第六章房地产开发项目的规划ppt课件.ppt

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1、第六章房地产开发项目的规划设计及其评价第一节房地产开发项目的规划设计第二节开发项目规划设计的组织与控制第三节房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析第四节房地产开发项目规划设计方案的评价章节内容第一节房地产开发项目的规划设计现在的消费者购买房子，与其说是在买房子，还不如说是在买环境、买功能、买品位，而这些环境、功能和品位，只有通过相当好的规划设计才能得以表现出来。建立“以人为本”的规划设计理念，提高楼盘的整体素质，营造舒适的人居环境，在整个项目的开发过程中尤为重要，甚至决定该项目最终经济效益的实现。一

2、、城市规划1、城市规划的概念城市规划是城市政府为了确定城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署。城市中的一切开发建设活动，都必须服从城市规划和规划管理。2、城市规划的深度①城市总体规划②分区规划③控制性详细规划④修建性详细规划①城市总体规划总体规划是一个远景规划，它包括以下一些主要内容：确定城市的性质、发展目标和发展规模。选定主要建设标准。统筹安排城市建设用地布局和各项建设的总体布置。确定城市综合交通设施等其他辅助工程。编制各项工程规划

3、。进行可行性研究及综合技术经济论证。拟定实施规划步骤和措施。编制近期城市建设规划。城市总体规划的主要文件和图纸包括：城市现状图城市用地评价图城市环境评价图城市规划总图城市工程设施规划图近期建设规划图总体规划说明书②分区规划分区规划主要内容有：原则规定分区内土地的使用性质，居住人口的分布，建筑用地的容量控制指标。确定市、区级公共设施的分布及其用地范围。确定绿化系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。确定城市主、次干道的红线位置

4、、断面控制点坐标和标高，以及主要交叉、广场、修车场的位置和控制范围。确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地要求。③控制性详细规划城市详细规划的主要内容有：了解建筑地段的现状情况估算地段规划人口选定住宅、公共建筑或其他辅助建筑设计类型规定规划区内各级道路，广场的建筑红线、道路断面、控制点的坐标和标高；确定建筑地段内部布局结构和道路系统；确定地段内各项建筑的具体位置和用地界限；确定拟建的市政工程管线和工程构筑物位置、走向及控制标高；确定绿地系统，必要时进行种植设计或其他绿化详规

5、设计；估算建筑投资，编制综合概算，提出实施的措施和建设思路。城市详细规划的主要图纸、文件有：规划地段现状图详细规划总平面图道路和竖向规划图管线综合图规划说明和技术经济分析④修建性详细规划修建性详细规划是对即将开发的地块所编制的。1.现状条件分析；2.规划原则和总体构思；3.用地布局；4.空间组织和景观特色要求；5.道路和绿地系统规划；6.各项专业工程规划及管网综合；7.竖向规划；8.主要技术经济指标；9.工程量及投资估算。城市总体规划、分区规划、控制性详细规划是由城市政府和规划部门组织编制的具有法律效力

6、和行政权力性的文件；修建性详细规划则是由开发企业委托城市规划设计部门编制的开发实施性文件，是开发企业向城市规划主观部门申请报建的主要文件和材料。二、居住区规划的内容(一)确定居住区布局结构和道路系统居住区一般实行三级布局结构，即“居住区－居住小区－住宅组团”。住宅组团是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。它是居住区中最基本的布局结构形式，其规模通常以居民委员会的组成规模构成。房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区。居住区道路是城市道路的延续。车行道担负

7、着居住区与外界及居住区内部的交通联系；步行道往往与居住区各级绿地系统结合。起着联系各类绿地、户外活动场地和公共建筑的作用。居住区道路是居住空间和居住环境的一部分，它既是交通空间，又是生活空间，并且还是居住区环境设计的重要组成部分。居住区级道路的红线宽度不小于20米,居住小区级道路红线宽度不小于16米,住宅组团级道路,其中自行车和人行宽度一般为4-6米,往单元门口宽度为1.5-2米。(二)住宅选型1、按照住宅的层次划分(1)多层住宅多层住宅一般指层数在4—6层的不设电梯的住宅。我国住宅建设中最主要的住宅类

8、型。多层住宅的特点①具有良好的经济性②平面组合灵活③面积利用充分④空间尺度宜人(2)高层住宅规范规定层数应为10层及l0层以上。规范又规定住宅层数七层以上应设电梯，12层及以上的单元式和通廊式住宅应设消防电梯，故目前在商品住宅的开发建设中，一般将12层以下设置电梯的住宅称为“小高层住宅”。这里所指的高层住宅是12层以上的住宅。(3)小高层住宅不仅具备了多层住宅朝向优、通风好的优点，而且在相同面积土地上，出房率更高。电梯的设置，提高了居住质量