房地产估价复习题参考答案.doc

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1、《房地产估价》复习题及答案(供参考)三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括:(1)名称。(2)坐落。(3)面积。(4)层数和高度;(5)建筑结构,一般分为钢结构,钢筋混凝土结构,砖混结构,砖木结构,简易结构。(6)装修。(7)建筑设备,包括给排水、通风、采暖等。(8)平面位置。(9)工程质量。(10)建成年月。(11)维护、保养、使用情况。(13)利用现状。(14)权属状况。2、房地产价格的特征主要有哪8方面?其来源于房地产的哪些特性?(1)房地产价格具有区位性,受区位的影响很大。(2)

2、房地产价格实体具有双重性,即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。(3)房地产价格实体具有收益性,即房地产价格实质上是房地产权益的价格。(4)房地产价格形式具有双重性,既有交换代价的价格,也有使用和收益代价的租金。(5)房地产价格形成具有长期性,即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。(6)房地产价格具有个别性,即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。(7)房地产价格具有敏感性,即房地产价格关系到国计民生,是一个十分敏感的价格。(8)房地产价格具有增值性,即房地产价格呈现较明显的增值趋势。3、什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?市场比较

3、法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有广泛市场交易的房地产类型。4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面?求取建筑物折旧的方法有哪几种?最常用的是哪种?建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。求取方法主要有:(1)耐用年限法;(2)实际观察法;(3)成新折扣法。(4)综合法。最常用的是耐用年限法(特别是其中的直线折旧法)和成新折扣法。5、收益法的含义及其理论依据是什

4、么?收益法适用的对象和条件是什么?收益法是将预测的估价对象未来收益,通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点,以此求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为基础的,即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素。收益法适用的对象:适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件:收益法完全建立在数学模型的基础上,所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。6、什么是假设开发法?其理论依据、前提条件、适应

5、对象是什么?假设开发法(Thehypotheticaldevelopmentmethod),是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上,扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用,根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。其理论依据是预期原理。前提条件:5(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则,符合国家有关政策,包括税收政策。(3)正确分析房地产市场行情。(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。假设开发法适用于具有投

6、资开发或再开发潜力的房地产的估价。7、什么是房地产估价原则?如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的?合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则从理论上说,估价原则与估价要求有区别,估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律,而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等,是社会对房地产估价者提出的要求,是估价的前提条件。8、什么是资本化率?资本化率有哪些种类?求取资本化率的基本方法有哪些?资本化率(capitalizationrate)是将房地产的净收益转换成价值的比率。主要有三种:综合资本化率,建筑物资本化率和土地资本化率。求取资本

7、化率的方法主有:(1)市场提取法;(2)安全利率加风险调整值法;(3)复合投资收益率法;(4)投资收益率排序插入法。。四、计算题(必须写出计算过程,可不算出结果。)1、某房地产建成于1995年12月30日,此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元,从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1

8、999年12月30日的收益价格。计算过

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