租金收入的会计核算与涉税问题分析

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1、租金收入的会计核算与涉税问题分析一、租金收入的会计核算与涉税问题分析　　1.固定资产的租金收入　　会计核算中属于让渡资产使用权收益，适用于《租赁》准则，本讲只介绍经营性租赁业务。　　（1）租金的确认：一般情况下按照直线法在租赁期间确认收入，如果特殊情况也可以采用特别的方式。　　（2）租赁资产的折旧　　（3）或有租金　　（4）出租人提供激励措施，如免租期，出租人承担承租人费用等。　　例：2009年，康达公司根据业务需要租入瑞林公司的一间库房，作为存放商品的仓库使用。合同约定租赁期两年，从2009年11月1日开始至2011年10月31日止，租金共26.4万元，

2、前两个月免租金，从第三个月开始每月租金1.2万元。租赁开始日康达公司支付15万元租赁费，2010年1月再支付另外的11.4万元。　　2009年如何进行会计处理？　　分析：实际每月的租金=26.4/24=1.1（万元）　　2009年应确认2.2万元的租金收入。　　可能涉及的纳税问题　　企业出租厂房一般要交纳以下几种税　　（1）按照租金收入交纳5%的营业税，采用预收款，纳税时间是收到预收款的当天。　　（2）按照租金收入交纳12%的房产税。　　（3）按照房屋租赁合同所记载的租金的金额交纳千分之一的印花税。　　（4）企业所得税实施条例19条，国税函【2009】98

3、，国税函【2010】79。　　《企业所得税法实施条例》第十九条规定：所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。　　租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。　　国税函【2009】98号：新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。　　国税函【2010】79号文件，关于租金收入确认问题：　　根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产

4、、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。　　需要提示的问题：　　《企业所得税法实施条例》第四十七条规定：企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：　　（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；　　（二）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规

5、定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。　　2.存货资产的租金收入　　随同产品出售收取的租金：属于价外费用，增值税、消费税　　专门出租业务或者兼营的：营业税，采用预收款，纳税时间是收到预收款的当天。　　二、综合案例　　某企业是酱菜生产企业，属于增值税一般纳税人，适用税率17%。2009年发生与租赁有关的业务如下：（不考虑城建税及附加）　　（1）3月，因生产经营需要租入一套设备，租赁期限3年，合同约定一次支付3年的全部租金36000元。　　按照合同约定的时间分期确认租赁费用。　　（2）7月初，又把一栋闲置的房产出租了，租期是5年，一次性取

6、得租金10万元。　　所得税可以一次性确认，也可以分期均匀确认。　　房产税：按租金的12%计算100000*12%=12000　　营业税一次性确认收入100000*5%=5000　　借：银行存款　　　　　　　　　100000　　　　贷：预收账款　　　　　　　　　100000　　借：营业税金及附加　　　　　　5000　　　　管理费用　　　　　　　　　12000　　　　贷：应交税费——应交营业税　　5000　　　　　　　　　　——应交房产税　　12000　　年末确认租金收入　　借：预收账款　　　　　　　　　10000　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　1000

7、0　　（3）7月出售一批酱菜，合同约定销售价款3万元，另外向买方提供酱菜坛，同时收取租金500元，租期半年，另外收取押金1000元，包装物完好退还后押金退还。　　会计通常做法是　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　36600　　　　贷：主营业务收入　　　　　　　　　　　　　30000　　　　　　其他业务收入　　　　　　　　　　　　　500　　　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）　　5100　　　　　　其他应付款　　　　　　　　　　　　　　1000　　税务处理：租金应该作为价外费用交增值税即：500/（1+17%）*17%=72.65，包装物押

8、金如果被没收，也要交税。　　所以正确的会计处理应该是　　借：银行存