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时间：2022-01-01
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1、1谨呈：淮安千禧房地产开发有限公司淮安楚州_荷湖星城项目沟通报告2我们希望能回答3个问题前期传达给客户的核心价值和项目卖点较模糊，如何让客户理解并接受全新的核心价值和卖点？前期营销定位不明确，项目形象较低，如何提炼出项目的核心价值，明确营销发力点，并拔高项目形象？下半年多层和商业均推出，如何精准定位商业，并协调两产品的宣传推售节奏？3报告思路项目现状分析营销定位方向探讨商业营销思路及世联案例营销及推售节奏排布政策研判及市场分析42010年政策密集出台政策研判5政策走势判断：2011年将是调控政策的深化执
2、行期政策研判南京公布房价调控目标价格公示再次面市上海、重庆房产税试行利率、存准率持续上调银行放款趋严各地限购政策密集出台限购政策波及二三线城市6供应情况：淮安（含楚州）市场供大于求，供求比约为1.5:1市场分析2010年土地挂牌面积达17710亩，成交面积达10370亩，折合面积为约692万方开工面积逐年放大，年结转面积逐年增多，导致目前供销比超过1.5：17去化情况：走势平稳，月均3600套，单盘月均20~30套、有金九银十行情淮安每个项目月平均成交量20~30套（世联项目经理）周边项目一般10来套，
3、新开盘的项目成交50套（华德力·运河城项目经理）茂华每月成交差不多十余套（茂华销售员）市场分析8竞争项目楚州区域竞争：供应量大，区域市场竞争激烈本案区中心易郡中央府邸12万方金陵华府10余万方秦汉华府14万方一品国际约20万方宙辉国际近20万方皇冠国际28万方御景城22万方9总结房地产调控政策深化执行，持续不放松；淮安房地产市场供应量巨大，而去化平稳；楚州区域房地产市场供应量逐步放大，竞争日趋激烈加快推售节奏，快速争夺客户在保证快速走量的基础上追求高利润10报告思路项目现状分析营销定位方向探讨商业营销思
4、路及世联案例营销及推售节奏排布政策研判及市场分析11苏北腹地中心·经济发展水平一般·三线城市城市定位：东扩南连，建成辐射2000万人口的苏北腹地中心城市，而楚州向北向东发展。城市性质：国家历史文化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先进制造业基地。城市规模：2015年中心城区城市人口150万人，城市建设用地规模为180平方公里；而楚州区总人口数在120万左右。沿海战略上升为国家战略。淮安地处江苏“三沿”战略（沿江、沿海、沿东陇海线）的包围圈内。2010年3月26日，淮安被吸收
5、为长三角城市群。南京都市圈苏锡常都市圈徐州都市圈城市属性12楚州老城区·城市发展方向·配套完善·具有发展潜力位置：项目位于淮安市楚州老城区北门大街和翔宇大道交汇处，这里正处于楚州
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