房地产行业暴利分析.pdf

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1、房地产行业暴利分析前几年，记者在加拿大温哥华访问的时候，发现一个很奇特的现象，南京好几位知名的房地产商，早已悄悄的在这里买下了自己的“洋豪宅”。在当地风景最优美的花园??伊丽莎白公园，旁边一最佳位置上伫立着一栋三层楼的“大豪司”(豪华别墅)。住在这里的是一位在南京家喻户晓的房地产商。这位南京的“名人”平时并不住在这里，只是夫人带着孩子住在这儿。没几天在当地的另外一个富人区，其他朋友又告诉记者，在这里也有好几位来自南京的房地产商。有人甚至连到超市买菜，都是用长城卡刷的。回国后，记者把在温哥华的“见闻”告诉了南京房产界的几位熟人，谁知“见怪不怪”

2、的他们会心一笑，说南京房地产商到温哥华“投资移民”，早已成了一种时尚。当时的第一印象，就是南京的百姓买高价房多花的“血汗钱”，一转身就成了开发商在海外的豪华别墅。不知南京的市长和百姓，知道了这样的“财富转移大法”，会作怎样的感想。据说，这几年来自中国的房地产商在温哥华买房，已再也不满足在一般的富人区了。在温哥华最豪华的西温地区，九七前后在此地置办豪宅的香港的富豪大亨们，已经多了不少来自中国大陆的房产富豪邻居。1/6其实，和像别墅这样的有形资产转移相比，更多的则是人们看不见的大量资产私下的悄悄流出。如果按照温哥华当地的对投资移民的基本要求以及投

3、资者在当地买房的费用，每个房地产商在当地的开支，至少在1000万元以上。整个算起来，仅南京一地仍在“奔小康”的百姓，就为早已现代化的温哥华的发展，贡献了数亿元的资金。和这些“看的出来”的房地产商的“腰包”相比，中国房地产商的“暴富”的“水平”，往往是“偶尔露峥嵘”的时候，人们才能“窥见”其中的“威力”。人们也许还记得，在前年北京举办的某次名人字画拍卖会上，来自南京的某房地产商“面无表情地”用15分53秒的时间，花掉了6930万元，买了一套名画家的山水画册。据说这近七千万的投资对这位房地产商来说还一笔“小”买卖。按照当地媒体的说法，该新富的收藏

4、已多到“斋室盈满，无下足处”。以他为主的几位房地产商合搞的“国内首屈一指”的民营博物馆，现已“有6000多件书画藏品，价值10亿元人民币”。并且每年还用超过一亿元的资金“用于收藏”。不过，你要是以为这位把顷刻间甩手近7000万视为“小买卖”的地产商是房地产界的了不得的“大碗”，那你未免太小看房地产大亨的力量了。在某媒体去年评出的江苏富豪榜中，尽管前10名中有6名以房地产为主业或者和房地产有关，但并不能见到他的名字。别说拿到全国和其他“富豪排行榜”上同行相比，2/6他的“份量”就“一般”了。其实早在2001年也就是房改刚刚开始的2-3年的时候，

5、人们就注意到房地产业成为制造中国巨富的“特别行业”。在当年评出的《福布斯》2000年度中国大陆首富排行榜中，前10名巨富中就有5位主要从事房地产，房地产商成为富豪榜人气最旺的“族群”。这种“造富”的势头近年来一直不减。到了2005年，《福布斯》当年富豪榜前十名中第1、2、4、6、7、9名共计六人都从事房地产业，而这还是在当年国家对房地产业实施宏观调控、使房地产商财富的积累速度受到制约的情况下的结果。据了解，由于不规范造成的“极大的寻租和投机空间”，中国房地产商比全球其他地方的同行更有“点石成金”的“运气”。和《福布斯》中国大陆富豪榜排名前10

6、0位中有一半以上涉足房地产业形成强烈对比的是，《福布斯》全球500富豪榜中却只有30人左右是地产商。不过，与房地产商暴富同样急剧高速增长的，是大众对中国房地产公认的批判。从掠夺式的城乡拆迁、土地寻租中的腐败合谋，到哄抬操纵房价暴利、以及暴富后各种目无法纪的偷漏税等，房地产不仅成了中国腐败的集聚地，而且也成为社会不安的制造者。众多房地产商的“为富不仁”，不仅使其在公众心目中名誉扫地，八成以上的网民对其持负面印象，而且就是其他行业的富翁也因其“太臭”而不屑于与之为伍。3/6预期利润达千亿？一个房地产富豪的财富读本那么，房地产商又是通过怎样的运作，

7、像巨大无比的高速泵一样，把国家和社会的财富顷刻“抽吸“到自己的怀中的呢？让我们以一个中国房地产大亨为标本来解剖起。许荣茂，去年《福布斯》中国大陆富豪榜中的第九名，在国内房地产界算的上地地道道的“大碗”级人物。据报道，他去年的房地产的销售额就在70亿元左右(据说这还是受到宏观调控的影响，否则可以做到100亿)。根据其执行董事许世坛(也是许的儿子)对外的公布，“利润估计是销售额的30%”。就按照他的“谦虚的说法”推算，世茂集团一年的利润就在21亿元以上。那么，世茂又是凭借何方“魔力”，一年就“轻轻松松”的几十亿到手的呢？据许世坛向媒体介绍，世茂集

8、团房地产利润，主要来源于地产而不是房产。据以调查和给中国富豪排行而著名的胡润领衔的《百富》杂志报道：“许世坛透露说，世茂集团七八成利润来源于地产，房产的利润来源只占