第6章 房地产项目策划.pptx

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1、第6章房地产项目策划6.1房地产项目策划概述6.2已有明确项目的全过程策划6.3房地产项目策划的生命力——创新思考题什么是项目策划？策划=忽悠？小刘所在的房地产开发企业通过挂牌出让，获得了一宗2000亩左右的二类住宅用地，拟聘请一家房地产企划公司对其开发展开全程策划，请问策划内容应有哪些?6.1房地产项目策划概述一、房地产项目策划的内涵二、房地产项目策划的特征三、房地产项目策划与可行性研究的区别现在许多经济性和商业性活动都要策划：广告策划、大型演唱会策划、商品促销策划、申奥策划、国际博览会策划等，可以说

2、策划这一业务已运用于我们日常生活中的方方面面。策划往往给人一种神秘莫测之感，我国古代就有许多策划大师和策划佳作，如。田忌赛马房地产项目策划的内涵那么，什么是策划，为什么要策划?策划就是筹划或谋划：策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心，来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。房地产项目策划的内涵策划是预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做。上述策划的涵义包括如下几层意思：第一，策划是在现实所提

3、供的条件的基础上进行谋划。策划者要尽可能多地掌据各种现实情况，全面地了解形成客观实际的各种因素及其信息，包括有利的与不利的因素并分析研究收集到的材料，寻找出问题的实质和主要矛盾，再进行策划。第二，策划具有明确的目的性。策划一定要围绕既定的目标或方针，努力把各项工作从无序转化为有序。第三，策划可以比较与选择方案。针对某一个目标，可以拟定多个策划方案。人们对多个策划人案可以权衡比较，扬长避短，选择最合理、最科学的一种方案。房地产项目策划的内涵狭义：房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去。广义：

4、房地产项目策划就是从开发商获得土地使用权、市场调查、市场定位、……销售策划、广告策划一直到物业管理的全过程策划。从发展趋势看，越来越强调全程策划！房地产项目策划的内涵房地产项目策划的内涵影响曲线投资曲线时间前期开发建设期房地产项目全程策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了

5、解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。房地产项目策划的特征地域性系统性前瞻性市场性创新性操作性多样性效益性房地产项目策划与可行性研究的区别项目项目策划项目的可行性研究内容总体性、全局性的方案策划项目在经济、技术上是否可行研究范围从项目开始直至物业管理全过程项目立项之前地位整体性的是策划过程中的一个步骤或一部分结果从多个方案中选择科学的、合理的最优方案仅仅回答是否可行,不一定是

6、最优的落实通常必须落实到计划、予以实施并不一定落实到计划，只是一个阶段性工作房地产项目策划已有明确项目的房地产全过程策划未有明确项目的房地产全过程策划单项策划项目投资策划；项目规划策划；项目开发建设策划；项目营销策划和项目后期策划投资开发区位分析与选择、投资开发方向及内容分析与选择、投资规模分析与选择、投资开发合作方式分析与选择、项目融资方式的分析与选择、开发完成后的产品经营方式分析与选择一个具体环节的策划，比如营销策划，融资策划等6.2已有明确项目的全过程策划已有项目全程策划流程图土地获取市场调研项目

7、资源分析定位评价符合要求规划任务书不符合要求设计方案市场定位规划策划投资策划……….开发过程策划营销策划后期策划房地产项目全程策划图对项目的总体规划、建筑风格、景观规划等作出专业策划建议从项目的宏观、中观和微观层面对项目的投资环境进行分析初步市场情况调查确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研进行SWOT分析并初步提出总体策划思路分析项目潜在价值确定核心价值体系及总体策划思路项目目标客户群锁定及分析项目开发主题定位及形象定位对项目的经营方式、资金筹措和开发计划作出策划建议可类比项目营销策略分析确定项目营

8、销策划总体思路及营销策略可类比项目物业管理分析并提出策划建议项目财务评价与综合评价6.2已有明确项目的全过程策划总体策划（战略策划）定位策划主题策划（主题定位）市场策划投资策划设计策划营销策划广告策划物业策划6.2已有明确项目的全过程策划万科企业形象篇广告一、路灯篇最温馨的灯光一定在你回家的路上如果人居的现代化只能换来淡漠和冰冷那么它将一文不值我们深信家的本质是内心的归宿而真诚的关怀和亲近则是最好的人际原则多年来我们努力营造充满人情味的服务