第4章房地产估价方法-成本法.pptx

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1、4.房地产估价方法——成本法引言：本章主要介绍成本估价法的基本原理和操作要点。通过本章学习，应掌握成本法的基本原理、适用范围、操作步骤和基本公式，理解成本、重置成本、直接成本、间接成本、减价修正等基本概念，并掌握建筑物的重新建造成本和减价修正额的评估方法，了解租赁房地产的收益和成本，掌握评估租金的成本法——积算法。4.房地产估价方法-成本法4.1成本法基本原理4.2房屋重新购建价格估算4.3房屋建筑物折旧估算4.4成本法估价总结与应用实例4.1成本法基本原理4.1.1成本法及其理论依据成本的含义：是指价格，即估价对象房地产在估价时点的重置价。成本-

2、价格完全性现时性客观性（1）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不仅包括开发商的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金。（2）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造成本，而不是其当初建造时所发生的成本（历史成本），但还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。（3）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时点的经济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本，而非估价对象房地产开发的实际花费的成本。4.1.1成本法及其理论依据成本法（costapproach），又称原价法、重置成本法、承包商

3、法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。或估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重建成本与重置成本)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。成本法的理论依据需求方（买方）：替代原理供给方（卖方）：生产费用（开发成本）价值论4.1.2成本法的适用对象与条件1.适用于无收益又很少发生交易（没有市场）的房地产的估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产；2.对于一些特殊用途的并独

4、特设计的房地产，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；3、适用于房地产保险（包括投保与理赔）及其他损害赔偿；4、对于新开发的土地，如新城区、各类开发区，往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市场，也常常采用成本法进行估价。4.1.2成本法的适用对象与条件成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格和折旧需要相当的经验和专业技巧，尤其是对过于老旧的房地产，利用成本法估价通常比较困难。从这个角度看，成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。而且，运用成本法估价，还要求估价人员具有良好的建筑、建材、设

5、备、装饰装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识，以及丰富的成本法估价的经验。4.1.3成本法估价基本公式P=L+C-DP——待估房地产在估价时点的价格L——待估房地产在估价时点的土地价格C——建筑在估价时点的重新建造成本D——建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧在不同情况下表示不同：1.旧有房地产估价的基本公式旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧上式中“建筑物折旧”指的是建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。2.新建房地估价，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资

6、利息+销售费用+销售税费+开发利润3.新开发土地成本法估价的基本公式新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税4.1.4成本法估价操作步骤运用成本法估价一般分为下列几个步骤进行：（1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；（2）将待估房地产的土地视为空地，评估其价格；（3）估算建筑的重新建造成本；（4）估算建筑的减价修正额（折旧）；（5）建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格；（6）待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。4.2房屋重新购建价格估算4.2.1重新构建价格概念界定----重新购建价

7、格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所支出和应获得的利润之和。（1）重新购建价格是估价时点的价格。（2）重新购建价格是客观的。（3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。重建成本--------（reproductioncost）：是指根据目前的人工与材料价格，重建一幢在材料、工艺、式样、风格上与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又称“复制成本”。适用于具有保护价值的建筑物，如文物性建筑物、纪念性建筑物待。重置成本------

8、-（replacementcost）：是指根据日前的人工与材料价格，利用日前的材料标准与设计，建造有与待估建筑相同效用的建