江南翡翠项目可行性研究报告.doc

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1、西双版纳江南翡翠工程可行性报告目录第一章项目总论第二章市场调查及需求预测第三章建设条件第四章技术指标第五章投资估算第六章项目实施进度计划第七章资金筹措及用款计划第八章经济分析第九章结论第一章项目总论1.项目概要1.1.1项目名称本项目名称为江南翡翠。1.1.2项目承办单位本项目由西双版纳盛泰房地产开发有限公司开发承办。1.1.3项目拟建地点本项目建设用地位于景洪市易武路（云南西双版纳傣族自治州工商管理局旁）1.1.4项目用地概况本项目建设用地面积为22331.45m2，该项目是将原亚美酒店“烂尾楼”拆除重新规划所建。1.2项目背景1.2.1项目提出背景本项目目前基建项目已进入项目立

2、项审批，工程详细规划设计等项工作，整个项目计划2013年4月下旬工建设，2年内全部完成并交付。1.2.2承建投资方式本项目由西双版纳盛泰房地产开发有限公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入及商品房屋预售三条渠道解决。第二章市场调查及需求预测1.景洪市房地产形势2012年全年西双版纳有望实现商品房销售面积126万平方米。剔除非住宅部分，依据以往统计数据，西双版纳商品房中的住宅比例通常在80%。以此推算，2013年全年西双版纳商品住宅销售面积可达150万平方米。2013年商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米；商品住宅竣工面积

3、比销售面积多58.2万平方米。西双版纳房地产市场中，有很大一部分需求是来自于外地购房者，而且这部分比例正在不断加大。根据市场调研，目前景洪市本地客户与外地客户占比为6∶4，省外客户多来自于北方、重庆、湖南等地。外省客户中主要购房目的是度假和投资。本地购房者多为机关公务员、事业单位职工、私营业主、商贸业主及部分工薪阶层，80%以自住为主。但当地开发商人士表示，随着西双版纳房价的不断上涨，开始超出部分人的购买能力，本地购房者逐渐被挤出市场，外地购房者越来越多。2．销售价格房价比起其他旅游城市仍相对较低，这被认为是西双版纳楼市销售逆势增长的主要原因。当地开发商表示，前几年景洪市的住宅均价

4、一直在2000元/平方米左右徘徊，目前大多数在3500元/平方米至5000元/平方米之间，“海南的房价显然已经很高，很多人在西双版纳买房就是因为房价仍相对较低。”第三章建设条件建设条件江南翡翠工程建设场地基本平整，22331.45m2，场地南为拟建已建建筑，场地西为云南西双版纳傣族自治州工商管理局，场地北为景洪市易武路，场地内无应拆除的建筑物及构筑物。工程建设场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。第四章技术指标规划用地面积：22331.45m2建筑总面积:.6m2建筑密度：28.5%绿地率：35.03%第五章投资估算投资估算:直接投资总额约:3亿元甲方单方直接投资：1689

5、.8元/米2单方可售房屋直接投资：4600元/米2第六章项目实施进度计划实施进度计划总体划分构想：江南翡翠整个工程计划2内年完成。第七章资金筹措及用款计划.1、本工程于业主协商垫资额度及付款方式：1.1、垫资：垫资到工程地下2层及地上3层，达到垫资额度时，甲方支付乙方进度款总额的80%；（若乙方垫资于地下两层完成，资金出现短缺，业主愿意提前支付1000万元工程款。）1.2、垫资结束后，每月按进度付款；付款比例为当月完成实际进度款的80%；2、本项目在业主支付首次款项前，开工直接投资总额为5500万元，其中包括：钢筋：2800吨x均价4200元/吨=1176万元；商品混凝土：5200

6、0立方x均价400元/立方=2080万；劳务机械：45000平方x450元/平方=2025万；基础设施建设计划约170万；7.3、根据我方于景洪地区实地考察，当地材料及劳务达协议后，我方做出如下筹款计划：劳务公司垫资：1500万元；商品混凝土商垫资：800万；钢材商垫资：1000万；我方垫资约：2200万元。4、最终资金分配及工作分配将在合作合同中商定。第八章经济分析本工程根据2003版《云南省建筑工程计价定额》、《云南省安装工程消耗量定额》、《云南省装饰装修工程消耗量定额》、《云南省建筑工程造价计价规则》和云南省及西双版纳州相关配套文件规定执行；按以上要求进行本工程的工程直接费计

7、算，合同造价约定按以上计价方式下浮1%左右进行计算，且材差不参与下浮。材料价差调整的依据标准：材料价格按景洪地区建设厅发布信息指导价为依据，材料价差按当月的信息指导价或双方现场按实签证进行价差调整。第九章结论通过上述分析得出如下结论：即本项目可行。在本次可行性研究当中，以求得利润水平的真实性。在实际操作过程中，如采取科学和严谨的态度，其建设成本，资金投入量仍有下降的空间，从而获得更多的效益。2013年3月6日