安阳御翠园市场调研.doc

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1、安阳市御翠园楼盘实例概况调研报告院（系）：人文管理学院专业：财务管理年级：2011级三班作者：张皓()王尚楠（）庞弘）姜永霞（）赵谦）查倩文（）王爽）李丹阳（）李真）牛娇娇（）靳燕君）日期：2013年4月16日一、项目概述：（一）项目简介：1、小区面积：项目总占地200亩，总建筑面积约33万平米。28%的建筑密度，40%的绿化率，绿化约占地53平方米，2.0低容积率。2、小区位置：位于安阳市龙安区，文明大道与中州路交会处，紧邻主干道文明大道。彰德路文峰大道安彩大道文明大道中洲路铁西路注：以上为自绘图，一切以实际

2、图为准。3、小区户型：89.8-123.03平米2室140.22-174.25平米3室·231.36-284.1平米4室注：此图为实际拍摄效果图4、小区层数：吉信•御翠园分三期开发，共有22栋花园洋房和11栋高层。花园洋房均为7层，高层分别为7栋15层、2栋23层和2栋25层。项目一期为项目东北角的1、2、3、4、5、6号楼6栋花园洋房和23、24号楼两栋栋25层高层。注：此图为实际拍摄效果图5、小区周边位置：休闲配套：贞元广场、三角湖公园；商务配套：龙腾宾馆、锦江之星、安彩大酒店等、富苑大酒店、大富丰景酒店、

3、武汉黄鹤楼大酒店；教育配套：英才双语幼儿园、新世界幼儿园、阶梯双语幼儿园、心连心中英文艺术幼儿园、殷都实验小学、文明大道小学、幸福路小学、安阳幸福中学、新世纪中学；医疗配套：安阳市人民医院分院、协和医院；金融配套：中行文明大道支行、邮政储蓄银行八里庄营业所、中行安彩支行、工行铁西支行、建行幸福支行；6、交通线路：9路、12路、21路、29路、38路、40路（中州路口）7：详细内容：年产权限：70年产权类型：大产权房总户数：1743停车位：1:1户型面积：暂无信息建筑结构：砖混/剪力墙项目规模：22栋多层，11栋

4、高层（7栋15层、2栋23层和2栋25层）总套数：1743套付款方式：一次性付款,银行按揭,公积金贷款供暖方式：地暖停车位：全地下停车位1:1公交路线：9、12、21、29、38、40路占地面积：13.32万平米建筑面积：33万平米建筑密度：28%装修状况：毛坯容积率：2.0[关于容积率]绿化率：48%[关于绿化率]开盘时间：2012年9月23日交房时间：暂无信息物业公司：暂无信息物业费：暂无信息销售代理：和信经纪投资商：上海吉信控股开发商：安阳吉信置业有限公司施工单位：浙江中天建设集团有限公司预售许可证：H1

5、—H4#：-H5—H6#-注：上述表格摘录自安阳房产网。（一）假如有一百万投资：投资住宅还是投资写字楼、商铺，需要考虑的：第一、投资总价而言，投资写字楼的总价最高，面积大，价格高，其次是住宅，安阳房产均价为4000—5000元，面积大部分在80平方米以上，最低的为商铺。第二、持有和转让成本不同。住宅管理费较便宜，而写字楼和商铺的管理费较贵，因此后者空置成本更高。转让时，住宅交易税费比商铺和写字楼便宜。第三、就稳定性而言，住宅的风险比投资商铺和写字楼要低，适合“稳健型”投资者。不过，假如投资商铺和写字楼取得成功，

6、其回报将相当诱人，适合具有一定专业投资素养、抗风险能力高的“进取型”投资者。第四、使用年限不同。住宅用地最高使用年限为70年，写字楼作为综合用地最高使用年限为50年，商铺作为商业用地其土地使用权最高使用年限为40年，由于使用年限不同，投资年限也不同。第五，投资方式的不同，住宅可进行租赁，也可直接出售，而商铺与写字楼作为商业投资主要以出租经营为主，第六，就投资影响因素而言，住宅投资是小资金（十几万、几十万元）投资房地产的最佳选择。住宅与商铺一样需要看交通便利与否、停车位充足与否，如房子在城市交通主干道、地铁、城轨

7、、快速路附近，进出方便，都有利于房子升值；但不同的是对于街铺，要注意周边环境，周围500米内有学校、医院、娱乐中心、住宅小区、商场的任意三种，都可大胆投资；注意交通条件，交通要便利，但不能是交通主干道，否则只能跑车留不住人；也不能太偏僻，人流无法到达不行，写字楼的投资主要考虑城市经济发展的外向性和整体经济的发达程度，特别是服务业的发达程度，三线城市、重工业城市难有此类发展空间；投资写字楼重点考虑城市行政区、商业区。综上所述，我们的观点是：若用100万元在安阳作为投资资金，将会选择投资住宅。理由：住宅产权最长，其

8、投资回报周期也最长，并且住宅就其投资总价来说适合中小额投资者。投资方式也较为多元化。就安阳的经济与整体城市发展规模而言，安阳的经济发展外向性和整体经济发展程度较低，重工业发展空间较小达不到投资写字楼对于城市行政区和商业区的要求；安阳人流量较小，作为一个豫北较为重要的城市，起购物与消费水平不高，不适宜投资商铺。所以住宅无论其回报与投资都较为理想。其次，考虑购买住宅地理位置的取舍。第一、地