房地产成本法培训.pptx

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1、第3章成本法目的和要求：了解现行房地产价格的构成、房屋折旧制度和房屋完损等级评定标准；熟悉成本法的基本原理、房地产价格构成和重置成本；掌握成本法的基本公式和建筑物折旧。内容：成本法的基本原理，房地产价格构成，成本法的基本公式，重置成本构成，建筑物折旧，现行房屋评定等级标准，成本法总结和运用实例。重点与难点：成本法的基本原理、重置价格的构成和计算，成本法基本公式和建筑物折旧。3.1·基本原理3.1.1　概念成本法（costapproach），是以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在

2、一定时点一定产权状态下价格的一种方法。这里的成本和会计成本不同。3.1.2　理论依据劳动价值论－－－商品的价格依据其生产必要的成本。3.1.3　估价公式1）新开发的土地土地价格（熟地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋正常利税＋土地增值收益2）新开发房地产房地产价格＝土地价格＋建筑物建造费用＋正常利税3）旧有房地产房地产价格＝土地价格＋建筑物现值＝土地价格＋建筑物重置价　　　　　　格-累计折旧或　　　＝土地价格＋建筑物重置价　　　　　　格×成新度3.1.4　方法特点与适用范围1）方法特点成本不等于价格

3、不一定符合最有效使用原则2）适用范围3.2　土地价格3.2.1　土地取得费新征土地旧城改造用地出让转让用地3.2.2　土地开发费基础设施配套费公共事业建设配套费小区开发配套费3.2.3　投资利息投资利息＝投资额×（（1＋利息率）计息周期数-1）3.2.4　投资利润利润率的确定利润率＝利润额/投资额或全部预付资本3.2.5　税费耕地占用税新菜地开发建设基金教育费附加土地管理费3.2.6　土地增值收益土地增值收益＝成本价格×土地增值收益率3.2.7　计算土地价格3.3　重置价格3.3.1　重置价格的概

4、念•重置价格（replacementcost），是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。重建价格（reproductioncost），是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。主要用于具有非常特殊意义的保护价值的建筑物，如特殊性宗教建筑物等。3.3.2　重置价格的构成分为直接成本和间接成本

5、两类•直接成本是建筑物物质实体构建过程中直接投入的成本和费用。•间接成本是指建筑物建造过程中发生的与其有关的成本。重置成本直接成本间接成本人工费材料费施工机械费措施费勘测、设计、规划、法律、评估费施工保险费承包商管理费投资者利润销售费用3.3.3重置价格的估算方法(1)单位成本法通过调查近期建成的与待估建筑物相类似的建筑物的单位面积或单位体积的成本资料，并依据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正，得到待估建筑物的单位成本，再乘以待估建筑物的面积和体积，即可求得待估建筑物的重置价格。单位面积法和

6、单位体积法例1　某建筑物的总建筑面积为2000m2，该类建筑物的单位面积建造成本为700元/m2，则该建筑物重置成本估计为140万元。例2　某建筑物的建筑体积为5000m3，该类建筑物的单位体积建造成本为250元/m3，则该建筑物重置成本估计为125万元。例3　现有一幢建筑面积为250m2的独立式住宅需要评估，经查阅资料得知类似建筑物（没有厨房和空调设备）的重置价格和待估建筑物的规模、形状修正系数，则运用单位成本法对建筑物的重置价格进行评估。重置价格估算示例（单位成本法）单位重置价格　　　　　　　

7、　2000元/m2规模和形状修正系数　　　　　×0.9731946元/m2基本价格　　　　1946×250＝486500元修正项目+11000元其中：厨房设备　　　　　5000空调设备　　　　　6000房屋价格　　　　　　　　　497500元车库与庭院开发成本　　　　+10000元估价对象总重置成本　　　　507500元应用这种方法，结果的准确性依赖于所收集资料的正确性、一致性和估算人员对比较建筑物与待估建筑物相似程度的判断与修正程度。因此要求评估人员具有丰富的建筑学知识和实践经验。(2)分部分项

8、法基于建筑物各个分部分项构件或工程的单位成本来估算。估算基础、楼地面、墙体、门窗、屋面、装修等各个分部分项的单位成本确定相应部分的数量单价与数量分别相乘累加汇总得到待估建筑物的总成本重置价格估算示例（分部分项法）项目　　　　数量　　　　单位成本　　　成本(元)基础工程　　　150m3200元/m330000墙体工程　　　160m3400元/m364000楼地面工程　　150m2200元/m230000屋面工程　　　150m2300元/m245000给排水工程