第二章-资产评估的基本方法.ppt

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1、第二章资产评估的基本方法（重）成本法市场法收益法.成本法成本法的概念是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测扣除被评估资产业已存在的各种贬值从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。.确定重置成本扣除各种贬值资产评估价值实体性贬值功能性贬值经济性贬值成本法的基本思路.1、资产的重置成本2、实体性贬值3、资产的功能性贬值4、资产的经济性贬值成本法的基本要素成本法的四个基本要素：.1.资产的重置成本重置成本（重置全价）是按在现行市场条件下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货币总额。（与历史成本的关系）。重置成本分为复原重置成本和更新重置成本：

2、复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。.重置成本的估算（ 一）重置核算法也称细节分析法、直接估算法，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，按现行市价逐项计算的全部购建支出，然后累加得到资产成本的重置成本。--化整为零如购买方式重置与自行建造方式重置。.CASE某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史总

3、成本为300万元。其他数据包括：通过细节分析，如按现在市场价格重置该生产线，需材料费14万元，人工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费581万元。计算该生产线的重置成本。.参考答案重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602万元.（二）物价指数法这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为：重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数.物价指数法举例某被估资产购建于2004年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基

4、价格指数为95%，评估时该类资产的定基价格指数为160%，被评估资产的重置成本为多少？被评估资产重置成本=50000×（160%/95%）=84210元.（二）物价指数法P362.环比物价指数=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n.价格指数法与重置核算法的比较（补）物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史资料基础上，但两者存在以下不同：（1）计价基础不同：物价指数法建立历史成本基础上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。（2）估算的重置成

5、本不同：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。.思考：一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会（）A、偏高B、偏底C、与实际一致A.CASE某机器设备，2010年购置，评估基准日为2013年，该设备帐面原价为100万元，其中：设备购价92万元，基础及安装费7万元，运杂费1万元，已知2010和2013年该类设备的定基物价指数分别是120%和180%，基础及安装费的环比物价指数为1

6、50%，按基准日价格标准重置，运杂费为1.5万元。要求：计算该机床的重置成本。.参考答案机床的重置成本=92×（180%/120%）+7×150%+1.5=150万元.（三）功能价值法：A、功能价值法前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本越高，而且是成正比例变化。计算公式为：被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）×参照物重置成本.CASE5已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本应为（）。A、4万元B、5万元C、4—

7、5万元D、无法确定CASE6P41例4（三）功能成本法A.规模经济效益指数法规模经济效益指数法被评估资产年产量×参照物重置成本参照物年产量资产的成本与其生产能力不成线形关系x由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线性正相关。x是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。.实体性贬值的估算观察法使用年限法（重）.（一）观察法是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度，从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率

8、实体性贬值率=1-成新率=实体性贬值额/重置成本观察法---资产实体性贬值额=重置成本×（1—成新率）实体性贬值的估算.（二）使用年限法