房地产行业策略.pptx

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1、分析员：宁静鞭（SAC执业证书编号：S0080511010003）2012年11月动人春色无须多，2013选个股13我们的结论：五大金股拿一年，地产小票择时换中国城镇化的方向►城镇化速度：未来10年，城镇化“降速提质”，年增速放缓至1个百分点。►城镇化趋势：城市间更加均衡发展，大城市郊区化，农村工业化助推小城镇加速发展。中长期的住房市场►存量住宅：我们估计，城镇存量住宅200亿平米，全国超过420亿平米►购房人群：二线城市约40%住宅被地级市购房者买走。►区域分布：买房集中于三四线，三线城市市辖区

2、已经户均一套房。►潜力需求：每年刚性需求6~7亿平米，弹性需求2.5~3亿平米。2013年行业指标预测►行业整体较为平稳：投资增速仍将下移，预计将降速至10%左右；全国销售面积小幅增长4%，房价小幅上涨5%，主要因结构性因素；新开工同比小幅回暖5%。►政策中性，保民生控房价：整体方向依然是控房价；放松将滞后于其他行业，限购难以放松。投资机会梳理►A股投资建议：趋势前低后高；从配置行业到精选个股，分享个股盈利增长推动的稳定20%回报看好ROE持续提升的公司，集中度提升，周转至上的公司是首选。。推荐：

3、五大金股：万科、招商、保利、金地和荣盛。中南、廊坊发展（未覆盖），阳光城（未覆盖）为何看前低？通胀开始上行，房价在高位依然是个压制估值持续提升的重要因素为何有后高？改革释放红利，土地供应增加、房价风险释放，长期政策风险消除；开发商盈利率开始恢复。41什么是新型城镇化中国的城镇化还能走多远？2010年全国第六次人口普查数据显示，当时城镇常住人口6.66亿人，城镇化率达到49.7%；未来的城镇化进程中，农村可转移人口迁移将起到决定性作用；来源:国家统计局，中金公司研究部2010年我国一半人口居住在

4、城镇，一半在农村城镇人口的具体定义5新型城镇化是降速提质的城镇化，城乡一体化，农民属地化2011年我国城镇化率首次突破50%，城镇化进程正式迈入新的阶段；我们预测，在乐观、中性与保守情形下，中国的城镇化率最高可分别达到72.8%，65%以及62%；来源:中金公司研究部未来城镇化率测算的三种情形6乐观情形下，我国城镇化率可达72.8%在乐观情形下，我国城镇人口最多可达9.76亿，城镇化率达到72.8%；来源:CEIC，日本统计局，中金公司研究部假设未来农业劳动力人口占劳动力比例下降至15%假设未来我

5、国人均耕作面积达到16亩7中性和悲观情形下，我国城镇化率可分别达65.1%和62.2%在中性情形下，我国城镇人口最多可达8.72亿，城镇化率达到65.1%；在悲观情形下，我国城镇人口最多可达8.33亿，城镇化率达到62.2%；来源:CEIC，日本统计局，中金公司研究部中性情形：假设未来农业就业人口占农村人口比例下降至25%悲观情形：农村可转移劳动力达到1.67亿8理由1：农民工回流中西部和就近就业已经形成趋势农民工分布与第二产业地理分布类似外出农民工中53%在本省就业资料来源：CEIC，国家统计局

6、，中金公司研究部37%的农民工在本乡镇就业外出农民工地理分布9理由2：政策逐渐从遏制大城市发展到遵循城市发展规律表格标题城市化政策导向的变化资料来源：中金公司研究部10理由2续：农地确权及潜在流转机会将提供物质基础表格标题征地补偿、农地流转和农地确权政策动态资料来源：中金公司研究部11理由3：农村工业化，三元结构形成将助推小城镇发展表格标题乡镇企业发展将使得农民就近就业，形成三元结构资料来源：CEIC，中金公司研究部12行业的中长期方向213表格标题中长期的住房市场存量住宅：我们估计，城镇存量住宅

7、200亿平米，全国超过420亿平米。购房人群：人口向一二线集中，二线城市约40%住宅被地级市购房者买走。区域分布：买房集中于三四线，三线城市市辖区已经户均一套房。潜力需求：每年刚性需求6~7亿平米，弹性需求2.5~3亿平米；但购买力整体并不强。长期隐忧：人口出生高峰已经在1990年过去，未来住宅刚需萎缩程度或将超预期。14住房存量？全国约420亿平米，城镇有200亿平米六普的人均住宅面积数据来源：第六次人口普查数据,中金公司研究部数据来源：住建部，第六次人口普查数据，中金公司研究部；注：住房口径包

8、括所有商品住宅、自建房、房改房、职工家属宿舍和集体宿舍等所有专供居住的房屋。人口统计与住房统计口径对应关系数据来源：国家统计局，中金公司研究部全国存量住房分布测算1515人口主要流向一二线城市户籍非农业人口变动资料来源：《中国城市统计年鉴》，中金公司研究部市辖区人口增速比较户籍总人口变动16购房人群分布三线城市每年约有3.8%的本地人口购房资料来源：住建部和各地住建委，中金公司研究部省会城市每年约40％的住房由省内其他城市居民所购买一线城市买年约1.7%的本地居民购房17三线城市是