xx回廊整体项目策划

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1、“XX回廊”整体项目策划区域大环境分析天津的房地产区域市场在过去的很长一段时间内保持着“南热北冷”的趋势，但是近两年来城市的北部区域已经得到一定的发展，此次铭顺作为第一家进驻北辰区这一区块的房地产开发有限公司，可以说是尽占先机，在面临良好机遇的同时，挑战也不可避免。但是，随着这一区块不断成熟，天津北部区域具有极大的发展优势。在此大区域环境之下，XX回廊可以说拥有很多优势。项目在整体规划布局上，充分利用地理优势，营造出独特的居住氛围；项目原地貌为近郊村庄河流生态植被，在开发中，原地貌将被最大限度的保留，以体现自然生态的发展理念。在周边乃至整个天津地区具有独一无二

2、的特质。对于目前天津房地产中高端项目而言，一个优秀项目不但需要追求硬件的上乘，更要为客户营造一种与众不同的文化氛围。项目SWOT分析Strength（优势)区位优势：位于天津市北辰区，紧邻奥运迎宾主干道——京津公路，毗邻北运河。规模优势：占地面积47.8万平方米，总建筑面积55.19万平方米，是天津北区乃至整个天津市较大型的楼盘。面积优势：项目普通住宅区50～180平方米各种户型齐备，拥有配套优势：项目内有会所、幼儿园、商业街、大型超市、河岸公园、生活配套以及生态渡假村等，生活、娱乐、休闲设施齐全。价位优势：价格比较适合北区市场。Weakness（劣势）项目地

3、处天津北部区域，周边配套尚未完善，交通、购物、休闲的选择性与其他地处成熟区块的项目不具有可比性。周边没有规模化的大型高档项目，暂时无法形成大区块高档住宅区概念。项目距离城市中心较远，目前地铁4号线仍在建设之中，周边的交通也并不是十分便捷。本项目的一期住户有很大一部分是拆迁户，入住者以低端客户为主。而XX回廊二期，特别是别墅组团区块主要客户定位在中高端消费人群。一街之隔而产生很大的客户层次反差，也会引起一定的抗性。Opportunity（机遇）天津房地产仍然在稳步发展之中,从整体大环境来看，本案所处的位置——城市的北区域，极有可能在不久的将来成为房地产行业的新“

4、热点”，区域价值正在不断提升之中。本项目以多功能综合性小区的概念推出，可以通过导入新概念——复合式卫星城镇的整体规划小区，树立在公众中的新形象。Threaten（威胁）目前天津已经形成一些比较成熟的大型居住区，如丽苑居住区、梅江居住区等，这些区域已经发展了相当长的时期，形成了较好的品牌信誉度以及周边成熟配套，客户在选择外围购房的时候，可能会更多地考虑相对更为成熟的区块，这将成为本案不可避免的挑战。本项目的开发商——铭顺房地产开发有限公司是一个相对年轻的公司，有一定知名度，但仍需要花费一定广告投入进一步打造公司美誉度和品牌效应。XX回廊在广告营销方面也没有形成自

5、己的风格和体系。对于XX回廊二期的广告推广而言，最重要的就是品牌概念的继续提升和不断深化。策略分析目标客户群分析1.目标客户群主要集中在北辰区、红桥区等周边区域，但不排除其他区块的意向购买群体。也有一部分目标客户是在周边工业园区上班的白领阶层以及部分外籍人士。2.目标客户群年龄在25～45岁，学历在中等以上，工作与事业相对稳定，进入事业与家庭稳定期。目标客户消费心理分析共性分析：目标群体都有强烈的求廉求荣心理，渴望获得尊重与归属感，希望获得环境幽雅、空气质量较好、性价比较高的完美居所。差异分析：天津北部地区总体生活环境长久以来都与市中心地区存在一定差距，但这并

6、不意味着这一区块的人拥有的财富比中心区块的人少。这一区域的原住人口一般在选择新居的时候自然会考虑同一区块的住宅，但是他们渴望改变以前的居住环境，拥有自我生活的新天地。渴望成为真正意义上的城市人，融入都市现代生活。同时在领略都市繁华之后，又期望一个环境优雅、宁静和谐能令心灵休憩的住所。项目的广告调性1.项目定位：尊贵，大气，健康，生态的新生活概念。项目居住功能为：优质的硬件设施，良好的可居住性；居家生活与度假休闲紧密结合的完整性；保留自然生态的小区环境，复合式的整体居住社区。舒适的空间设置，外部环境与内部设施的完美结合，实现高档住宅小区的标准。从身心的舒畅延续精

7、神层面的追求，是客户普遍追求的人居理想。2.广告的基本调性。形：XX回廊二期比起一期来，外立面颜色设计和内部风格都有了一定程度的深化。神：本项目结合人性化的总体规划和内部细致处理，秉承“最大限度地保留原地貌，以体现自然生态的发展理念”的主旨，以“健康生活、时尚生活、文化生活”为平台，深度挖掘并树立城市精神，人文气息浓厚。内：项目应建设高尚的社区文化，如提倡“互助友爱、守望相扶”的社区精神，将其作为XX回廊社区“新生活”居住理念的一个重要方面，将城市新气质融入社区文化的精髓组合之中。外：建筑线条朴素洗练，色彩稳重厚实，环境营造方面追求“以自然还原自然”效果，将小

8、区内人工环境与自然环境无缝结合，实现“