深万科投资价值分析报告

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1、万科企业股份有限公司可转换债券投资价值分析报告深圳市怀新企业投资顾问有限公司重要提示：本报告根据万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）公开披露的资料信息以及公司提供的有关资料，在实地尽职调查的基础上，本着严谨、负责、客观、公正的原则撰写而成，旨在帮助投资者了解公司本次发行的可转换公司债券（以下简称“万科转债”或“可转债”）的投资价值。本报告并不构成任何投资建议，仅供参考。投资要点：1、万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司，2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和20

2、0家小型企业。2、未来3~5年内，住宅产业可望保持年均15%的高增长率，行业发展空间巨大。随着土地供给和行业竞争的规范化，具备综合实力的万科竞争优势将进一步突现。3、近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%，净利润的增长率为13%、31%和24%，业务处于高速扩张阶段。4、据公司战略规划，至2005年，公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，在全国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产行业的领导者。5、万科转债期限五年，每年付息，年利率1.5％，优于市场上其它万科转债品种。万科转债由中国银行提供

3、全额担保，转债发行6个月后可随时转股，债券和股票全部上市流通，既具有保底增值的功能,，又具有转股后潜在的股票盈利空间。6、万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，可保证转债投资者有充足的获利空间。7、由于近期股市走向不确定性大，投资股票风险加大，在此背景下，投资转债不仅可以规避股市下跌风险，还可获取固定利息收益和转股后的或有收益，无疑成为一种较佳的投资选择。一、万科简介万科成立于1984年5月，1988年开始涉足房地产经营，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，并选择住宅作为主导开发

4、产品。经过14年的努力，公司成功进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等中心城市进行规模开发，并以超前的规划设计理念及优质的物业管理树立了品牌形象，成为国内最为知名和最具实力的住宅开发商之一，历年累计竣工面积349万平方米。公司2000、2001年度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。截止2001年12月31日，公司总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，主营业务收入44.55亿元，净利润3.737亿元，土地储备980万平方米。二、万科转债条款分析万科转债发行条款的设计,充分考虑到

5、未来债券持有人的利益,使其具有投资价值：1、万科转债发行额度设计合理本次万科转债的发行规模为15亿元，充分考虑了公司现有偿债能力、可转债发行后对公司财务指标的影响、全部转股后股本扩张对公司业绩摊薄的压力等综合因素，兼顾了各方利益。以公司2001年底的资产负债为计算基准，本次万科转债发行后对公司的资产负债的影响如下：相关指标发行前发行后全部转股后资产总额64.8亿79.8亿79.8亿负债总额33.6亿48.6亿33.6亿资产负债率51.78%60.84%42.05%可以看出发行可转债后，一方面公司保持了足够的偿债能力,另一

6、方面将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。2、期限、利率充分考虑了投资者利益万科转债期限为五年。从可转债的投资角度考虑，其期限与投资价值为正相关关系，期限越长，股票变动和升值的机会越大，可转债的投资价值就越大。万科转债利率为1.5%，每年付息一次，该利率既高于目前银行的活期存款利率，在所有已发行的上市公司可转债中，利率也是最高的，体现了债券自身的投资价值以及对投资者利益的最大保障。债券名称期限发行日利率同年活期存款利率机场转债期限五年2000.2.250.8%0.99%鞍钢转债期限五年2000.3.101.2%0.99

7、%阳光转债期限三年2002.4.181.0%0.72%万科转债期限五年2002.6.131.5%0.72%3、较低的初始转股价格给投资者提供盈利空间万科转债的转股溢价比率为2%，低于前期发行的阳光转债的7%的溢价比率，而且目前万科股票市盈率不足20倍，远远低于江苏阳光发行时41倍的市盈率，相对于企业的内在价值而言，万科转债的初始转股价格较同类品种远为优越，使万科转债的投资者在未来有充足的获利空间。4、回售条款给投资者提供本息收益保障。万科转债条款规定：在万科转债发行六个月后的转债期内，如果公司股票（A股）收盘价连续30个

8、交易日低于当期转股价格的70%时,持有人有权将持有的全部或部分万科转债以面值102%（含当期利息）的价格回售予公司。回售条款的设置为债券持有人提供最低的本息收益保障,规避其在公司股票大幅下跌情况时转股的收益风险。为进一步保护投资者的权益,万科转债增设附加回售条款,即规定如果发行人变更本次募集资金投向,转债持有人有权向