目标成本测算表使用指引

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1、--?新版目标本钱测算表使用指引?综述：为实现目标本钱测算的精细化，提高测算准确性，集团本钱审算中心在借鉴各工程编制经历根底上，完成了新版目标本钱测算表的改良和完善。希望通过新版目标本钱测算表的使用，提升各工程目标本钱的编制水平，规集团本钱数据的归集和积累。同时，使其在责任本钱管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。新版目标本钱测算表主要从以下几方面做了改良和完善：n细化了各项费用测算的本钱科目构成；n明确重要本钱科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；n设置风险费项，以风险概率形式表达测算本钱的风险因素；n修改营销设施建造费、销售费用等多项本钱科

2、目的三级科目构成；n明确跨期本钱分摊、地价分摊的做法；n六大类公摊本钱按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；〔各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的?万科集团本钱核算指导?中予以明确〕n跨期本钱按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。〔同上〕测算表中对细化的本钱科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟工程，表达新版目标本钱测算表使用的方法和应注意的问题。一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表〞和“各类产品建筑标准表〞。规划指

3、标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、本钱、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。-.word.zl---对于多期开发的工程，首期测算时还应填写“总体规划指标表〞，以便于采用其中的规划指标值进展跨期分摊本钱的测算。-.word.zl---二、跨期本钱分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进展地价的分摊。地价分摊总的原那么是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。如模拟工程总占地面积

4、261760m2，一期占地65785m2，总地价18460万元。会所、湖区、幼儿园的占地面积那么按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。总的分摊原那么仍为“-.word.zl---按各产品类型占地面积比例分摊〞，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或围在测算时需当地设计部予以提供。由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率围指标。各区域可在区域围进展相关产品类型容积率指标围的统计和设定，并

5、下发区域公司参考。2、其它跨期本钱分摊地价分摊完成后，便可进展其它跨期本钱的分摊。这些跨期本钱根据工程特点包含容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到工程总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。跨期本钱分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期，分摊标准应加以注明。在进展跨期分摊本钱测算时，尽量做到测算依据充分，测算科目明细详尽。如进展会所本钱测算时，可细化成如下指标进展测算：最终形成的跨期本钱分摊表格如下：-.word.zl---哪些本钱科目项需要进展跨期分摊可根据工程具体情况按受益原那么确定。对于分摊至“后期〞的本钱

6、，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期工程规划确定后分摊完毕。需注意的是，分摊本钱确定后，当分摊的本钱科目总本钱发生变化时，变化局部本钱仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊本钱。三、六类公摊费用及期间费在完成跨期本钱分摊表后，即可进展当期“六类公摊费用及期间费〞的测算。1、土地本钱该本钱项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表〞及“跨期本钱分摊表〞中引入。六类公摊费用中，假设费用项是从跨期分摊表中引入，均应在表格最后一列的工程量及单价说明中注明“引自跨期分摊费用〞。-.word.zl---1、开发前期

7、准备费测算时，原始指标应根据规划指标表中数据灵活采用，为到达测算的准确性和精细化，应防止笼统的使用工程建筑面积指标测算景观、公共地块等的本钱值。如规划指标表中已填报了“重要公共绿地〞为9000m2，在进展“公共绿地景观设计费〞测算时，直接用该面积值作为测算依据即可，而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标。报批报建费根据工程开展部提供的?房地产税费一览表?及当地优惠政策进展填写，具体科目容可根据当地的政策自行增减。说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。三通一平、临时设施费用项测算时，应将场地情况、拟定做法等测算依据填写