经典房地产市调报告全案

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JJ主要活动负责人J整个项目l,方案设计•问卷设计定稿、印刷•督导培训•访问员招募•抽样•访问员培训试访•访问实施•数据录入清理•计算机处理•报告撰写•递交报告4.4费用预算 J经费预算编列（以人民币计算） ?方案、问卷设计1.万元第一阶段访谈200#、第三阶段入户费用：100份布导、访问员培训试访0.1万元7访问实施（访问员费用与访问管理费用）:30元*400=1.2万元?由样0.1万元?可卷、卡片印刷：0.1万元?L品:2*400=0.8万元小计：2.3万元第四阶段补充调查100户（备选）2访问员费用与访问管理费用）:20元*100=0.2万元?L品:5元*100=0.05万元小计：0.25万元第五阶段：走访机关、座谈会2组2&织实施4000元*2=0.8万元?L品：100元*15*2=0.3万元小计：1.1万元第五阶段：数据处理分析，编写报告7数据录入清理:5*1000=0.2万元7计算机处理15万元2艮告撰写 J（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元小计：3.2万元合计:8.35万元万元咨询费用本咨询工作的咨询费为人们币300000元。这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。4.4.1市场需求咨询报告德州经济开发区是集吸收外资、发展高科技、提高工业水平于一体，以市场促发展，以产业促市场的高科技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东发展关键性的一步。项目的建设，是德州经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为**公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。报告内容： J第一部分调查设计与组织实施一、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及**公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。（二）调查内容1、对德州市宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）德州房地产现状2、项目自身情况调查（1）产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司） J3、需求市场调查未来三年内市民置业意向购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）价格支付能力对物业配套的需求购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局装修材料、水平硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排车位配备物业管理公司及费用（2）营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点 J营销组合策略（三）调查方法1、宏观调查房管、土地、规划等相关部门访谈报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查项目规划谈论会项目现场考察有关人员访谈相关资料收集整理3、需求市场调查专项访谈问卷（200人次）报纸公开问卷调查（400人次）入室主体问卷（100次）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）4、竞争市场调查现场踩点调查报刊文献收集与分析深度访谈、调查组织与实施 J调查时间安排表时间安排工作内容2003年5月13日就现有规划方案专项讨论会。2003年5月14日提交调查问卷样本及调查细化方案。2003年5月15日正式签定合同，报社联络，报纸问卷调整。2003年5月16日1、宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等；2、竞争市场调查开始，对德州市内及开发区内竞争楼盘进行详细调查。2003年5月17—18日1、4月17日报纸公开问卷见报；2、集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资服务中心、三和电子、跃华中学、高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份。2003年5月19—20日1、主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；2、三类问卷数据库建立。2003年5月19—23日1、报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；2、数据库数据录入。2003年5月24—26日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。2003年5月27日市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。2003年5月28—30日市调报告（修正稿）完成提交。第二部分调查数据资料汇总与分析德州市宏观环境调查（一）德州市宏观环境分析德州市位于山东省西北部，北依北京、天津，南靠省会济南，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带 J德州市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前德州中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，德州市城市化水平明显偏低。德城区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后德州市的政治、经济、文化中心区。从德城区现状来看，德州市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，德州市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使德州市成为鲁西北、冀东南的中心城市。（二）德州房地产市场现状德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：开发区、新区房价平抑德州市整体房价开发区和新区的房价较市区1500-2300元/褶的房价便宜300-400元/m2,带动了开发区房地产市场的开发，对于平抑德州市整体房价起到显著作用。开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/m2o房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二 J则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。开发区人口增长使住宅需求更加旺盛开发区大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据开发区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显。新区、开发区房价会随着开发区成熟程度而趋高一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。房地产开发机会与风险并存新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2001年统计资料，德州市人均年收入仅为6932.28元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对开发区、新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。.、项目自身情况调查（一）项目的整体研究与特性分析（1）项目地块地理位置 J优势区位优势：地块位于经济开发区，且南临开发区主干道东方红路，隔路与知名私立学校一跃华中学相望，东面为规划中的沙王河防护绿带，西近规划中新政府所在地，地理位置优越，具有明显的增值空问。小区空气清新，环境优美，附近市政广场是人们休闲娱乐的好去处。小区占地300多亩，规模在周围为最大，且地块相对比较规整，规划较易分割及形成中心景观区。不足开发区尚处在发展初期，周边公交、购物、医疗、教育!己套还不够成熟，有待完善。小区南临的波司登公司职工宿舍，整体形象较差，影晌小区南向景观。小区要考虑部分拆迁户回迁，安置居民素质不高，将来业主会对此比较挑剔。(2)参与项目的公司情况优势发展商**公司为开发区管委会下属实体，政府信誉，诚信保证。项目设计特邀同济大学建筑设计研究院进行整体规划设计。该院规划设计方面在国内具有较高权威性。小区营销策划拟聘在行业内具E富实战经验的浩华不动产机构来进行全程代理策划,全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。小区物业管理还在筹划之中，计划将邀请专业的物业管理公司担任物业管理顾问，为小区业主提供管家式的标准物业服务。此举可使本项目具有较强的市场竞争力。不足原**公司前期开发的湘江小区质量、物业管理等方面的残存问题，会对小中庄项目带来一定影响。物业管理顾问公司尚未确定。 J（3）项目市场分析优势与本项目所处区位、特质相近的可竞争楼盘较少，抓住市场机会点，积累有效客户。本区域房地产市场处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。现市场的房价略高出市民的承受价位，据调查，市民对本项目的预期价位认同感较强，为本项目打入市场奠定了良好的基础。不足据德州本地情况，主力宣传媒介较少，市民对媒介的关注度不高，使项目在宣传过程中，受7影响。房地产市场刚刚起步，项目在产品设计中涉及新产品应用时，要考虑到市民的接受程度，对于项目自身档次的提升，略有影响。三、房地产需求调查（问卷调查）我们采取集中访谈问卷调查、入室主体问卷调查和报纸公开问卷调查的方式，共采集样本416份，对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。（一）问卷回收统计及情况说明问卷类型取样回收数目有效问卷数目备注集中访谈问卷2412356份无效报纸公开问卷7777全部后效入室土体问卷104985份无效入室王体问卷作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。必须保证其调查的全面性和客观性。采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式对德棉、网通、中行、招商局、涉外办、物价局、开发区财政局、办公室等政府企事业单位进行了调查，行业涉及公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十一个层面，共回收有效问卷104份，有效98份。 J集中访谈问卷取样单位取样人群取样数目后效问卷备注三和电子中层管理者、职工13112份无效耀华中学教师1717高速公路管理局职员2323鲁能超市职员、随机抽样34331份无效开发区管委会办公大厅国家公务员、职员40382份无效美食城随机抽样r36136新湖广场随机抽样33321份无效街访随机抽样4545报纸问卷未达到期望回收数，一是报纸仅发布一次，频率低，时效短；另一方面是《德州日报》覆盖面小，客户群局限性大，且发行量小，市民对媒体的关注度不高。报纸公开问卷的初衷是将其作为对周边县郊区意向者需求的了解途径和企业品牌塑造项目公开推广的开始。从问卷回收质量看，人群素质高，选择客观，77份全部有效，已经达到调查的基本目的。样本可以作为对其它两种问卷的补充。（二）主题问卷调查数据基础数据分析1、未来三年内置业意向购买动机及次数在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2%,其次是购买婚用的占25.5%,用于投资和本地拆迁仅各占5.1%。在此之中，属于二次置业的占多数，达54.1%,第一次置业的占39.8%,多次置业的仅占到总数的6.1%。 J购房的原因FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent本地拆迁55.15.15.1改善居住条件6061.261.266.3投资升值55.15.171.4Valid结婚用房2525.525.596.9地位身份的象征11.01.098.0其他22.02.0100.0Total98100.0100.0本次置业属于FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent第一次3939.839.839.8第二次5354.154.193.9Valid〃,多次66.16.1100.0Total98100.0100.0购房区域选择从居民对购买住宅的区域分析上看，在被调查者中，打算在开发区购房者占到34.7%,而计划在市中心区购房的同样占34.7%。开发区对整个德州市区来说，还是一个新兴的区域，这个数据足以说明，开发区在人们心中的地位，人们看好它的未来前景及发展潜力。购房区域选择 JFrequencyPercentValidPercentCumulativePercent市中心3434.734.734.7城东99.29.243.9铁西22.02.045.9城南44.14.150.0valid【qn城北88.28.258.2开发区3434.734.792.9新区77.17.1100.0Total98100.0100.0投资意向调查在98位被调查者中，92人两年内有投资计划，投资房地产和股票均占27%用于彩票投资的占23%用于投资债券的占11%对于房地产投资，很多人还处于一种观望态度。股票债券外币房地产彩票其他ValidN.Missing929292929292666666Mean27%14%11%27%23%5%Sum25131025215房地产投资区域选择在此项问题中，计划在开发区投资的最多，占总数的58.2%,其次是市中心占21.4%,其他区域所占份额较少房地产投资的选择区域FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent市中心2121.421.421.4城东88.28.229.6铁西33.13.132.7城南11.01.033.7Valid城北22.02.035.7开发区5758.258.293.9新城55.15.199.0其他11.01.0100.0Total98100.0100.0对开发区的第一感觉 J人们的回答排序依次为发展潜力、未来新市区、希望、朝气蓬勃、创新、值得信赖、亲和、继承文化、权威。说明开发区已经成为人们心目中极具发展潜力的新市区。NMinimumSumMean发展潜力97081.84亲和9707.07朝气蓬勃97034.35创新97026.27希望97044.45继承文化9704.04精明9700.00权威9701.01值得信赖97013.13未来新市区97071.73ValidN(listwise)97德州市房价预测由数据分析，调查者中认为德州三年内房产价格将会升高的占24.5%,认为会保才I现状的占42.9%,认为将会下跌的占26.5%,不清楚的占6.1%。依自身经济条件，70犯上的市民认为房价上涨太快，开发商越来越多，竞争加剧，不可能再涨。由此说明德州房地产市场不规范，短时间内房价上扬的幅度大频率快，使部分购房者开始观望，寄期望于通过开发商竞争平抑房价。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid上涨2424.524.524.5保持现状4242.942.967.3下跌2626.526.593.9不清楚66.16.1100.0Total98100.0100.0小结：由此可知，德州市民购房观念发生很大变化，对开发区的认可度提高，置业意向首选开发区的占1/3,主要用于改善居住条件和购置婚房，分属满足生活需求范围和提高生活质量，多属于在单位福利购房后二次置业。并有近三分之一的人打算进行房地产投资，对开发区的未来发展潜力期望值很高，认为其将成为德州市新城区，选择投资开发区房产的占到二分之一。通过对调查数据分析，德州市民普遍认为，德州的房产价格将会保持现有水平或下跌，短期内不会波动，目前房价尚可接受；而开发区较市区低廉的房价无疑成为吸引购房者的一个有利因2、购买偏好（地段、价位、户型与结构、户型厅室面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）可接受价格、总价分析 J购房者最可能购买的房价平均值范围在1212.24元/nf-1481.63元/褶之间，买房者的最高承受能力均值在1765.4肌/m2,认为质量保证最低线均值为969.11元/褶。在被调查者中，所能承受买房范围最小值800元，最大值3000元。据此分析，德州市居民对房价的主要承受能力约为969元/m2—1765元/m2件，做为中高档物业的可接受价格在1200-16007s/nf之间。购房单价承受能力你最可能购买的房价范围B点C点买房的最高价位质量保证的最低价位ValidNMissing09898847998001419Mean1212.241481.631765.48969.11Median1200.001400.001600.001000.00Minimum800900500600Maximum3000300034002000购房所承受总价能力购房者愿意花费的总房款均值在13.78万元一16.71万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于10.1万元/套，能够承担最高总房款金额均值为19.95万元/套，据此，德州市区居民所能承担的总款在10万元―20万元/套之间。购房承受总价（万元）B点C点总额高于多少你不会购买（万元）总额低于多少你也不会买（万元）Valid96968280NMissing221618Mean13.7816.7119.9510.10Minimum59104Maximum40405020需求面积分析被调查者中需求面积在80-100平方米之间的占39.8%,100-120平方米之间的占23.5%,120-14肝方米之间的占21.4%,他们的比例为1.86:1.10:1.00。由此知，在80-14肝方米之间的户型总份额占到82.6%,最为广大消费者所青睐，三个层面需求均匀，客户群层次明显。 JFrequencyPercentValidPercentCumulativePercent80平米以下22.02.02.080-100平米3939.839.841.8100-120平米2323.523.565.3120-140平米2121.421.486.7valid.•.140-160平米88.28.294.9160-180平米44.14.199.0180平米以上11.01.0100.0Total98100.0100.0楼型需求分析在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占60.2%,其次是小高层为25.5%,别墅占9.2%,高层仅占5.1%。因为德州市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住成本高。而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依然偏爱。同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent高层55.15.15.1小高层2525.525.530.6Valid多层5960.260.290.8别墅99.29.2100.0Total98100.0100.0户型偏好分析对户型性质来说，选择错层的居多，占42.9%,次之平层为33.7%,复式占14.3%。人们比较接受新的错层户型，传统的平层依然得到垂青0FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent平层3333.733.733.7错层4242.942.976.5Valid跃层99.29.285.7复式1414.314.3100.0Total98100.0100.0 J户型结构偏好分析人们期望的卧室数量中，选择3室的最多，占总量的61.2%,选择2室的占35.7%,选择4室的仅占3.1%FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent23535.735.735.736061.261.296.9Valid433.13.1100.0Total98100.0100.0对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52%勺人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上;两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，接近半数两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中也强调主人房外的卧室面积应一样，在户型设计上应予以考虑。卧室一面积FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid15-20平米5152.056.756.720平米以上3030.633.390.010-15平米99.210.0100.0Total9091.8100.0MissingSystem88.2Total98100.0卧室二面积FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid15-20平米4748%52.252.210-15平米3737.8%41.193.320平米以上66.1%6.7100.0Total9091.8%100.0MissingSystem88.2%Total98100.0%卧室三面积FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid10-15平米2727.654.054.015-20平米2323.546.0100.0Total5051.0100.0MissingSystem4849.0Total98100.0 J卧室四面积FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid15-20平米33.1100.0100.0MissingSystem9596.9Total98100.0人们对厅的要求比较集中，选择一厅的份额占15.3%,选择二厅的份额占84.7%（包含餐客合一）。在厅的选择中，人们对厅的面积要求差异较大，59.6%的消费者希望客厅的面积在25-32平方米，另一消费层面集中在19-25平米之间和32平米以上，餐厅的面积需求值出一人外集中在19平米以下。厅的需求FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent11515.315.315.3Valid28384.784.7100.0Total98100.0100.0客厅面积FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid25-32平米5354.159.659.6119-25平米2222.424.784.332平米以上1111.212.496.619平米以下33.13.4100.0Total8990.8100.0MissingSystem99.2Total98100.0餐厅面积FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid19平米以下6263.398.498.419-25平米11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0 J消费者对卫生间的需求，从调查数据看，选择粮食的多选择一卫，占45.9%;选择三室的多选择二卫，占54.1%,同时人们对主卫面积的要求51%集中在5-9,9-12平方米，客卫5-9平方米或5平米左右。卫生间需求FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent14545.945.945.9Valid25354.154.1100.0Total98100.0100.0卫一面积FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid5-9平米5051.057.5157.519-12平米2323.526.483.912平米以上99.210.394.35平米以下55.15.7100.0Total8788.8100.0MissingSystem1111.2Total98100.0卫二面积FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid5-9平米2424.558.558.55平米以下1616.339.097.69-12平米11.02.4100.0Total4141.8100.0MissingSystem5758.2Total98100.0对阳台的面积要求，从调查数据来看，选择一个阳台的比例为44.9%,选择两个阳台的比例为55.1%,对阳台面积的要求，南向阳台46.9%需求面积在6-10平方米，20.4%10-15¥方米，北向阳台需求面积较小，认为只要?f足作为工作阳台的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米为3:2的比例。阳台需求FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent14444.944.944.9Valid25455.155.1100.0Total98100.0100.0阳台一面积 JFrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid6-10平米4646.953.553.510-15平米2020.423.376.7低于6平米1818.420.997.715平米以上22.02.3100.0Total8687.8100.0MissingSystem1212.2Total98100.0阳台二面积FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid低于6平米2525.552.152.16-10平米1818.437.589.610-15平米44.18.397.915平米以上11.02.1100.0Total4849.0100.0MissingSystem5051.0Total98100.0小结：在98个样本中，由统计分析数据可见，目前中档物业总房款接受度集中在14-16万元，房价接受度集中在1200-1500元/褶问，1室两厅两卫户型最受青睐，82.6%的面积需求在80-140褶之间，自然的划分出80-100褶、100-120m120-140nf三个区段，三个不同客户层面对每个厅室的面积需求和价格、总款承受差别明显。从厅室面积需求，充分说明购房人群对住宅居住舒适度提出更高要求，选择小高层和错层的半数以上比例显示部分县到人群对时尚的物业形式的追求。3、购买行为（销售行为主动性、付款方式）人们采取按揭贷款方式付款的比率较其他城市少，所占份额占36.7%,分期彳款占31.6%,一次性付款占21.4%。FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent一次性2121.421.421.4分期3131.631.653.1Valid按揭3636.736.789.8公积金贷款1010.210.2100.0Total98100.0100.0 J在人们期望首付款的调查中，5-8万元占46%所占份额最大，5万元以下占30.2%,8-10万元占19%,15-20万元的占3.2%,25-30万元的仅占1.6%。期望首付款额FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent5万以下1919.430.230.25-8万2929.646.076.28-10万1212.219.095.2Valid.15-20万22.03.298.425-30万11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0愿意承担的月供金额，其中500-10031白^占74.6%,1000-15007E白^占25.4%愿意承担的月供金额FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent500-1000元4748.074.674.6Valid1000-1500元1616.325.4100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0小结：由购买行为分析得出，受经济能力所限，客户付款方式分化较大，年轻层面多做按揭，中老年这一层面人群贷款消费观念相对落后,以一次性付款和分期付款占多数，除一部分具有此经济实力原因外，主要是对偿还能力没有信心，对贷款所付利息非常在意。4、购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）人们购房时所考虑的因素，按重要性排序为：建筑质量、物业管理、价格、区位、户型、交通、区内配套、区内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区外配套、品牌。 J购房考虑因素重要性分数分析现有住宅最满意方面NMinimumSumMean物业管理98020.20交通状况98034.35购物环境98016.16内部装修9802.02NSumMean建筑质量964674.86物业管理974434.57价格964134.30区位963984.15户型963894.05交通963733.89区内配套953603.79区内景观963523.67教育953403.58楼型953253.42区外配套943213.41品牌953173.34ValidN(listwise)94户型98013.13小区环境98018.18居住地点98035.36通风采光98028.29居住面积98026.27教育98015.15其他9801.01ValidN(listwise)98 J现有住宅不满意方面NMinimumSumMean物业管理98037.38交通状况98013.13购物环境98019.19内部装修98011.11户型98022.22小区环境98027.28居住地点98011.11通风采光9807.07居住面积98012.12教育98015.15其他9802.02ValidN(listwise)98交付要求人们期望房屋的交付标准中愿意以毛坯房交付的占34.7%,厨卫装修的占42.9%,全装彳^的占22.4%。根据调查结果，人们还是倾向于可以按照自己意愿进行个性化装修，这也是生活质量要求提升的一个标志。期望的房屋交付标准FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent毛坯房3434.734.734.7,厨卫装修4242.942.977.6Valid全装修2222.422.4100.0Total98100.0100.0配套设施要求 J由人们对景观设计感兴趣的调查可知，大部分人希望社区内有绿地，占份额的60%,运动器械占40%,大树、座椅占27%,花坛占22%,街灯、喷泉各占21%,儿童乐园占19%,特色地面铺装占17%,水池占15%,特色路灯、背景音乐各占13%,凉亭占12%,城市雕塑占10%,瀑布占6%。园林景观作为购房重要影响因素的位置在提升。NSumMeanStd.Deviation运动器械983940%.492草地985960%.492大树982627%.444特色路灯981313%.341背景音乐971313%.342儿童乐园981919%.397其他9800%.000城市雕塑981010%.304街灯喷泉982121%.412瀑布9866%.241水池981515%.362花坛982222%.419座椅982627%.794特色地面铺装981717%.381凉亭981212%.329ValidN(listwise)97由此表可知，在社区内的公共设施中，购房者对中心花园最为重视，占69%,其次是体育健康设施48%,医疗保健设施43%,农贸市场、购物场所均为26%,文化娱乐设施、车库均为19%,公交站点为16%,幼儿园为14%,金融邮政、餐饮均为7%,小学及会所分别为6%和1%0在购房时，人们更看重的是健康休闲娱乐设施和生活配套服务的完善。中心花园会所体育健康设施文化娱乐设施医疗保健设购物场所金融邮政设施餐饮农贸市场幼儿园车库公交站点小学ValidNMissing989898989898989898989798980000000000100Mean69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%Sum6814719422577251418166 JJ小结：购房者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，影响人们购房的最主要因素依次排序为建筑质量、物业管理、价格、区位、户型；尤其对物业管理、区内的景观和公共配套提出较高要求和个性化需求。说明目前入住楼盘的问题点主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上，我们应在两点上抓住客户心态做出德州开发商表率，提升项目形象，制造品质买点。5、入室调查问卷人员构成基本情况由调查分析表可知，在被调查的98个有效样本中，平均年龄为36岁，最小年龄为22岁，最大年龄为74岁；25-35岁之间的最多占44.9%,35-45岁之间的为22.4%,45-55岁之间的为19.4%,其他年龄段所占比例为13.3%。年龄比例FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent25岁以下88.28.28.225-35岁4444.944.953.135-45岁2222.422.475.5Valid45-55岁1919.419.494.955岁以上55.15.1100.0Total98100.0100.0Valid98NMissing0Mean36.07Median33.56(a)Mode25Minimum22Maximum74Sum3535受教育程度，在被调查者中大专学历的占43.9%,大专以下为33.7%,本科为18.4%,研究生仅占4.1%。德州市学历层次相对较低主要以大专及以下为主。 JFrequencyPercentValidPercentCumulativePercent大专以下3333.733.733.7大专4343.943.977.6Valid本科1818.418.495.9研究生44.14.1100.0Total98100.0100.0在98个样本中，商贸企业和政府公务员所占比例最大为19.4%,其次是IT通讯业15.3%,文卫事业单位10.2%部门属性FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent金融证券55.15.15.1轻工业77.17.112.2自由职业者77.17.119.4其他33.13.122.4文卫事业单位1010.210.232.7商贸企业1919.419.452.0Valid〜IT通讯1515.315.367.3建筑及房地产22.02.069.4政府公务员1919.419.488.8制造业55.15.193.9中介服务业11.01.094.9医药化工业55.15.1100.0般职员占份额最大54.1%,高级耳R员占4.1%,中层管理人员占26.5%,高级管理者占9.2%,工人占6.1% J职位FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent工人66.16.16.1职员5354.154.160.2、，一高级职员44.14.164.3Valid,但中层管理2626.526.590.8高级管理者99.29.2100.0Total98100.0100.0家庭结构，被调查者家庭主要两口之家和二代同堂，共占72.4%家庭结构FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent单身66.16.16.1两口之家2121.421.427.6二代同堂5051.051.078.6Valid三代同堂1919.419.498.0三代以上22.02.0100.0Total98100.0100.0家庭人口总数FrequencyPercentValidPercentCumulativePercent133.13.13.121717.317.320.434646.946.967.341212.212.279.6Valid51111.211.290.8666.16.196.9711.01.098.0822.02.0100.0Total98100.0100.0小结：目前最迫切购房两个层面是，25-35岁学历较高家庭结构为两口之家的一般职员和35-45岁两代同堂孩子长大，原有房子局促，需改善居住条件的中层职员。此两类人是项目一期的主要客户群。6、媒体认知 J了解房地产信息的渠道，按人们回答频率由高到底排序为：报纸广告、他人介绍、电视广告、户外广告、房展会、中介机构、电台广报纸广告电视广告户外广告相关网站电台广告中介机构房展会他人介绍其他ValidN.Missing989898989898989898000000000Mean.48.33.28.03.06.13.15.44.08Sum473227361315438在关于哪些媒介经常看到房地产广告及房产信息的调查中，回答《齐鲁晚报》的最多，其次是德州电视台，再次是《德州广播电视报》和《德州日报》。德州日报齐鲁晚报德州广播电视报德州电视台德州广播电台其他ValidN989898989898Missing000000Mean.27.52.33.48.08.14Sum26513247814小结：客户群体受工作及生活形态影响，房地产信息来源一般以报纸、电视台为主，尤其《齐鲁晚报》到达率最广，在下一步的营销推广中，可以选择《德州日报》、德州电视台为主力媒体进行宣传推广，让更多的人了解项目，发挥媒介优势。（三）多重因素相关分析1、户型及功能性面积取向需求分析年龄与户型需求交叉分析被调查者中，不同的年龄段对卧室、厅、卫生间、阳台的要求如下表所示：由下表可知，人们在不同年龄段对户型选择的差异性也较大,30岁以下中二室一厅一卫户型最受欢迎,35-45岁中三室二厅二卫户型最受欢迎三室一厅二卫户型所占比重也较大,40-50岁中四室二厅二卫户型最受欢迎，其中三室二厅、二室户型也有部分消费者偏好，50岁以上中二室和三室需求接近，但面积不要求太大。 J卧室Total234CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%30岁以下1948.7%54.3%2051.3%33.3%39100.0%39.8%年龄30-40岁518.5%14.3%2177.8%35.0%13.7%33.3%27100.0%27.6%分组40-50岁630.0%17.1%1260.0%20.0%210.0%66.7%20100.0%20.4%50岁以上541.7%14.3%758.3%11.7%12100.0%12.2%Total3535.7%100.0%6061.2%100.0%33.1%100.0%98100.0%100.0%厅Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%30岁以下820.5%53.3%3179.5%37.3%39100.0%39.8%年龄30-40岁311.1%20.0%2488.9%28.9%27100.0%27.6%分组40-50岁15.0%6.7%1995.0%22.9%20100.0%20.4%50岁以上325.0%20.0%975.0%10.8%12100.0%12.2%Total1515.3%100.0%8384.7%100.0%98100.0%100.0%卫生问Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%30岁以下2461.5%53.3%1538.5%28.3%39100.0%39.8%年龄30-40岁622.2%13.3%2177.8%39.6%27100.0%27.6%分组40-50岁735.0%15.6%1365.0%24.5%20100.0%20.4%50岁以上866.7%17.8%433.3%7.5%12100.0%12.2%Total4545.9%100.0%5354.1%100.0%98100.0%100.0%阳台TotalCount1Row%Col%Count2Row%Col%CountRow%Col%30岁以下1743.6%38.6%2256.4%40.7%39100.0%39.8%年龄30-40岁1037.0%22.7%1763.0%31.5%27100.0%27.6%分组40-50岁945.0%20.5%1155.0%20.4%20100.0%20.4%50岁以上866.7%18.2%433.3%7.4%12100.0%12.2%Total4444.9%100.0%5455.1%100.0%98100.0%100.0% J家庭结构与户型需求交叉分析从统计分析数据来看，三室两厅的住房是不同家庭结构都比较喜欢的户型，希望能有两个卫生间，两个阳台的占大多数。两口之家选一卫多于二卫，二卫、二阳比例加大，老人多喜欢卧室全部南向阳面，厅可以阴面；年轻人希望我是可以有一件被项，但厅一定要南向采光。2卧室34Total厅Total卫生间Total阳台Total121212Count156156156246单身Row%16.7%83.3%100.0%16.7%83.3%100.0%16.7%83.3%100.0%33.3%66.7%100.0%Col%2.9%8.3%6.1%6.7%6.0%6.1%2.2%9.4%6.1%4.5%7.4%6.1%两口之家Count713121120211292171421Row%Col%33.3%20.0%61.9%21.7%4.8%33.3%100.0%21.4%4.8%6.7%95.2%24.1%100.0%21.4%57.1%26.7%42.9%17.0%100.0%21.4%33.3%15.9%66.7%25.9%100.0%21.4%家庭结构二代同堂CountRow%1836.0%3162.0%12.0%50100.0%714.0%4386.0%50100.0%2346.0%2754.0%50100.0%2142.0%2958.0%50100.0%Col%51.4%51.7%33.3%51.0%46.7%51.8%51.0%51.1%50.9%51.0%47.7%53.7%51.0%三代同堂Count711119514198111913619Row%36.8%57.9%5.3%100.0%26.3%73.7%100.0%42.1%57.9%100.0%68.4%31.6%100.0%Col%20.0%18.3%33.3%19.4%33.3%16.9%19.4%17.8%20.8%19.4%29.5%11.1%19.4%一件Count22112112112「代以上Row%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%50.0%50.0%100.0%50.0%50.0%100.0%Col%5.7%2.0%6.7%1.2%2.0%2.2%1.9%2.0%2.3%1.9%2.0%TotalCount3560398158398455398445498Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%受教育程度与户型需求交叉分析在被调查者中，大专以下者大都选择了三室两厅一卫的户型，大专学历者大都选择两室两厅两卫、三室两厅两卫的户型，本科及研究生学历者大都选择三室两厅两卫户型，说明受众人群文化素质修养与其对生活质量的追求成正比。三室两厅仍是大多数人喜欢的户型。 JJ行业交叉分析卧室Total厅Total卫生间Total阳台Total234121212大专以Count1319133825332013331716331下Col%37.1%31.7%33.3%33.7%53.3%30.1%33.7%44.4%24.5%33.7%38.6%29.6%33.7%Row%39.4%57.6%3.0%100.0%24.2%75.8%100.0%60.6%39.4%100.0%51.5%48.5%100.0%大专Count17264353843172643192443Col%48.6%43.3%43.9%33.3%45.8%43.9%37.8%49.1%43.9%43.2%44.4%43.9%文致育程本科Row%Count39.5%560.5%13100.0%1811.6%288.4%16100.0%1839.5%860.5%10100.0%1844.2%655.8%12100.0%18度Col%14.3%21.7%18.4%13.3%19.3%18.4%17.8%18.9%18.4%13.6%22.2%18.4%Row%27.8%72.2%100.0%11.1%88.9%100.0%44.4%55.6%100.0%33.3%66.7%100.0%研究生Count22444442241Col%3.3%66.7%4.1%4.8%4.1%7.5%4.1%4.5%3.7%4.1%1Row%50.0%50.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%TotalCount3560398158398455398445498Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%与户型需求在购房选择中行业特点潜意识中也起到一定作用，工作稳定，收入丰裕的行政部门和垄断性行业、新兴行业成为意向购房的主力军，尤其脑力劳动行业对生活质量要求高，政府公务员、商贸企业、IT、通讯业、自由职业者注重生活的舒适，对三室二厅二卫的情有独钟，金融证券行业、文教卫生单位严谨性高，对户型的实用性要求较高，大都喜欢两室两厅两卫、两室两厅一卫户型部门属性卧室Total厅Total卫生间Total阳台Total234121212 J金融证券Count32555235415,Row%60.0%40.0%100.0%100.0%100.0%40.0%60.0%100.0%80.0%20.0%100.0%Col%8.6%3.3%5.1%6.0%5.1%4.4%5.7%5.1%9.1%1.9%5.1%轻工业Count437257347257Row%57.1%42.9%100.0%28.6%71.4%100.0%42.9%57.1%100.0%28.6%71.4%100.0%Col%11.4%5.0%7.1%13.3%6.0%7.1%6.7%7.5%7.1%4.5%9.3%7.1%自由职业Count257257257257者Row%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%Col%5.7%8.3%7.1%13.3%6.0%7.1%4.4%9.4%7.1%4.5%9.3%7.1%其他Count1231233333Row%33.3%66.7%100.0%33.3%66.7%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%2.9%3.3%3.1%6.7%2.4%3.1%6.7%3.1%6.8%3.1%文卫事业Count63110191073102810单位Row%60.0%30.0%10.0%100.0%10.0%90.0%100.0%70.0%30.0%100.0%20.0%80.0%100.0%Col%17.1%5.0%33.3%10.2%6.7%10.8%10.2%15.6%5.7%10.2%4.5%14.8%10.2%商贸企业Count612119316191091981119Row%31.6%63.2%5.3%100.0%15.8%84.2%100.0%52.6%47.4%100.0%42.1%57.9%100.0%Col%17.1%20.0%33.3%19.4%20.0%19.3%19.4%22.2%17.0%19.4%18.2%20.4%19.4%IT通讯Count4111521315510157815Row%26.7%73.3%100.0%13.3%86.7%100.0%33.3%66.7%100.0%46.7%53.3%100.0%Col%11.4%18.3%15.3%13.3%15.7%15.3%11.1%18.9%15.3%15.9%14.8%15.3%建筑及房Count221122222地产Row%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%5.7%2.0%6.7%1.2%2.0%4.4%2.0%4.5%2.0%政府公务Count41519118195141910919员Row%21.1%78.9%100.0%5.3%94.7%100.0%26.3%73.7%100.0%52.6%47.4%100.0%Col%11.4%25.0%19.4%6.7%21.7%19.4%11.1%26.4%19.4%22.7%16.7%19.4%制造业Count145145235235Row%20.0%80.0%100.0%20.0%80.0%100.0%40.0%60.0%100.0%40.0%60.0%100.0%Col%2.9%6.7%5.1%6.7%4.8%5.1%4.4%5.7%5.1%4.5%5.6%5.1%中介服务Count11111111业Row%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%1.7%1.0%1.2%1.0%2.2%1.0%2.3%1.0%医药化工Count2215145325145业Row%40.0%40.0%20.0%100.0%20.0%80.0%100.0%60.0%40.0%100.0%20.0%80.0%100.0%Col%5.7%3.3%33.3%5.1%6.7%4.8%5.1%6.7%3.8%5.1%2.3%7.4%5.1%Count3560398158398455398445498Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0% J职位对户型需求交叉分析由表可看出，不论是何种职位者，都对三室两厅有较大的偏好，对户内面积、阳台和卫生间则中高层职位需求标准较高卧室Total厅Total卫生间Total阳台Total234121212工人Table%r2.04.16.12.04.16.13.13.16.14.12.06.1职员Table%21.431.61.054.19.244.954.126.527.654.124.529.654.1高级。/从职员Table%4.14.14.14.14.14.12.02.04.1J中层*管Table%10.216.326.53.123.526.514.312.226.512.214.326.5高级管理Table%2.05.12.09.21.08.29.22.07.19.22.07.19.2者TotalTable%35.761.23.1100.015.384.7100.045.954.1100.044.955.1100.0小结：综上分析，三室二厅二卫是最为广泛接受的户型，其次是二室二厅二卫和二室一厅一卫。购房会受多种因素影响，但在户型及面积选择上，有直接关系的是年龄层需求取向，起决定因素的还是现实的家庭结构及收入承受能力。在物业规划设计中应按工程分期和不同层面需求合理划分组团、安排户型和室内功能分区及面积。2、楼型需求取向分析不同年龄对楼型的选择分析由统计分析表可知，人们基本不接受高层的楼型；对小高层接受年龄段介于35岁以下，随着年龄的增大需求递减，需求份额占25.5%;多层还是最为接受，所占份额最大，为60.2%;另外，有9.2%对别墅表现出兴趣，集中在35-50岁之间。你期望的楼型是Total高层小高层多层别墅30岁以下Count21024339年龄%within年龄分组5.1%25.6%61.5%7.7%100.0%分组%within你期望的楼型是40.0%40.0%40.7%33.3%39.8%%ofTotal2.0%10.2%24.5%3.1%39.8% J30-40岁Count31011327%within年龄分组11.1%37.0%40.7%11.1%100.0%%within你期望的楼型是60.0%40.0%18.6%33.3%27.6%%ofTotal3.1%10.2%11.2%3.1%27.6%40-50岁Count0413320%within年龄分组.0%20.0%65.0%15.0%100.0%%within你期望的楼型是.0%16.0%22.0%33.3%20.4%%ofTotal.0%4.1%13.3%3.1%20.4%50岁以上Count0111012%within年龄分组.0%8.3%91.7%.0%100.0%%within你期望的楼型是.0%4.0%18.6%.0%12.2%%ofTotal.0%1.0%11.2%.0%12.2%TotalCount52559998%within年龄分组5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%%within你期望的楼型是100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%%ofTotal5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%不同职位对楼型的选择分析从被调查者职位来看，所有层面对多层都认可，但在有其他物业形式情况下，也会考虑。其中中高层管理者从经济条件和生活品质的追求上，对别墅比较感兴趣，选择小高层的集中在中层及高级、年轻职员，占25.5%。你期望的楼型是Total高层小高层多层别墅Count02529%within从事职位.0%22.2%55.6%22.2%100.0%同I数目当日%within你期望的楼型是.0%8.0%8.5%22.2%9.2%%ofTotal.0%2.0%5.1%2.0%9.2%Count2616226%within从事职位7.7%23.1%61.5%7.7%100.0%中层官理%within你期望的楼型是40.0%24.0%27.1%22.2%26.5%从%ofTotal2.0%6.1%16.3%2.0%26.5%事Count11204职%within从事职位25.0%25.0%50.0%.0%100.0%位高级职员%within你期望的楼型是20.0%4.0%3.4%.0%4.1%%ofTotal1.0%1.0%2.0%.0%4.1%Count21531553可口m%within从事职位3.8%28.3%58.5%9.4%100.0%以贝%within你期望的楼型是40.0%60.0%52.5%55.6%54.1%%ofTotal2.0%15.3%31.6%5.1%54.1%工人Count01506 J%within从事职位.0%16.7%83.3%.0%100.0%%within你期望的楼型是.0%4.0%8.5%.0%6.1%%ofTotal.0%1.0%5.1%.0%6.1%TotalCount52559998%within从事职位5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%%within你期望的楼型是100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%%ofTotal5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%小结：多层还是主力楼型，小高层也有一定的市场需求，需求层面素质高，年龄层低，可适当考虑，体量不宜过大，别墅建造应在后期景观成型后以吸引客户35岁以下，其次是35-45岁。看不同年龄段购房选择区域分析不同的年龄段对开发区的认识不同，由下表可知，计划在开发区和新区购房的被调查者中，年龄多在重其富有朝气的的发展潜力，对现在尚不完善的配套认为，几年内会逐渐完备起来购房地区Total市中心城东铁西城南城北开发区新区Count2110121825岁以下%withinX25.0%12.5%12.5%.0%12.5%25.0%12.5%100.0%%ofTotal2.0%1.0%1.0%.0%1.0%2.0%1.0%8.2%Count1541231544425-35岁%withinX34.1%9.1%2.3%4.5%6.8%34.1%9.1%100.0%%ofTotal15.3%4.1%1.0%2.0%3.1%15.3%4.1%44.9%Count6201110222X35-45岁%withinX27.3%9.1%.0%4.5%4.5%45.5%9.1%100.0%%ofTotal6.1%2.0%.0%1.0%1.0%10.2%2.0%22.4%Count90003701945-55岁%withinX47.4%.0%.0%.0%15.8%36.8%.0%100.0%%ofTotal9.2%.0%.0%.0%3.1%7.1%.0%19.4%Count2201000555岁以上%withinX40.0%40.0%.0%20.0%.0%.0%.0%100.0%%ofTotal2.0%2.0%.0%1.0%.0%.0%.0%5.1%Count34924834798Total%withinX34.7%9.2%2.0%4.1%8.2%34.7%7.1%100.0% J%ofTotal34.7%9.2%2.0%4.1%8.2%34.7%7.1%100.0% J不同行业购房选择区域分析从下表可知，政府公务人员选择在开发区购买住房所占份额最多，为14.3%,其次是商贸企业和轻工业单位工作者。因其对政府对经济开发区建设力度的了解和投资商机的敏锐把握。购房地区Total市中心城东铁西城南城北开发区新区部门医药化工业Count30100105属性%within部门属性60.0%.0%20.0%.0%.0%20.0%.0%100.0%%within购房地区8.8%.0%50.0%.0%.0%2.9%.0%5.1%%ofTotal3.1%.0%1.0%.0%.0%1.0%.0%5.1%中介服务业Count00000011%within部门属性.0%.0%.0%.0%.0%.0%100.0%100.0%%within购房地区.0%.0%.0%.0%.0%.0%14.3%1.0%%ofTotal.0%.0%.0%.0%.0%.0%1.0%1.0%制造业Count10101205%within部门属性20.0%.0%20.0%.0%20.0%40.0%.0%100.0%%within购房地区2.9%.0%50.0%.0%12.5%5.9%.0%5.1%%ofTotal1.0%.0%1.0%.0%1.0%2.0%.0%5.1%政府公务员Count2000214119%within部门属性10.5%.0%.0%.0%10.5%73.7%5.3%100.0%%within购房地区5.9%.0%.0%.0%25.0%41.2%14.3%19.4%%ofTotal2.0%.0%.0%.0%2.0%14.3%1.0%19.4%建筑及房地产Count20000002%within部门属性100.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%100.0%%within购房地区5.9%.0%.0%.0%.0%.0%.0%2.0%%ofTotal2.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%2.0%IT通讯Count920002215%within部门属性60.0%13.3%.0%.0%.0%13.3%13.3%100.0%%within购房地区26.5%22.2%.0%.0%.0%5.9%28.6%15.3%%ofTotal9.2%2.0%.0%.0%.0%2.0%2.0%15.3%商贸企业Count930113219%within部门属性47.4%15.8%.0%5.3%5.3%15.8%10.5%100.0%%within购房地区26.5%33.3%.0%25.0%12.5%8.8%28.6%19.4%%ofTotal9.2%3.1%.0%1.0%1.0%3.1%2.0%19.4%文卫事业单位Count310222010%within部门属性30.0%10.0%.0%20.0%20.0%20.0%.0%100.0%%within购房地区8.8%11.1%.0%50.0%25.0%5.9%.0%10.2%%ofTotal3.1%1.0%.0%2.0%2.0%2.0%.0%10.2% J其他Count00000303%within部门属性.0%.0%.0%.0%.0%100.0%.0%100.0%%within购房地区.0%.0%.0%.0%.0%8.8%.0%3.1%%ofTotal.0%.0%.0%.0%.0%3.1%.0%3.1%自由职业者Count41000207%within部门属性57.1%14.3%.0%.0%.0%28.6%.0%100.0%%within购房地区11.8%11.1%.0%.0%.0%5.9%.0%7.1%%ofTotal4.1%1.0%.0%.0%.0%2.0%.0%7.1%轻工业Count00012317%within部门属性.0%.0%.0%14.3%28.6%42.9%14.3%100.0%%within购房地区.0%.0%.0%25.0%25.0%8.8%14.3%7.1%%ofTotal.0%.0%.0%1.0%2.0%3.1%1.0%7.1%金融证券Count12000205%within部门属性20.0%40.0%.0%.0%.0%40.0%.0%100.0%%within购房地区2.9%22.2%.0%.0%.0%5.9%.0%5.1%%ofTotal1.0%2.0%.0%.0%.0%2.0%.0%5.1%TotalCount34924834798%within部门属性34.7%9.2%2.0%4.1%8.2%34.7%7.1%100.0%%within购房地区100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%%ofTotal34.7%9.2%2.0%4.1%8.2%34.7%7.1%100.0%小结：在购房置业区域选择中，市中心引起成熟便利还是占有主要位置。经济开发区还没有达到热点，主要在于市民对全市范围内众多的开发区信心不足，对于市政规划和经济开发区了解甚少。主体问卷调查交叉分析：主体问卷在内容及形式上最为全面，通过基本数据统计分析及交叉分析，对德州市民住宅消费需求取向从不同层面和项目上进行了归纳总结，得可用于规划设计建议的客观有效数据。访谈问卷分析（见附件二） J30岁以下的人群占到总问卷数的57%,由于这一人群所占比重偏大，所以访谈问卷总体倾向于年收入不足2万元的低年龄层，代表中等及中等偏下收入的购买群体12%,17%,13%,是相对集中的三个户型。年龄*购房户型其户型选择集中在两房一厅一卫，两房两厅一卫，三房两厅一卫，分别占到总体的年龄*打算购买的住宅面积户型需求面积主要集中在80-10肝米和100-120平米，分别占到总数的37%^口31%。其中，30岁以下的人群80-100平米占总体的22%,80-100平米占18%。表2-34打算购买的住宅面积Total60平米以下6080平米80-100平米100-120平米120-150平米150-180平米180平米以上年Count龄12109431030%ofTotal.4%.8%4.2%3.8%1.7%1.3%.4%.0%12.7%51岁以上Count115010008%ofTotal.4%.4%2.1%.0%.4%.0%.0%.0%3.4%41-50岁Count0144401014%ofTotal.0%.4%1.7%1.7%1.7%.0%.4%.0%5.9%31-40岁Count0416181010150%ofTotal.0%1.7%6.8%7.6%4.2%.4%.0%.4%21.1%30岁以下Count217524215520135%ofTotal.8%7.2%21.9%17.7%6.3%2.1%.8%.0%57.0%TotalCount425877334941237%ofTotal1.7%10.5%36.7%30.8%14.3%3.8%1.7%.4%100.0%年龄*合理房价表2-35合理房价Total1000元/平米以内10001500元/平米1500-2000元/平米2500元/平米以上缺省值 J年龄Count141330030%ofTotal5.9%5.5%1.3%.0%.0%12.7%51岁以上Count520018%ofTotal2.1%.8%.0%.0%.4%3.4%41-50岁Count4820014%ofTotal1.7%3.4%.8%.0%.0%5.9%31-40岁Count182450350%ofTotal7.6%10.1%2.1%.0%1.3%21.1%30岁以下Count5861619135%ofTotal24.5%25.7%2.5%.4%3.8%57.0%TotalCount9910816113237%ofTotal41.8%45.6%6.8%.4%5.5%100.0%对单价承受能力很低，1000元/平米以内占到42%,30岁以下的人群占25%;1000-15007s/平米占总数46%,其中30岁以下的人群占26%,说明此来人群中高端部分是我们的目标客户群。年龄*打算购房的住宅类型表2-36打算购房的住宅类型Total高层住宅（超过12多层住宅（6小高层住宅层）层以下）（8-12层）别墅年龄Count120351301%ofTotal.4%8.4%1.3%2.1%.4%12.7%51岁以上Count062008%ofTotal.0%2.5%.8%.0%.0%3.4%41-50岁Count012011141%ofTotal.0%5.1%.0%.4%.4%5.9%31-40岁Count143510501%ofTotal.4%18.1%2.1%.4%.0%21.1%30岁以下Count796161331351%ofTotal3.0%40.5%6.8%5.5%1.3%57.0%TotalCount9177262052371%ofTotal3.8%74.7%11.0%8.4%2.1%100.0%） J多层住宅仍是此类人群的首选，高达75%,其中30岁以下的人占到41%,31-40岁的人占到18%年龄*打算购买住房的结构表2-37普通打算购买住房的结构Total复式错层年龄Count1695030%ofTotal6.8%3.8%2.1%.0%12.7%51岁以上Count50308%ofTotal2.1%.0%1.3%.0%3.4%41-50岁Count1013014%ofTotal4.2%.4%1.3%.0%5.9%31-40岁Count28174150%ofTotal11.8%7.2%1.7%.4%21.1%30岁以下Count7237224135%ofTotal30.4%15.6%9.3%1.7%57.0%TotalCount13164375237%ofTotal55.3%27.0%15.6%2.1%100.0%从总体来看，普通住宅有很大的消费市场，占到55%,同时，复式和错层也有部分消费人群，分别占27%和16%。其中较为明显的是30岁以下的人群对复式和错层新型户型比较感兴趣，分占到16%和9%。B、家庭年收入因素列联表分析家庭年收入*购房户型表2-38购房户型Total一房一厅一卫两房一厅一卫两房两厅一卫两房两厅两卫三房两厅一卫三房两厅两卫家庭Count年收1556122132入8万元%ofTotal.4%2.1%2.1%2.5%5.1%.8%.4%13.5%以上Count00010001%ofTotal.0%.0%.0%.4%.0%.0%.0%.4%5-8万元Count054052117%ofTotal.0%2.1%1.7%.0%2.1%.8%.4%7.2% J2-5万元Count0818162010173%ofTotal.0%3.4%7.6%6.8%8.4%4.2%.4%30.8%2万元Count226381518105114以下%ofTotal.8%11.0%16.0%6.3%7.6%4.2%2.1%48.1%TotalCount344653855248237%ofTotal1.3%18.6%27.4%16.0%23.2%10.1%3.4%100.0%家庭年收入*打算购买的住宅面积表2-39打算购买的住宅面积Total60平米以下6080平米80-100平米100-120平米120-150平米150-180平米180平米以上家庭缺省值Count111110711032年收%ofTotal.4%.4%4.6%4.2%3.0%.4%.4%.0%13.5%入8万元以上Count001000001%ofTotal.0%.0%.4%.0%.0%.0%.0%.0%.4%5-8万元Count0264230017%ofTotal.0%.8%2.5%1.7%.8%1.3%.0%.0%7.2%2-5万元Count1323311410073%ofTotal.4%1.3%9.7%13.1%5.9%.4%.0%.0%30.8%2万元以下Count219462811431114%ofTotal.8%8.0%19.4%11.8%4.6%1.7%1.3%.4%48.1%TotalCount425877334941237%ofTotal1.7%10.5%36.7%30.8%14.3%3.8%1.7%.4%100.0%)从以上分析可以看出，家庭年收入在5万以上意向在120-140T■米，家庭年收入在2-5万的人群购房消费倾向于100-120平米，占到总数的13%,同时，家庭年收入在2万以下的人群购房倾向于80-100平米，占到总数的19%。家庭年收入*合理房价表2-40合理房价Total1000元/平米以内1000-1500元/平米1500-2000元/平米2500元/平米以上家庭年Count131630032 J收入%ofTotal5.5%6.8%1.3%.0%.0%13.5%8万元以上Count001001%ofTotal.0%.0%.4%.0%.0%.4%5-8万元Count3850117%ofTotal1.3%3.4%2.1%.0%.4%7.2%2-5万元Count273730673%ofTotal11.4%15.6%1.3%.0%2.5%30.8%2万元以下Count5647416114%ofTotal23.6%19.8%1.7%.4%2.5%48.1%TotalCount9910816113237%ofTotal41.8%45.6%6.8%.4%5.5%100.0%人群中绝大多数的目的还在于满足稍高一些的居住需求，经济承受力弱家庭年收入*打算购房的住宅类型表2-41打算购房的住宅类型Total高层住宅（超过12多层住宅（6小高层住宅层）层以下）（8-12层）别墅家庭Count年收12235132入%ofTotal.4%9.3%1.3%2.1%.4%13.5%8万元以上Count000011%ofTotal.0%.0%.0%.0%.4%.4%5-8万元Count0926017%ofTotal.0%3.8%.8%2.5%.0%7.2%2-5万元Count55674173%ofTotal2.1%23.6%3.0%1.7%.4%30.8%2万元以下Count3901452114%ofTotal1.3%38.0%5.9%2.1%.8%48.1%TotalCount917726205237%ofTotal3.8%74.7%11.0%8.4%2.1%100.0%家庭年收入*打算购买住房的结构 J表2-42打算购买住房的结构Total普通复式错层家庭年收Count15106132入%ofTotal6.3%4.2%2.5%.4%13.5%8万元以上Count10001%ofTotal.4%.0%.0%.0%.4%5-8万元Count656017%ofTotal2.5%2.1%2.5%.0%7.2%2-5万元Count332811173%ofTotal13.9%11.8%4.6%.4%30.8%2万元以下Count7621143114%ofTotal32.1%8.9%5.9%1.3%48.1%TotalCount13164375237%ofTotal55.3%27.0%15.6%2.1%100.0%小结：中等及中等偏下层面消费者的需求在80-140^米，单价在1000-150抗/平米的中低档的多层普通住宅，特点是只要价格合适其他因素会考虑少一些。此问卷中的高端客户群需求应是我们的针对性目标客户群。通过对访谈问卷的分析，具被调查者高端层面与主体问卷需求基本吻合，有效支持了主体问卷中这一层面的需求取向的一致性。但由于30岁以下的人群（占有总体57%,在访谈问卷中占的比重偏大，所以影响了总体的选择倾向值。户型面积主要集中在80-100平米、100-120平米和100-120平米，前两项分别占到37%口31%户型选择集中在两房一厅一卫，两房两厅一卫，三房两厅一卫，分别占到总体的12%17%13%是相对集中的三个户型。相对来讲，人们普遍接受白^仍是传统的平层住宅。收入人群大多在年收入2万元以下，代表层面偏低。报纸问卷分析（见附件二）期望居住面积 J居住总面积表3-22FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid100-120平米2139.639.639.680-100平米1426.426.466.0120-140平米815.115.181.160-80平米47.57.588.7150-180平米47.57.596.211.91.998.1140-150平米11.91.9100.0Total53100.0100.0消费者中100-120平米是最集中需求，面积跨度依然集中在80-140平米之间购房的总预算100表3-19FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid10-20万4177.477.477.420-30万1120.820.898.130-40万11.91.9100.0Total53100.0100.080604020O购房总预算购房原因 J表3-6Valid本地拆迁改善居住条件投资升值结婚用房其他TotalFrequency243547153Percent3.87.566.07.513.21.9100.0ValidPercent3.87.566.07.513.21.9100.0CumulativePercent3.811.377.484.998.1100.0说明报纸问卷消费者中购房目的集中在改善生活条件，且有f的给付能力，居十中等及中等偏上人群。与主体问卷人群层面TL期望楼型CumulativeFrequencyPercentValidPercentPercentValid多层3973.673.673.6小高层611.311.384.9别墅611.311.396.2高层23.83.8100.0Total53100.0100.0认为最有升值潜力的区域表3-37FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid开发区3871.771.771.7城东611.311.383.0城中35.75.788.7城北35.75.794.3新城23.83.898.1铁西11.91.9100.0nTotal53100.0100.0r最有升值潜力的区域1、多层仍是此人群中的主J要消费物业形式，对小高层和别墅有兴趣尝试。2、开发区的升值潜力认可度达到71.7%。 J说明此对停车位的要求表3-33FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid地下车库2954.754.754.7I地上车位2343.443.498.111.91.9100.0Total53100.0100.0类人群投资意识较强，同时表明其经济实力允许其考虑车库配套需求。停车位的要求地上车位地下车库教育程度表3-38FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid大专2139.639.639.6本科1834.034.073.6大专以下1324.524.598.1研究生及以上11.91.9100.0Total53100.0100.0们的一个潜在报纸分析数据与主体问卷基本接近，足以有效支持主体问卷中的数据及数据分析。同时说明周边县市区部分富余人群也是我市场。（三）调查数据误差评估1、在客观数据分析中因部分题目选项缺省值存在，客观会有微弱误差；2、在随机被调样本中社会层面和知识理解力不可控，会因层面及认知的局限性分析存在随机误差通过单样本T检验，置信度在95%£右问卷调查综合评析： J在主体问卷中间层面的客户需求与访谈问卷、报纸问卷中间层面需求基本一致，说明我们的主要客户群定位准确，中上层和中下层面的需求与事前预测基本一致，访谈问卷、报纸问卷足以有效支持主体问卷的分析结果并对低层收入做以补充。媒介指向明确，尤其从此次报纸问卷回收效果上看，数量受客观条件影响，为达到预期值，但质量很高，全部有效。说明目标客户群比较集中。三类问卷回收总问卷数424份，有效问卷数412份，有效率97%。可以看出，人们对此次市调均持肯定态度，给与很好的配合，认为是开发区政府的一项爱民工程，是对消费者负责的态度；一方面确保了市调内容的的客观性和真实可信性，另一方面也从侧面起到宣传经济开发区的作用，加深了市民对与开发区和**地产的了解，关注后续活动。因此给予此次调查的客户定位是充分衡量市场供求之后的客观结论，可以用作规划参照因素应用。四、房地产市场供给调查在对市场调查的同时，我们对供给市场即卖方市场（在售竞争项目）进行了详细的调查，以便我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和竞争优势。（一）调查范围我们筛选了德州市场在售项目，找出基本具备可比性的下列楼盘：聚福源别墅、凯元山庄、阳光花园、天宝嘉园、贵都花园、雅苑、天衢花园、温泉小区、阳光花园、华腾家园。（二）基本情况对比1、景观景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉等，如：五环庄园，但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。 J2、配套居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，配套较高的楼盘价格自然也颇高，如：贵都花园，市场的接受程度较差。供热：地热采暖的形式在德州比较常见，如：天宝嘉园、雅苑，也有一部分为集中供暖，分户计量的形式，另外，象贵都花园，还配备24小时冷热水；供气：各楼盘基本都预留了上下气管道，提供管道天然气，除个别楼盘提供了防煤气泄漏系统，大部分楼盘还没有该系统；通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口；安全：所有楼盘都配备了门禁对讲机、大部分都有24小时保安巡逻，个别楼盘如：贵都花园还设有闭路电视监控；智能化：本区域智能化应用程度较差，只有阳光花园设有红外线防护、自动报警、电子巡更、紧急报警等系统；会所：在一半楼盘中没有会所，但面积不大，也没有起到实质性的作用，阳光花园相对来说，功能比较齐全，有：桑那房、酒吧、咖啡厅、棋牌室、健身房、阅览室等；3、物业类型及形式本区域还是以多层物业为主，新兴的楼盘中也有小高层出现，如阳光花园。另外，也有聚福源、凯元山庄等别墅物业。形式还是以平层为主，错层普遍被年轻人及思想较为超前的胡克群所接受，在五环庄园、阳光花园等楼盘中也已有错层出现。4、户型、面积各楼盘的户型面积涵盖面较广，基本集中在80—140平米左右，面积最小的在40—50平米左右的一室一厅，面积最大有200多平米的五室两厅。户型也基本以三室两厅一卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在100—120平米左右，二室二厅多集中在80—100平米左右。5、外立面本区域的外立面形势还处在不断发展的阶段，部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，如：天宝嘉园、贵都花园、雅苑等，但大多数楼盘还处在从经济适用房向现 J代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶等形式较为简单，色彩较为艳丽，多以涂料饰面为主。6、付款方式各楼盘都可提供7成30年按揭贷款和一次性付款两种方式，但本次市调结果显示，客户群选区较多的付款方式为分期付款和一次性付款。7、价格市区楼盘均价约为1700元/平米左右，部分中高档楼盘的价位已突破2300元/平米，如：雅苑，最高价为2400元/平米，较低档的楼盘也存在千元以下的价位。开发区成规模的楼盘不多，主要有湘江小区、聚福源别墅、凯元山庄等，多层均价为1300元/平米左右，别墅均价在2400元/平米左右0楼层差价基本在100—200元之间。8、物业管理物业管理越来越被德州市民所重视，但本区域的物业管理水平较差，专业的物业管理公司几乎没有，部分楼盘聘请了专门的物业管理公司做物业顾问，多数楼盘是开发商自己的物业公司管理，基本的24小时保安巡逻、卫生保洁、公共设施维护等物管内容都已具备。项目名称位置开发商项目定位规模价格付款方式户型面积配套物业竣工时间备注市中心花园市交警支队南临，原中法院拐角处失信于房地产开发有限公司绅士豪宅层局3m起价：1330元/irf最高价：1910元/irf7成30年按揭97.4m22房厅1卫、3房2厅2卫146164mJ4房2厅2卫180200irf、2201rf5房2厅室外网球场、户外健身设施、温泉洗浴、天然气、对讲机、分户中央空调、电话线、有线电视、24小时保安巡逻全封闭物业管理、24小时保安巡逻、 J华腾家园湖滨南路马东二届（德州日报社北临）德少,1市华腾房地产开发有限公司起价：1725元/irf最高价：1828元/irf车库：2300元/m2地下室：880元/irf7成20年按揭一次性付款无优惠一期8种户型，其中二房二厅90平米的户型销售最好，二期82.66—137.64平米，6种户型，一期51140平米管道天然气、对讲机、集中供暖分户控制、电话线、有线电视、24小时保安巡逻小区网络超表物业费未定2002年开工，2003年5月竣工天宝嘉园田区中卢市工商银行对面房地产开发总公司田区路旁，景观家园22幢，占地70亩，规划面积7万平米，容积率1.4起价：1588元/irf最高价：1880元/irf均价：1750元/irf按揭：a区9.8折b区9.7折二房二厅89平米三房二厅120平米，层高2.9米，70130平米二期有绿化，天然气、对讲机、宽带、地暖、电话线、有线电视、24小时保安巡逻物管费0.3元/平米一期2002年12月31日二期2003年12月31日绿化率38%金谷园迎宾露天衢路口德州市金谷园商贸有限公司中档一期共3栋楼层高2.9m起价：1476元/irf最高价：1605元/irf均价：1540元/irf付3成贷7成最长10年，一次性优惠2%74——127m2三室二厅、二房二厅无会所、管道天然气、24小时保安巡逻、电话线、卫生间厨房粗装修、全封闭阳台开工2000年竣工2002年嘉诚景园湖滨南路德州品诚房地产开发有限公司中档占地130亩,规划面积140000m2绿化率35%25栋6层，层高2.9米，一期现房、二期销售中，三期5幢小高层起价：988元/irf最高价：1200元/irf均价：1188元/irf物管费0.15元/irf7成30年按揭99折一次性付款优惠3%44140irf一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室二厅入户防盗门、管道天然气、电话线、三表户外人工超表、集中供暖、6000nf会所、咖啡厅、乒乓球、台球、棋牌室、健身房、商务中心、洗衣房、儿童乐园、老人活动中心、医务室、幼儿园、精彩中心、银行、邮政、10000m2喷水池、中央绿地，地下停车24小时保安巡逻开工2002年9月竣工2003年阳光花园新华东路侧金益德高品质住宅示范小区占地170亩，规划面积13万平米，起价：1658元/irf最高价：1858/m2均价：1788元/irf物管费：0.32元/irf按揭现不能办一次性可优惠100元/M,按捷克优惠50元/irf三室二厅、二室二厅、60-240irf会所、桑那房、乒乓球室、台球室、棋牌室、健身房、阅览室、商务中心、游戏室、老人活动中心、幼儿园、5000平米建筑小品、中央绿地、组团绿地、宽带、有线电视、闭路电视监控、防煤气泄漏系统、管道天然气、24小时保安巡逻、红外线防护、自动报警、电子巡更、紧急报警刚动工，开盘时间：2003年2月温泉小区湖滨北路兆日房产中档住宅，占地20亩,容积率大于2,曾高2。8米起价：800元/irf最高价：1680元/irf均价：14507成30年按揭一次性付款优惠30元/irf80〜140平米，三室二厅、二室二厅电话线、管道天然气、部分表出户、有线电视、楼宇对讲门、地暖2000年开工，开盘2001年，竣工2002年楼间距小 J元/m2,层差100~200元/irf凯元山庄经济开发区晶华大街68号圣泰房地产开发公司高档别墅、多层住宅容积率0.7,层高3.1、3.45米起价：1320元/m2,最高价：2660元/m27成30年按揭一次性付款无优惠106~167m2,另I」墅280~450m2游泳池、喷泉、绿植、管道天然气、防火、、应急联动系统、有线电视、电话线、宽带、、集中供暖、小区网络超标交费、防煤气泄漏系统、密码锁、家庭自动报警系统竣工时间：2003.o6聚福源别墅经济开发区湘江路天佑房地产开发有限公司别墅区20多幢别墅，起价：40万元/180m2最高价：120万/390m2均价：2200元/irf按揭现不能办一次性无优惠游泳池、电话线、集中供暖、地暖24小时保安巡逻、封闭式管理自销不专业，管理不到位五、市调综合评析（一）地域住宅消费心理特点分析1）消费观念保守区域性居住观念严重，不了解房地产市场，对住宅贷款认识不足，但对建筑期内分期付款接受度较高。受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群无住宅投资能力。2）城市文化氛围淡薄人们对住宅消费的综合认识、接受及提升还需要一定的过程。3）认可朋友间的介绍比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。 J（二）目标客户群定位分析根据上述市场调查，目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在三个需求接受层面：A、中低层面解决基本生活需求的购房者开发区政府机关、事业单位青年公务员开发区内企业中青年职员老市区政府机关、事业单位青年公务员老市区企事业单位青年职员这一人群，年龄大约在25-35岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款10—14万，面积80—120裙之间。B、中层及中层以上改善居住条件的购房者开发区政府机关、事业单位中层管理者开发区内企业中高层管理者市区企事业单位中高层市区企事业单位青年职员私营个体业主集中在政府机关及效益较好的企事业单位35-45岁的中层及中层以上和创业初有成就的中青年层。这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，原有住房太小或位置较差，随孩子成长和经济条件的改善。有稳定高收入，经济上有一定积蓄，注重生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱买服务。主要购买力在14—20万，面积在120—1601tf之间，属二次置业，注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高（同僚间潜在攀比意识强）。C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者 J私企成功人士高级管理层政府事业单位高层这一人群年龄多在45岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，属于二次获多次置业。要求绝对的工作生活环境，安静从容，。高生活品位，周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性要求，邻里知识层次因素考虑多。对住房要求面积在180nl2或以上。但德州市这一人群现所占比例较少。结束语我们希望，本次市调的分析结果能为小申庄项目的各项决策提供有效依据，同时也感谢开发区、**公司各级领导在调研过程中给予的帮助和大力支持。由于时间紧迫，所取调查样本的数量以及我们对本项目了解有限，本报告难免还会有疏漏不足之处，希望贵公司多提建议，以使我们在下一步工作中更好的为项目服务。我们期待着与开发区和**公司各位领导就项目规划详规及后续工作做进一步的沟通和交流，以便对该项目定位及户型设计、营销策略等作出修正调整。最后，再次感谢**公司给予我们这次合作的机会。也为我们能为德州的规划建设尽绵薄之力而感到高兴。相信通过这次前期工作，我们已经成为朋友。只要我们同心协力，就一定能寻找到最佳的规划方案，确保小申庄项目的成功！ J4.5结语上述市场调查报告及项目建议评估是我们从市场出发，结合本次市调，分析当前德州房地产市场特点、本项目的特点及消费者的需求取向后得出的结论。客观性是任何报告的价值所在。市调取样及统计分析中，我们尽量避免人为主观因素的影响，争取从客观出发寻找答案。通过对德州市场需求的了解，从而使**公司在下一步小申庄项目的运作中，正确地进行目标市场定位、产品定位，开发出市场急需的差异化产品，尽快解决**公司的资金问题，同时通过本项目全程策划的运作，为公司的发展培养和锻炼出一支好的团队，为公司的长远发展积蓄力量。5、依据市场需求对**公司的建议1.1小申庄项目规划建议规划经济指标及营销回报预测现有方案经济指标（按**公司和同济大学设计所提供有关数据估算）总用地面积：21.85公顷可规划用地面积：194164.21平方米总建筑面积：234384平方米（1）可销售建筑总面积：200914平方米A、住宅面积：（估算）平方米1、普通多层：93753.6平方米2、中高档多层：18750.5平方米3、小高层总面积：72659平方米4、联排面积：4688平方米B、网点面积：11063平方米（2）不可销售建筑总面积：33470平方米A、公建及幼儿园3000平方米8、回迁安置面积：30470平方米容积率：1.22土地总价：972.5万元可销售建筑楼面地价：48.4元/m2预计：普通多层销售均价：1380元/itf中高档多层销售均价：1450元/m2小高层销售均价：1600元/m2联排别墅销售均价：2300元/m2 J元/m2网点销售均价：2300100%销售完成： J1.1.1产品建议(1)物业类型建议依据本次市调结果，综合市场需求，本项目定位为中高档社区，由此，我司建议本项目：以中档多层物业为主，适当加以中高档多层(花园洋房)、小高层、连排别墅及公建，其比例为多层占40%，小高层占8%，多层花园洋房占31%，连排别墅2%，公建6%，回迁13%。(2)建筑风格及建筑形式建议本项目建筑风格及建筑形式遵循的总原则为推陈出新，引进新的设计理念，使产品有别于其他现存楼盘，有新意、有趣味，这样才可具有市场竞争力，如与市中其他楼盘雷同，我们的客户群体只能限制在开发区，市区客户失去了购买理由。我们建议，本项目的建筑风格应与自然景观相协调，以现代风格为主调，借鉴江浙一带的风格，加以简约、流畅的建筑线条及极富现代的符号(如：外飘窗、整体外窗框、落地阳台等)和建筑色彩，使整个社区呈现出建筑与自然的对话，人与建筑的切合，自然与人的融合，三方面的完美统一，和谐共生。◊建筑形式：◊外立面力求简约、大方，线条流畅，加大采光面积。◊屋顶在做好防水、隔热的同时，运用现代感的建筑符号形成建筑的肢体语言，使整个建筑显得飘逸、流畅，本项目建议的物业类型—花园洋房，屋顶可采用平坡结合的形式，半坡，一面做露台；一层可适当赠送私家花园，靠近景观区的单元可在景观朝向方做观景阳台，在强调人与自然对话的同时，更多的创造经济效益；◊商业网点建议以5米左右的大开间、大跨度、自由分割为基础，适当加大一层层高，减小二层挑出的距离，避免一层建筑出现阴暗、采光不好的弊病，并在建筑前预留出停车及绿化空间，为网点的对外服务做好准备；◊会所、水泵房、配电室等附属设施也应充分考虑到其建筑的统一性，使其也可成为社区的一处景观。◊因本小区所针对的客户群年龄跨度较大，建议社区建筑色彩的主基调采用稳重的浅灰暖色调，不同组团可添加不同色系的附属色，可在土黄、天蓝、赭石等比较中性的色调中选择，各组团可在统一中求变化，在变化中求统一，最终做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艳；◊外窗玻璃不可分割的过小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；◊屋顶的颜色可用两三种对比较为鲜明的色彩把各组团区分开来，使建筑色彩更加丰 J◊建筑材料建议以彩色面砖、仿石材面砖及天然石材为主，部分建筑构件建议购买成品构件，抓住一种风格，把味道做足。（3）建筑细部建议◊建筑设计充分考虑建筑尺度的把握，尤其建筑构件设计要恰到好处；◊充分考虑空调位设计，尽量能与建筑相结合，预留空调接线口，并塞入可调整粗细的塑料卡，便于使用，避免有空调位不用，乱钉乱挂，破坏建筑外立面的现象。◊楼宇单元入口处，结合雨棚，尽量做得大气，选择高档楼宇对讲门，提升楼盘档次；◊楼梯间建议采用水磨石梯面，加防滑条，栏杆宜采用铁艺或不锈钢材质，扶手宜采用木质刷亚光漆，可使客户在为进户前，就可感受到楼盘的品质；◊依据本次市调分析，居民对购房各类因素重要性一项中，总分5分，对建筑质量的重视程度均值达到了4.86，可见做好此项的重要性，我司建议，可聘请知名的监理单位和承建商，强强联手，共同塑造**品牌。（4）户型建议1、面积、户型比建议根据市调分析，建议本项目的主力户型为三室二厅、二室二厅，占到77。5%，并配以二室一厅（占0。5%）、四室二厅（占2%）、复式（占6%）、别墅（占2%），三期预留总建筑面积21%。户型比建议首先考虑客户的承受力，也就是要控制总价，在此基础之上，我司建议：◊一期总价控制在15万左右，户型比建议为：二室一厅一卫80—90平米，占15%二室二厅一卫90—100平米，占35%，三室二厅一卫100—120平米，占30%，三室二厅二卫110—130平米，占20%。◊二期花园洋房的总价控制在25万以下，别墅总价控制在80万以内，户型比建议为：二室二厅二卫95—110平米，占20%，三室二厅一卫110—125平米，占20%，三室二厅二卫120—140平米，占30%，四室二厅140—160平米，占10%，复式150—180，占14%，连排别墅200—350平米，占6%。◊三期建设可根据前两起销售情况来定，预留总建筑面积的21%2、户型功能建议◊所有户型在设计时建议参考建设部小康住宅的十大标准的要求；◊满足六种性能：实用性、安全性、灵活性、可变性、经济性和艺术性，其中灵活性，如：二室二厅可改造为三室一厅，并尽可能使得房率最大化； J◊满足七种分离：生理分离、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开、洁污分开；◊满足8个健康性因素：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、保温性好、隔音防湿、双水系统；◊一期客厅面宽控制在3.9—4.5米，主卧面宽控制在3.6—3.9米，卫生间面积控制在4—6平米，厨房不低于7平米，南阳台面积控制在6—8米；二期客厅面宽控制在4.2—4.5米，主卧面宽控制在3.6—3.9米，设计两个卫生间时，客卫要做到干湿分离，厨房面积不得低于7平米，可考虑设计两个阳台，南阳台采用落地玻璃，加大采光面积。◊充分从人性化角度考虑户内的细节处理，如：窗台下预留散热片位置、靠景观的单元可预留生活小阳台等；◊所有客厅的设计可根据紧邻景观区的位置确定其南北朝向；◊控制楼体进深，不宜超过11米；◊本项目户型面积较多，可发挥余地很大，建议除采用现有楼盘中较为热销的户型外，希望可以推陈出新，参照一些全国获奖户型，提高生活舒适度；◊可在一层做半地下车库及储藏室，可利用车库的设置，减少地下室的面积，增加车库、储藏室的可选择性。5.1.2配套建议依据小区的规模，小区的公共配套应有：会所、幼儿园、小学、健身器材、诊所、邮局代办处、银行储蓄所、超市等；我们建议除了以上配套外，还应配备的设施和服务有：◊社区会所：建议配置餐厅、游泳池、美容美发厅、图书阅览室、健身房、桑那房、游戏机室、乒乓球室、台球室、网吧、医务室、洗衣房。◊游泳池：建议引入温泉水，做四季温泉游泳池。◊中水处理系统：针对德州缺水现象，我司建议设计2套排污管道，即生活排水和马桶排水分开，可根据需要，将部分生活排水回收，二次处理，用于小区绿化灌溉、洗车及做为水景补充水源。这也可做为社区的又一卖点。◊换热站：依据小区规模，建议至少要建一处换热站，以保证居民冬季室内温度。◊供水系统：建议设计3套供水管道，自来水、纯净水、温泉水入户，纯净水以经营性质，短时间内即可收回管道成本，并赢得回报；温泉是德州的一大资源，已被较多楼盘利用，据有关部门检验，温泉水中含多种微量元素，健康、保洁，可预防多种疾病。 J◊供暖系统：本项目周边有供暖主管道，我司建议供暖方式采用散热片方式，集中供暖，分户计量，且将排气口预留室外。◊燃气系统：建议提供管道天然气，且提供防煤气泄漏系统，为居民使用安全提供保证。◊通讯系统：电话线、有线电视、宽带(建议上电信宽带，速度快)，室内综合布线，客厅、主卧各配一个端口。◊安保系统：建议封闭式管理，设红外线监控系统、楼宇可视对讲门铃、家庭紧急报警按钮。◊物业管理：三表IC卡缴费。5.2营销推广策略建议1.2.1销售策略以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略(1)人员推广a、培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击(DM。b、配备具有高超谈判水平的现场置业顾问，确保成功率。G针对有关目标机构，主动上门进行路演推广(CRM>(2)广告推广a、广告方案制定原则有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注一一了解一一认可一一购买”的心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为线，辅以阶段性造势活动为点，形成大范围的宣传面的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。B、广告诉求重点(略)(3)媒体选择分析及媒体组合a、报纸广告b、户外路牌灯箱广告c、楼书、宣传单、户型图等平面印刷品d、工地围墙(4)广告媒体投放比例综合考虑平面部分、报纸投放、户外广告、车体广告、公共促销活动等方面所占比例。(5)营业推广：开盘活动、节庆活动、公益活动等6）价格策略：价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占领市场主动 J性，以低价位冲击抢占市场份额，分三个组团8个阶段逐步抬升价位。5.2.2推广策略圈定目标顾客群、重度顾客群、未来顾客群……寻找和建立和他们接触的渠道和方法；选择比较恰当的时机和顾客沟通交流；客户关系管理建立足够数量客户数据库；和客户保持友好的、互通的联系；帮助客户实现价值；☆改变市场和客户观念我看见，我相信周边景观、现房、现场推广、生活示范……我相信，我看见政府规划、期房、生活概念、未来价值……————用差异化的产品卖点充实顾客的期望价值把价值观念转换为顾客享受生活的成本观念促进和实现顾客的购买行为准确有效的接触是实现和顾客观念沟通的前提；准确可信的说辞精辟感人的形象元素影响顾客的观念；空间沟通和现场沟通的有效结合；销售现场的氛围和服务是促成购买的关键；大众媒体和专用媒体的结合；☆塑造和提升品牌形象————差异化的产品适应差异化的顾客需求需要用差异化的手段进行差异化的沟通品牌是企业形象价值的体现；品牌是顾客对企业行为价值的认可；通过产品和市场来展现**品牌的形象力；通过**?新城市花园大规模项目的成功运作，把**塑造成为德州知名房地产品牌；☆推广调性舒适、绿色、便捷、安全、园林化……平实的，亲切的，流畅的，合理的，健康的，时尚的；第一阶段：**公司开发理念提高生活舒适度，让享受成为生活的重点——打造新城区首家小康生活示范社区。 J第二阶段：**新城市花园项目形象推广提高生活舒适度，让享受成为生活的重点—概念扩张*第三阶段：一期产品推广■表现与执行直效通道（暗线）与大众传播（明线）并进舆论推广（软性）与广告传播（硬性）结合精心策划组织event、show吸引顾客关注参与营造销售现场的品质氛围，提升楼盘价值用样板示范未来生活，引发顾客的购买欲望5.3市场机会分析5.3.1德州房地产市场需求前景分析2002年德州市固定资产投资快速增长。全年全社会完成固定资产投资3512・0亿元，比上年增长25・1%,增幅比上年提高14-7个百分点。投资率为33・3%,比上年提高3・6个百分点。国有及其他经济类型投资2329・3亿元，增长28%,其中国有单位投资1232・5亿元，增长4%,联营股份制、外商港澳台等其他经济类型投资1096・9亿元，增长65・5%;城乡集体投资761・4亿元，增长17・7%;个体私营投资421・2亿元，增长23•7%0在国有及其他经济类型投资中，基本建设投资1091•4亿元，增长27-3%;更新改造投资637-6亿元，增长22・2%;房地产开发投资390・5亿元，增长31・3%。投资结构不断优化。在国有及其他经济类型投资中，第一产业投资45・5亿元，比上年增长41・9%;第二产业投资1069・9亿元，增长30・6%,其中煤炭工业增长33%,冶金工业增长68・6%,化工工业增长36・4%,机电工业增长65・5%,轻纺工业增长51-1%;第三产业投资1213・9亿元，增长25・9%,其中房地产业投资增长35・5%,城市公用服务业投资增长41-4%,文教卫生广播福利业投资增<45-1%,运输邮电通信业增长0・4%,商业饮食供销仓储业增长17・4%,科研综合服务业增长19-4%,金融保险业下降60・5%。在农村投资中，第一产业投资1 J39・8亿元，增长7・6%;第二产业投资426・2亿元，增长11・2%;第三产业投资335・5亿元，增长10・4%。房地产开发投资继续保持快速增长。全省房地产开发企业1549家，完成房地产开发投资390・5亿元，比上年增长31・3%,其中：商业营业用房投资增长37・5%,住宅投资增长31・7%,办公楼投资增长20・6%。商品房在建规模5064-4万平方米，增长20・9%,其中住宅面积占80・4%;房屋竣工面积1942・8万平方米，增长24•8%,其中住宅占81・3%。销售商品房面积1439・1万平方米，增<18-9%,其中销售住宅1262・9万平方米，占87・8%,居民个人购买住宅1163・1万平方米，占住宅销售总量的92・1%。“鲁房景气指数”在利好空间运行。反映山东省房地产开发市场景气状况的“鲁房景气指数”年末达到106・8,比上年提高3・5点。从指数波动幅度看，全年各月波动幅度较小，房地产运行比较稳健。由市场调查可知：德州打算在未来3—5年的购房的群体特别大，而且购房人群呈年轻化、高学历化，并且市场需求伴随德州经济的快速发展和德州国民经济的高速发展，市场需求不断扩大，并且向多样化、个性化需求转变，市场需求前景广阔。5.3.2德州房地产市场竞争力前景分析德州新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2001年统计资料，德州市人均年收入仅为6932.28元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对开发区、新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。德州房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导，省内外大型一流房地产开发企业纷纷进驻德州，而且通过一年的运作后，在市场上取得了骄人的业绩。这些企业凭借雄厚的资金实力、优越的管理团队、先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略，不断在强占德州房地产市场份额，而德州本地房地产开发企业，由于观念落后、人才匮乏、管理松散，又发展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不断下降，市场份额不断减小。 J在此机遇与风险并存的形势下，本土开发企业开始觉醒，慢慢开始剥离其它产业，把主业集中到房地产上来，并通过与强手联合和出让股权等形式与一流的房地产企业联合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩大。从市场需求和经济发展来看，德州的房地产市场前景广阔，但竞争会越演越烈，相信只要本土企业更新观念、调整战略、引进人才，仍然是德州市场的主力军。参考文献及书目《一种基于行为的用户满意度评价方法》西安理工大学学报，2001年第2期：218-223《用户满意度评价模型及实证分析》系统工程，1999年第5期：4346《用户满意度指数》质量管理沧海书局，20002001，第八卷，第一期，83—97页附录：“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”德州**房地产市场调查问卷（报纸公开征集用）1.您知道德州开发区吗吗？A.了解B.较了解C.一般D.较不了解E.不了解2.提及“德州开发区”，您第一感觉是什么?（限选三项）A.发展潜力B.亲和C.朝气蓬勃D.创新E.希望F.承续文化G.精明H.权威I.值得信赖J.未来新市区3.提及“小康住宅”，您第一感觉是什么？（限选三项） JA.高尚体面的物业B.舒服的住宅C.社区生态景观D人文化.物业服务E.智能化信息化F新.都市情结G物有所值H.其他1.您常在哪些媒介中收看房产信息及广告？（限选二项）A.《德州日报》B.《齐鲁晚报》C.《德州广播电视报》D.《德州电视台》E.《德州广播电台》F.其它2.您打算在什么区域购房？A.城中B.城东C.城西D.城南E.城北F.开发区G郊县H.其它3.您购房优先考虑的因素？请排序A.区位B.价格C.户型D.交通E.楼型F.建筑质量G品牌H.区内配套I.区外配套J.区内景观K.区外人文及自然环境L.物业管理4.您购房的总预算是多少？A.10-20万B.20-30万C.30-40万D.40-50万E.50-60万F.60-70万G70万以上5.您能够承担的月供金额是多少？A.500-1000元B.1000-1500元C.1500-2000元D.2000-2500元E.2500元以上6.您期望的楼型？A.高层B.小高层C.多层D.别墅7.您期望的居住总面积？A.60-80m2B.80-100m2C.100-120m2D.120-140m2E.140m2-150m2F.150-180m222G.180m以上8.您的户型结构需求？（说明：打选择适合的数量，面积自行填写。）量名称2问3问4问您期望每间的面积（m2）是多少？卧室厅卫生问12.您希望有的区内公共设施？（限选三项）A.中心花园B.会所C.体育健康设施（游泳池、网球场）D.文化娱乐设施E.医疗保健设施F.商业购物场所G金融邮政设施H.餐饮I.农贸市场J.幼儿园K.车库L.公交站点13.您希望物业管理提供哪些服务？基本服务内容请打选择三项特殊服务内容请打选择三项其它要求A.清洁卫生A.衣服洗熨B.家政服务B.提供学童专车 JC.治安消防C.代管儿童伙食D.公用设施维修保养D.照看宠物、洗汽车E.家电维修E.临时看护老弱病残F.代聘家教、保姆、钟点工14.您对以下景观配置比较感兴趣的有哪些？（限选五项）A.活动器械B.城市雕塑C.装饰街灯D.喷泉E.瀑布F水池G.花坛H.坐椅I.地面铺装J.凉亭K.草地L.大树M.特色路灯N.背景音乐。.儿童乐园P.其它15.您期望的房屋交付标准？A.毛坯房B.厨卫装修C.全装修16.在未来3年内，您认为得州房产价格将会怎样？A.上涨B.保持现状C.下跌17.您认为最有升值潜力的区域？A.城中B.城东C.城西D.城南E.城北F.开发区G郊县H.其它18.您对现有居住状况最满意的地方是什么？最不满意的地方是什么？背景资料（以下为甄别部分，我司完全保密，不作任何商业用途！）您的姓名性别—年龄身份证号码联系电话电子邮件住址：德州市区邮编教育程度：A.大专以下B.大专C.本科D.研究生从事行业：A.金融证券B.文卫事业单位C.商贸企业D.IT通讯E.建筑及房地产F.政府公务员G.制造工业H.中介服务业I.医药化工业J.轻工业K.科研机构L.媒介宣传M.自由职业者N..其它从事职位：A工人B.农民C..职员D.高级职员E.中层管理者F.高级管理者 J家庭结构：A.单身B.两口之家C.二代同堂D.三代同堂E.三代以上家庭人口总数：A.1-2人B.3人C.4人D.5人E.5人以上家庭年收入：A.3万以下B.3-5万C.5-8万D.8-10万E.10万以上F.其它日常交通工具：A.私车B.单位配车C.出租车D.公交车E.其它日常休闲活动：A.在家休息B.运动健身C.逛街购物D.文化娱乐E.朋友聚会再一次感谢您的支持！问卷编号（0001）（0002）（0003）（0004）德州市商品房市场研究主体问卷第一部分商品房购买意向Q1.（出示卡片4）您家之所以在3年之内考虑购房是因为（最主要的原因）：本地拆迁1改善居住条件2投资升值3结婚用房4 J地位身份的象征5其它6（请注明）Q2.您上面提到的这次买房是属于：1.第一次买房2.二次买房3.多次买房Q3.（出示卡片5）您家最可能购房的地区为：市中心1城东2城西3城南地区4城北地区5开发区6郊县7其它8请注明）Q4.（出示卡片6）您最可能购买的房价范围为多少元/平方米（确定RC点）？高于哪个价位（D点）您认为您家肯定不会购买？低于什么价位（A点），您认为质量得不到保证，你也不会购买？IIIIIIIIIIIIIIIII10001200140016001800200022002400260028003000320034003600380040004200（单位：元/平方米）Q5.（出示卡片7）您家在购房上花费的最可能的总费用为多少（确定B、C点）？高于多少（D点）您认为您家肯定不会购买？低于多少（A点），您认为质量得不到保证，你也不会购买？IIIIIIIIIIIIIIIII1012141618202224262830323436384042（单位：万元）Q6.1（出示示卡8）您家购房的总面积大约为多少平方米80平方米以下180-100平方米2100-120平方米3120-140平方米4140-160平方米5160-180平方米7180平方米以上8Q6.2.（出示示卡9）您家最可能购房的面积大约为多少平方米（确定B、C点）？高于多少平方米（D点）您认为您家肯定不会购买？低于多少（A点），你也不会购买？（单位：IIIIIIIIIIIIIIIII平方8090100110120130140150160170180190200210220230240250米）Q7.（出示示卡10）您期望的楼型是： J1.高层；2.小高层；3.多层；4.别墅；5.其他（请注明）Q8.（出示示,卡11）您期望的户型是：1.平层；2.错层；3.跃层（复式）；4.其它Q9.（出示示卡12）您期望的户型结构是什么？每一间的面积分别是多少？数名称,县里第1问第2问第3问第4问第5问注：面积为每1间的面积，单位为平方米Q10.（出示示卡13）以下区内公共设施，您最希望有的哪些（不超过三项）？（请访问员从打“K”处循环读出答案）1.中心花园2.会所3.体育健康设施4.文化娱乐设施5.医疗保健设施6.购物场所7.金融邮政设施8.餐饮9.农贸市场11.幼儿园12.车库13.公交站点14.小学Q11.（出示示卡13）您最希望有的物业管理基本服务有哪些（不超过三项）？特殊服务有哪些（不超过三项）？（请访问员从打“K”处循环读出答案）Q12.（出示示卡13）您对以下景观设计最感兴趣的有哪些？（限选三项）（请访问员从打“K”处循环读出答案）A.活动器械B.城市雕塑C.装饰街灯D.喷泉E.瀑布F水池G花坛H.坐椅I.地面铺装J凉亭K.草地L.大树M.特色路灯N.背景音乐。.儿童乐园P.其它Q13.（出示示卡14）您期望的房屋交付标准：毛坯房1;厨卫装修2全装修3;其它4（注明）Q14.您购房时希望采取什么样的付款方式：一次性1;（如果回答为1,请跳问至Q17）分期付款2;按揭3;其它4;（注明）Q15.（出示示卡15）您期望购房时首付的额度是：1、5万以下2、5-8万3、8-10万4、10—15万5、15—20万6、20-25万7、25-30万8、30万以上Q16.（出示示卡16）您愿意承担的月供金额是多少？1、500-1000元2、1000-1500元3、1500-2000元4、2000-2500元5、2500元以上Q17.（出示示卡17）以下是人们购房时通常考虑的因素？您认为这些因素的重要性如何，请您用5分制打分（请访问员从打“K”处循环读出答案）（5分表示最重要，1分表示最不重要，您可以用1-5分中的任何一个数字。）Q18.在未来3年内，您认为德州房产价格将会怎样？1.上涨2.保持现状3.下跌4.不清楚Q19.（出示示卡18）如果您购买房产用于投资，您会购买区域的房产？ J市中心2.城东3.城西4.城南5.城北6.开发区7.郊县8.其他—Q20.您对目前住房最为满意的是什么？（开放题，追问）（1.物业管理2.交通状况3.购物环境4.内部装修5.户型6.小区环境7.居住地点8.通风采光9.居住面积10.教育11.其它）Q21.您对目前住房不满意的是什么？（开放题，追问）（1.物业管理2.交通状况3.购物环境4.内部装修5.户型6.小区环境7.居住地点8通风采光9.居住面积10.教育11.其它）第二部分企业形象Q22.您知道德州开发区吗吗？1.了解2.较了解3.一般4.不太了解5.不了解Q23.提及“德州开发区"，您第一感觉是什么？（限选三项）1.发展潜力2.亲和3朝气蓬勃4.创新5.希望6.承续文化7.精明8权威9.值得信赖10.未来新市区Q24.提及“小康住宅”，您第一感觉是什么？（限选三项）1.高尚体面的物业2.舒服的住宅3.社区生态景观4人文化.物业服务5.智能化信息化6新.都市情结7物有所值第三部分休闲活动和生活形态媒体接触Q25.（出示示卡21）您主要通过哪些渠道了解房产信息及广告？（限选二项）（请访问员从打处循环读出答案）1.报纸广告2.电视广告3.户外广告4.相关网站5.电台广告6.中介机构7.房展会8.他人介绍9.其它（请注明）Q26.（出示示卡22）您常在哪些媒介中收看房产信息及广告？（限选二项）A.《德州日报》B.《齐鲁晚报》C.《德州广播电视报》D.《德州电视台》E.《德州广播电台》F.其它餐饮消费Q27.请问过去的四个星期里面，您有没有去过快餐店买东西或买外卖呢?1.有2.没有Q28.请问过去的四个星期里面有没有到过餐厅/饮馆等地方吃饭呢？1.有2.没有 J信用消费Q29.（出示示卡23）请问您购买了以下哪种保险呢？（多选）1.没有购买2.汽车保险3.人寿保险4.医疗保险5.养老保险6.房屋保险7.其他保险请列出Q30.（出示示卡24）你在以下哪些银行有银行帐户呢？（多选）1.中国银行2.交通银行3.中国工商银行4.中国农业银行5.中国建设银行6.招商银行7.其他请列出Q31.您是否拥有信用卡呢？（单选）1.有2.没有（如果回答为2，请跳问至Q38）Q32.（出示示卡25）如果有：你的信用卡属于以下哪一种呢？（多选）1.金穗卡2.龙卡3.长城卡4.牡丹卡5.VISACARD6.太平洋卡7.招行一卡通8.其他请列出Q33.（出示示卡26）您通常多久会使用一次信用卡，用卡购物或其他服务呢？（单选）1.每周一次或以下2.每月2-3次3.每月一次4.每年2-3次5.很少6.没有投资活动Q34.（出示示,27）在今后一二年，你是有否投资？1.股票2.债券3.外币4.房地产5.彩票体育活动Q35.（出示示卡28）请问您通常会参加或喜欢观看以下哪些运动/活动呢？（多选）1.游泳2.骑自行车3.健身/健美操4.跳舞5.溜冰6.篮球7.羽毛球8.足球9.网球10.乒乓球11.高尔夫球12.台球13.钓鱼14.跑步15.登山16.保龄球17.其他请列出Q36.（出示示卡29）通常情况下您会参加以下哪些消闲活动呢？（多选）1.球游戏/玩电子游戏2.打麻将3.下棋4.打扑克5.游乐场6.去公园7.逛街/购物8.看电影9.看歌舞剧/戏剧/话剧10.看电视/看录像/影碟11.唱卡拉OK12.听音乐13.玩乐器14.去咖啡厅/酒吧15.走访朋友16.饲养宠物17.种植花草18.阅读19.集邮/集币/收藏20.其他请列出旅行活动Q37.最近一两年，您有没有外出旅游呢？（至少在外住宿一晚，包括探亲和出差）1.有2.没有（如果回答为2，请跳问至Q51）Q38.（出示示卡30）您最近一次外出是到哪里的呢？（单选）1.省内2.省外3.香港/澳门/台湾4.亚洲的其他地方5.美国6.欧洲7.其他国家请注明Q39.（出示示卡31）这次您外出旅游的原因是什么呢？（单选）1.探亲/探朋友2.公差/公干3.度假4.专门旅游5.学习生活形态Q40.以下各个选项是测试您对生活的态度和行为，对于左边的描述，您有不同的同意程度：“很同意”“有点同意”“不同意也不反对”“有点不同意”“很不同意”五个级别的，你对每个描述都要做回答。（每项单选）（出示卡片32）（1表示很不同意，2表示有点不同意，3表示不同意也不反对，4表示有点同意，5表示很同1）我对我现在所从事的工作比较满意（）2）我的个人爱好很多（）3）我经常参加行种社会公益活动（） J4）我经常外出旅游、度假（）5）我经常参加各种文娱活动（）6）我总是同很多朋友保持联系（）7）我经常结识新朋友，与朋友聊天（）8）我常去逛商店、购物（）9）我经常进行体育锻炼（）10）我对家庭生活很看重（）11）我喜欢住的房间舒适一些（）12）我喜欢繁忙充实的生活（）13）我喜欢买一些新产品来试试（）14）我喜欢做家务（）15）我喜欢看电视、听广播或读书读报（）16）事业上的成就感对我很重要（）17）我认为自己的能力比多数人强（）18）我比较关注政治形势和社会舆论热点（）19）我认识参加社会公益活动很有必要（）20）我喜欢钻研业务，提高自身素质（）21）我认为发展经济是最重要的（）22）我认为应该更加注重教育（）23）我希望有不断推陈出新的产品设计（）24）我对未来满怀信心（）25）我欣赏富有文化味、艺术性的东西（）26）我试用过认为好的牌子，我会经常使用它（）27）我宁愿买国产产品（）28）使用名牌可以显示我的身份（）29）购物时，我不太注重品牌（）30）我喜欢尝试新品牌（）31）进口品牌令我买得放心（）32）我极少注意报纸/杂志上的广告（）33）电视上的广告及节目我同样喜欢（）34）我喜欢收听广播电台（）35）电视广告的可信程度较高（）36）我会尝试购买曾经在广告上见过的品牌（）37）我喜欢参加各种媒介（电视、报纸和电台等）主力的游戏及抽奖节目（）38）购物时，我通常比较几间商店同类产品的价格（）39）我不能抗拒昂贵的化妆品（）40）对于质量好的产品，稍贵一点也值得（）41）我认为合资产品的质量不及原装进口的好（）42）每次遇到喜欢的商品，我会因为价格问题而犹豫不决（）43）我赞同便宜无好货的观点（）44）商店的大减价对我非常吸引（）45）我对电视中有关国外生活节目很感兴趣（）46）我不介意花钱购买能使生活更方便的东西（） J背景资料（以下为甄别部分，我们完全保密，仅作统计分析用！）背景资料（以下为甄别部分，我们完全保密，仅作统计分析用！）您的姓名性别年龄身份证号码联系电话电子邮件住址：德州市区邮编教育程度：1.大专以下2.大专3.本科4.研究生单位属性：1.金融证券2文卫事业单位3商贸企业4IT通讯5建筑及房地产6政府公务员7制造工业8中介服务业9医药化工业10轻工业11科研机构12媒介宣传13自由职业者14.其它从事职位：A工人B.农民C..职员D.高级职员E.中层管理者F.高级管理者家庭结构：1.单身2.两口之家3.二代同堂4.三代同堂5.三代以上家庭人口总数：1、人上下班交通工具：1.私车2.单位配车3.单位班车4.出租车5.公交车6.自行车7.摩托车（电动车）8.其它（请注明）再一次感谢您的支持！访问员声明我特此声明：此份问卷是根据我所接受的访问指示所做的准确的完整的访问，若有假，我所做的所有问卷都作废，并赔偿委托方的损失。访问员姓名签名日期