A×（P/A,r,n）③每年收益不同，未来年期无限:∑（前n年各年收益额×各年折现系数）+A/r×第n年折现系数④每年收益不同，未来年期有限：见课件第二讲4.土地的特性：（理解）（1）自然特性：固定、不可位移性；土地质量的差异性；土地资源的不可再生性；永久使用性（2）经济社会特性：土地经济供给的稀缺性；土地产权的可垄断性；土地利用的多方向性；土地效益的级差性5.对资产的认识：经济学中的资产是特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。会计学中的资产是过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企

6、业带来经济利益。资产评估中的资产是具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形权利。6.资产的分类：（1）按存在形态：有形资产和无形资产（2）按构成与获利能力：单项资产和整体资产（3）按能否独立存在：可确指资产和不可确指资产（4）按与生产经营过程的关系：经营性资产和非经营性资产（5）按流动性：流动资产、固定资产和长期投资7.资产评估的程序：（1）明确资产评估业务基本事项；（2）签订资产评估业务约定书；（3）编制资产评估计划；（4）资产勘查与现场调查；（5）收集资产评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交资产评估报告；（8）资产评估工作档案归档；8.

7、国家征用集体土地而支付给集体组织的费用：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。9.资产评估的结论（咨询性）：是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。它只给相关当事人提供意见，不能取代资产交易当事人的交易决策。10.关于资产评估准则和基本规范构成公正性：资产评估按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性的技术基础；评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。11.资产评估的市场性：资产评估行为服务是适

8、应市场经济要求的专业中介服务活动，其基本目标就是根据资产业务的不同