房地产常见病诊断

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房地产常见病诊断扫描伤病房十大症状改革开放二十年来，全国城镇住宅共投资约3万亿人民币，新建住宅近55亿平方米，是前29年的倍，年均竣工亿平方米。其中近几年住宅建设连年3年竣工量超过4亿平方米，去年更达5亿平方米，这是我国住宅建设，也是房地产史上空前的奇迹。老百姓的住宅也可谓是“芝麻开花节节高”，一天比一天宽敞，一天比一天像样了。尽管在整个经济增长期，房地产是必然看好的行业，房价也确实在上涨。然而放眼望去，各种各样的伤病房，烂尾楼盘，建筑垃圾，新式雕堡商圈残局却比比皆是。“幸福的楼盘大体都是相似的，不幸的楼盘各有各各的不幸”。扫描房地产楼盘，疾病种类成百上千，但不妨可以归纳以下十大类：一、房地产星座病人有生辰八时，天有紫微星座。许多房地产楼盘死就死在“生不逢时，建不逢地，卖不逢态”。从圈地运动到进入新世纪已达几百年，房地产“除了位置还是位置”的铁的定律似乎仍然未变，只不过时代不同了，理解与应用也有所不同了。“位置”已不简单地理解为“地理位置”了它包括位置、地段、区域、局位、时间段、功能段、状态段等等。现在的“位置”已经立体化、动态化、多样化、功能化了。君不见海南房地产爆富者一天赚一个亿，跳楼者更是成群结队，……此一时彼一时，此乃“大气候时段所致也”。二、房地产质量病无论用什么概念，什么包装，质量是房地产的基础、立足点。房屋的质量包括房屋的物理特性、耐久性、保温、隔热性能、空气质量、声学环境、光学环境、平面功能、设备配置、整体设计、厨卫设计、视觉效果、面积尺度、安全性能及防水、防腐、防锈蚀诸多问题。有些房地产公司、建筑公司偷工减料，企图从材料上、施工上减少成本。君不见多少“XX花园，住进去没几天就常常发生地基下沉，墙柱松动，墙 面脱落，墙体走动的怪事，天不下雨小漏，天下雨大漏更是常事，“豆腐渣”遍地都是。无怪乎房地产投诉的增长比经济增长还快，交了钱了就是“姜太公钓鱼不愿者上钩”，上了钩了没有办法了。三、房地产贫血症贫血是指血液循环中的红细胞数和血红蛋白的数量是否正常，房地产企业运营中其血液就是资金，如果陷于贫血，那么其企业必然处在困境之中。房地产是不动产，其项目一般投资周期长，周转慢，所需资金多，对企业的融资能力有很高的要求。如果资金不足或是周转不灵，则将会极大地制约房地产企业的发展。特别是由于国家政策、物价的涨浮等一系列不可预计的因素，通常使预算与实际的投资要求存在很大的差距。因此，很多的建设项目由于最后资金的没有到位而变成了半啦子工程，许多地产商，尽管圈了不少地，几年过去了，地上还长着萝卜青菜。四、房地产眼科病市场定位不准很多房地产商眼睛经常出问题，要么是白内障，视线模糊不清；要么是远视眼过于超前；还有老花眼越老越糊涂，近视眼戴上博士伦还落后。许多房地产楼盘是“先做规划后做策划，先生孩子后找娘”，房子造出来了才去找买主，你叫它如何卖个好价钱？现在房地产市场某种意义上已进入“精耕细作”阶段，市场在进一步细分，消费者可分理智型、习惯型、意愿型、经济型、冲动型、随意型、前卫型等多种形式，如果我们不前期调查定位好，亦有可能“一锤定型”，“足失成千古恨”。五、房地产骨骼病“始于设计，重在施工”是建筑行业的名言。国人早已厌倦了几十年的火紫盒、筒子楼，对造型、户型的要求已越来越高，越来越讲究以人为本，个性化、多样化、生态化、自然化。如上海徐汇区某地段，同样的钢筋水泥，同样的土地砖头，由于设计风格、水平不一样，销售结果与住户满意度居然大相径庭。说起国人的设计水平与风格，尽管“欧陆风情”西风徐徐，但实在不敢恭维。有些楼盘连骨架质量都有问题更不用说设计艺术了。 六、房地产五脏病现今老百姓买房“是买房子又不是买房子”，不但是买钢筋水泥，贴墙砖，更要买地段、环境、社区配套设施，买龙脉、文脉。它涉及地段、交通、环卫、入学、购物、就医、娱乐等一系列方面，五脏六腑，缺一不可。如果一幢各方面条件都不错的楼，靠近垃圾站排放区或有大型的工厂，则会带来非常不良的影响。另外，周边环境不好，脏、乱、差，人员结构复杂，也会给小区内的生活安全带来很大的负作用。配套完善的社区服务环境，不仅是解决小区居民日常生活活动需要的基本保证，也是小区稳定的物质基础。现今很多的社区被规划安排到市郊，这带来房价降低的好处的同时，也为小区内生活的居民带来一系列不便，如交通问题，购物问题，特别是子女的教育入学问题不解决好，那么即使设计再好，装饰再豪华，价格再低的楼盘也是少有人问津的。北京那个亚运村，房价贵得吓人，房地产商家仍然在虎视眈眈地猛建楼盘，方园几十万人的连片小区，几乎无一家像样的医院，像样的书店，一座像样的学校，空有一个“体育”概念的泡沫，住在那儿常常是“最近比较烦，比较烦，比较烦……。”七、房地产管理病“买房子不但是买房子，而且是买服务买管理”。现在许多传统产业越来越进入“微利时代”，因此许多开发商把利润点瞄准了下游，“上游微利下游厚利”，物业管理、售后服务成了众多商家的铩手锏。然而许多房地商物业管理不完善，不规范，以北京为例，96年至今，北京有物业管理企业959家，绝大多数是“小而全”的劳动密集型企业。而这其中的一部分物业管理不规范，没有统一的管理标准，没有配套的服务，收费混乱，不收费不服务，收了费也不服务等等。有的物业管理则把自己看作是房管所、居委会的翻板，缺乏现代企业管理理念，缺乏专业人才和专业管理措施。同时，有的物业管理部门缺乏与公用事业的有效衔接和沟通，自来水、电、气、邮等方面都不完善，这些自然都不能满足消费者的要求。而被称为99年房地产界的一大新闻的广东物业管理公司北征首都，接管几大品牌小区，则让人们再次深切领会到没有现代化水平的专业管理，再豪华的小区也不能满足人们对生活的最基本的需要，自然也就不会为消费者所接受，闲置、空荡而成为一幢幢的水泥垃圾就是意料之中的事。 八、房地产灵魂病房地产不等于土地加砖头，钢筋加水泥。就像现代自组织理论认为那样，每个事物都有自组织核，房地产背后必须有“灵魂”。很可惜，大片片的房地产并没有“主题”，没有“灵魂”，没有“概念”。一个小区，一个商圈、一片楼盘如果离开了灵魂，等同于行尸走肉，绝无卖点，更无人气、灵气。当然，由于“主题”、“概念”、“文化”能带来卖点，高附加值，许多房地产商又生硬地进行拷贝，胡乱地加以制造炒作造成了“概念泡沫症”，“灵魂左倾右倾病”。如广州某花园小区，既无花又无园；成都某数码大厦，除了有电话电视线接口外并无“高科技智能”的地方，真不知何以叫得出“花园小区”、“数码住宅”。没有灵魂是行尸走肉，灵魂过左过右，灵魂出壳同样易犯“房地产精神病”。九、房地产皮肤气质病到了大连香海花园象是到了欧洲，到了日内瓦就像进了一个大花园。人家的房子无论是颜色、造型、风格、布局、环境、气质那才叫艺术，叫花园，叫人性，叫文化，叫多元，叫创新。房子造起来给人住的，人既是生物人又是文化人自然人，人是大地、自然的儿子，因此，“中心地带”、“国贸商圈”仅仅只是一个指标，更重要还要讲砖头后面的文化、风情、造型、气质。以人为本、文化为本是一个方面，阳光、空气、水、植物又是更苛刻、更重要的方面了。遗憾的是打欧陆风情、罗马风格的房地商成百上千，国人的“复制假冒能力”算得上上乘，但是罗马不是一天能打下来的，三陪小姐再花妆也没有博士小姐的书香“气质”，更不用说阳光、空气、白浪、沙滩、还有仙人掌了。看看多少傻立在大地上的一座座水泥雕堡，除了冒傻气外还有别的“气质”吗？十、房地产广告病“不本来吗，广告就是吹吹，吹得恰到好处物有所值也就无话可说。“不当总统就当广告人当总统就当总理，不当总理才去当总经理（广告公司）”。但是看一眼现在的房地产广告，吹吹炒炒浮夸到了极点，几乎布下了美丽陷境的天罗地网。 离机场确是两站地，起点到终点，跑起来却要一小时。什么北欧风情，美国风情，澳洲风情，什么白宫、卢浮宫、白金汉宫，恨不得把伊丽莎白女王，把克林顿与莱温斯基也拉来做广告（反正不要出场价）。论面积连哄带朦，缺斤少两；论价格埋伏多多，先诱进来再杀温猪。什么雅典花园、罗马花园、e生活社区，xx山庄，xx教育园区，好象不住进数码大厦就算不让网络一族，落后于人类了。一堆堆泡沫，一个个文化包，房地商们的“造梦率”丝毫不亚于IT族的“市梦率”。殊不知光靠包装、靠吹吹，一旦吹过了头，就会走向反面。每户人家都是你的“反”推销商，再吹也吹不出一个“品牌”来。难怪房地产广告连续成为近几年的投诉热点！你想想，省吃俭用十几年，好不容易住进去，天天比较烦，能不起诉吗？面对花花绿绿的广告，我的阶级兄弟们，可要小心呵，不要走错了方向误入“陷境”，买一幢房，可能买你一辈子的生活幸福呵！透视房地产定位病房地产市场盘子大、产业大、规模大，由此带来的伤病房、水泥垃圾、烂尾楼盘、区域残局更是不计其数，疾病种类可谓五花八门。在众多房地产疾病中，最常见又最能影响项目盈亏的是“房地产定位病”。在房地产市场上，由于房地产是大件商品，投资大、周期长，又是不动产，因此其“定位”是生死攸关的一个内容。定位准确，房地产可能是旗开得胜；定位失败，这房就只有自己住了。可以说房地产失误病70%与此有关。而房地产定位并不是简单的住宅、写字楼、别墅的划分。随着人们经济水平的提高和对生活质量的追求，人们对住房的需求越来越多，并且差异化程度也日益明显，因此房地产市场需要有效细分。做房地产并不仅仅是出售房子，它要给这个地球村留下一些美的标志，是产业又是艺术。它还在销售一种生活方式，销售一种种无形资产，分享一种文化，去圆消费者的一个个梦想。所以说“田园雅居”圆的是人们休闲野趣的梦，而“都会华庭”则圆的是人们前卫之梦。因此房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点，究竟消费者要的是交通便利呢还是生态环境抑或是智能化小区？……只有清楚这一点才能对症下药，开发出适销对路的房子，而这也就是卖 点所在，找准了卖点，其后的价格、营销、广告、收款等就会心中有数有章可循了可是就这个定位点——“卖点”并不是轻易好找的。说得难听一点，房地产“定位”有点像黄花姑娘嫁人，嫁鸡随鸡，嫁狗随狗，嫁的不但是一辈子的幸福，而且可能关系到子孙后代或整个家族的兴旺。一旦嫁错了先生再换一个，身价上、心灵上都会大打折扣。那么如何正确地找到这个“点”，归避、预防由于这个“点”的偏差带来的各种病症呢？炎热夏天，我们喝一口乐百氏纯净水，尚能解渴，殊不知这一“点”水已经过27层净化。同样，我们以国际系统集成法、系统参量法为分析模型认为一个“定位点”也需要27层“过滤”与聚焦：▲政策因子。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、国际关系都会在此起反应。▲国民经济总因子。房地产又是国民经济的晴雨表，君不见大萧条时期，欧美资本主义国家的房地产近于崩溃，二战后经济复苏香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨、通货膨胀时刻房地产也往往会猛烈上升，房地产市场更有贵时卖出或卖涨不买涨的规则。▲市场供求因子。房地产作为一种特殊的商品，有它自己的供求规律，市场平衡点。我们不能违背这种规律，但可以利用这种规律，如找出市场空隙点进行市场切入。反之，既使造出了最好的房子也无人问津。▲消费者群体错位症。不管房子好坏，关键要确定由那一群消费者来购买，这群消费者又有什么样的需求。现在市场已需进一步细分，你不可能让不同层次的所有消费者都给你投人民币选票，而只有针对某一群消费者开发其需求的产品才有可能有你一块蛋糕。如豪华型房屋，这是针对高收入阶层设计的。它要求建筑外观高贵典雅，与众不同，配套设施要相当完备，地理位置也以市中心为宜。为显示购房者的高贵身份，户型应宽大。如普通型房屋，这是针对收入水平较高或储蓄较多的消费者。这部分消费者多为白领阶层，因此讲究的是房屋的品味，而这种品味主要是通过室内装饰和家具摆设体现出来的，因此建筑外观的要求不高，房型、单位面积则需根据各自家里的人口数而定，地理位置则市区也可、郊区也可，只在于有一个好的环境就行。市区方便，郊区有车也无妨，但邻居则要求是素质较高的人群。如经济适用房屋，这是针对普通工薪阶层而建的房屋，由于售价较低，因而利润也较薄，但对打响知名度却 有很大帮助。这些消费者一般比较关注房屋价格，对建筑外观要求不高，而每套的使用面积则应较小，地理位置在市区边缘或公交车辆线较多的郊区。▲“位置”错位症。位置的重要性不言自明，有时同一街道朝南朝北不一样，就差几米房价也大不一样。当然，位置已不仅仅是位置，还有更重要的地段、区位、商圈、社区等等。一旦“位置”错位了，房地产价位就将大打折扣。▲时机错位症。也许除了股市以外，就数楼市最讲究时间的把握了。别看简简单单地造房子，其如何入局、开局、创局、选局、布局、出局、结局，何时买入，投资，何时出售，都有一个“最佳时间”定位问题。战机销纵即逝，一旦过了这个村就没有那个店了。▲环境定位。区位很重要，有了区位如有一个好的环境就会锦上添花。环境包括交通环境、生态环境、商业购物、医疗、景观、繁荣程度、风向、龙脉、地脉、文脉等，以及区内环境、建筑物大体布局等等。▲功能定位。房地产不等于土地加瓦片，功能可能是人们购买房子的第一利益所在。根据功能不同房地产可划分商业用房地产、住宅区、工业区等等。商业房地产与工业用房地产等要求也会明显不同。此外还可以把“功能定位”进一步细分，如分为中央商务区、高级别墅区、文化居住区，涉外公寓区等等，不同的功能社区对房子的设计、施工、管理等的要求显着不同。例如中央商务区对房子的地段、施工、装饰以及物业管理的要求特别高。而文化居住区则突出文化环境的渲染与铺呈。回龙观地处京昌高速公路边，本是属于城县两不管地带，但是开发商利用教育为依托，打出教育大旗，开发出回龙观高教小区，不仅把城里人吸引到市郊，同时为全国树立了样板，成为重点示范小区。这就是功能定位的妙用。 ▲户型定位。任何产品都有核心层、紧密层、外围层、无形辐射层之分。消费者买房最主要的是买核心层---户型与面积。尽管现在的商品房早已告别了“火柴盒”时代，但是究竟是大开间小开间，狭长型还是蝴蝶型，多少个采风采光口，多少根罗马柱石膏门，单身贵族还是丁克家族，是否设置家庭舞池及吧台或“互联网家居”点击控制器……，这一切都必须在开工前已设计完毕，筹划在胸。▲材质定位。不同的功能、风格、户型显然需要不同的材质。仓储式大商场可能需要大钢架结构，既省时又省料；欧式豪宅可能除非自来水无法进口外都需“德国制造”；某个艺术家可能只要在那一个角落，搞一座怪怪的木头草房，既省钱又美观。材质定位定得准，对开发商而言有可能大大节省成本，对客户则物为所喜所用就行，做到客我双赢。▲主题概念定位。现在的社区、花园、楼盘，如果要想做成“区花”、“园花”、“盘花”而不仅仅是“楼花”，非有“主题概念”不可。“主题概念”也有称之为房地产的“灵魂”、“核心”。象中关村由于电子高科技而价位疯涨，亚运村由于体育概念而寸土寸金，国贸商圈号称“东方的曼哈顿”而昂居京城之首等等，主题概念大体可划分十几种模式，象SOHOU代城定准了靓遍京城。当然，主题概念并不是随便可以臆造克隆的，它必须符合具体的环境，；因地制宜，因境制宜，而一旦错位了亦有可能“差之毫厘失之千里。”▲特色定位。俗话说：“人可以没有优点，但不能没有特点”。房地产特色定位，就是根据房地产企业开发、企业文化、小区环境、楼盘风格、文化概念……等集约整合、升华出一个最具吸引力的一点作为“诉求点”，以此去吸引相应的目标。很可惜现在楼盘“概念”满天飞，真正有“特色”的楼盘实在不多。▲科技定位。国外房地产增长的主要杠杆之一是“高科技”，而拉动国内房地产的主要是政策因素与金融杠杆，高科技因子占一层不到。但随着知识经济时代、互联网时代的来临，新材料、新工艺的不断应用，房地产的科技含量肯定会进一步提高。真正的智能社区，e生活在国内可能还远未来到。▲文化定位。人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多样化的文化配套才能转化成生产力。因此，房地产主题、特色、科技、风格一切只有围绕“以人为本人性化”这个文化定位去展开才有意义。▲生态定位。对于整天奔波于城市物欲中的人们，回归自然是他们最热烈的渴求，所以绿地、森林、阳光、 水、空气成了诸多楼盘的重要卖点。这也是什么武夷花园、丽江花园、公园里的家、八仙花园……等等走红的原因。此外还有利润目标定位、社会因子定位、创新定位、配套设施定位、管理服务定位、价格定位、融资定位、形象定位、将来时定位（孕育新需求）、营销方式定位、广告策划定位、品牌定位共27个环节、27层定位。当然，这27个参量、27道程序，有的并非每一项都要有突出的卖点，但充分考虑了这27个参量后就容易找到决定项目盈利的支配参量，这是房地产项目定位的实质所在。也许会有人说，刚刚婚配怎么连未来孩子的名字、衣服，将要读书的学校，读什么专业……以及孩子的孩子的孩子的男（女）朋友的容貌、专业、身高、家庭要求……等等都要事先就有规划，用得着吗？这是没办法的，这是由于房地产这一特殊“商品”的性质决定的。一片小区，一群楼盘，不但是投资大周期长，关键是可能影响成千上万人的生活方式，50—100年甚至更长地要留在这个地球表面充当标点符号，所以不得不“先谋而后建，先胜而后战”，“上兵伐谋，其下建城”。人无远虑，必有近忧；房无远谋，必有病症。象人穿衣一样，上面第一颗钮扣如错位，将使下面颗颗错位。房地产定位错误，轻则出现残局、伤病房、烂尾楼盘，重则成了一堆堆建筑垃圾，工人下岗，公司关帐。一着不慎，满盘皆输。因此，在房地产定位上多下点功夫，甚至象马晓春、李昌镐下围棋那样能走一步想十步，就有可能磨刀不误砍柴工，事半功倍，少走臭棋，死棋。甚至这27层净化、27层定位仍不完备，由于市场、环境是不断变化的，原先的定位未必100%5£确，故仍须对原来的定位进行反馈权变式再定位，如此定位—再定位—定位—再定位,经过几轮螺旋式的循环反复才有可能高效益地逼近目标。27道参量型房地产定位图 房地产“概念病”剖析“符号也是生产力”，一串好的符号，有时价值连城，富可敌国。可以说，打自人类进入信息社会，特别是“互联网”这个怪物出现以来，“符号”、“概念”已越来越重要，在国外早已形成了一门可帮你瞬间窜富的显学一一“符号经济学”、“概念经济学”。数码港、电子湾、美国在线的成功皆有符号经济学的功劳。反观国内房地产界的精英，除了像万科那样一城一池，一砖一瓦拼杀出来者除外，更有不计其数是靠一个“房地产概念帮他完成了从流氓到绅士、奴隶到将军的“跳跃 正由于“符号”、“概念”的如此妙用，各房地产商病狂克隆、拷贝，目前已出现了诸如花心病、花柳病、跟风病、泡沫病、软骨症等等诸多房地产“概念病”，一串串概念泡沫的膨胀大有一触即溃的危险。大体病症如下：一、跑马圈符，比的是速度在信息经济、知识经济时代，有时比规模、资金、地皮更重要的是“速度”。房地产商如果只知道“跑步圈地”而不知道“跑马圈符”，在市场竞争中就要吃大亏。而“符号”、“概念”在某一个城市、某一个地段、某一个区域，谁先打出来，谁就拥有“以快打慢”的优势，君不见早在半年前奥运会八字还没有一敝，聪明的商家早已推出奥运花园，奥运新村、奥运邻居……，剩下的可能只能吃一堆堆难啃的奥运烂骨头了？更有悉奥，谁快半秒，亦是伯仲之分，冠军、鲜花、美人大大得手呢？二、不但“心太软”，而且“手太软”现在的房地产不但卖楼房，而且卖企业、卖环境、卖概念、卖品牌，一句话既卖硬件更卖软件。而当许多房地产大师们在制造一堆堆虚拟符号时，县城一级的上万家小房地产商们大多仍停留在只卖硬件不卖软件的“初级阶段”，光抓“物质文明（经济）”不抓“精神文明（经济）”，不但“心太软”而且“手太软”，殊不知只有“精神文明”才能驾驭“物质文明”，硬件有价软件无价，无形概念亦能盘活有形资产，无形符号亦是楼盘高符加值的密码所在。三、“概念经济”不但比速度，而且比高度、比靓度打开现在的各省市最火的报纸，莫过于房地产广告频率最高，版面最大，从另一个角度看房地产概念泡沫已是漫天飞舞。在初期，房地产概念除比速度外就是比高度，同样的价格是否能享受更多的精神，更好的感觉，“概念高度”就是“利润高度”，赢家通吃更有“高度”的功劳。但“高度”又不是随便能拔高的，除了高度以外就是能否打动你想要锁定的目标市场、消费群体的靓度”、“卖点诉求点一个城市一个区域消费能力 大体是守恒的，僧多粥少，只有更高、更靓，才能锁定你的目标市场，以至于可筑起一道道栏钱大坝，使买主的钱都流向你的口袋而不流向别的楼盘。“卖点”不精耕，“概念”没细分“卖点”、“亮点”不是随便就能制造出来的，它应该是市场需求、消费群体、竞争对手、楼盘特色、地理位置、人文环境……等一系列特点进行整合、集成、创意才能发现这个卖点、亮点。寻找卖点、制造亮点、成为焦点，须有专门的技术——精神打包的技术，很可惜现在的许多商家硬件包得甚好，精神尚未包装，以至于看到别人“数码大厦”赚钱了他们也依样画葫芦，克隆出一大堆“XX数码大厦”、“XX风情”，都快把祖国的大好河山给e化、风化了。精神营销时代，概念一定要细分，要打出自己的特色，订住自己的消费群体，卖点更需要精耕，眉毛胡子一把抓，好鱼熊掌皆要得，到头来“花心病”、“花柳病”发作，可能什么都得不到。五、核动力大于注意力，亮点本质要特色房地产是大产品，有许多人是一辈子就卖一回，在抢夺眼球大拼杀的今天，一般的注意力已引不起客户的兴趣了，必须是客户需求点、文化兴奋点、产品特色点、广告推广点、主题灵魂点，……等等多点有机匹配合一，由于1+1>2的整合效果，才可能使此注意力变成众多注意力中的佼佼者，变成核动力。该卖点亦可能成为核按纽点，使客户买房掏钱。而其中最关键的是该楼盘、该主题的特色——它的独创性、唯一性、需求性。进房地产“概念门”不易，要跳上卖点“核门槛”更不易！六、卖概念既要讲华丽更要讲直观许多房地产概念是包了包，华之又华，似乎你交了钱卖了房，白宫就是为你家造的。更有些概念是理论家越看越清楚，老百姓越看越糊涂。房子盖起来究竟是卖给老百姓的，“概念”不宜太多、太杂、太虚，须有直观性，形象性，更要给客户留下想家的“空间”，使他们一看就明白。我除了买这三室二厅，还买了如此的文化空间，生态空间。大道至易，明明白白方是真。此外概念包推出的时间，概念包的厚度、宽度、亮度，概念包的传播都 是要细细品味把握分寸的问题。七、注意力背后是内容，空头支票开太多概念、注意力是个好东西，制造起来“不费劲”，它能迅速地刺激人们从心动冲动行动。然而在推销概念时如果说得天花乱坠，空头支票开得太多，届时就可能会官司不断，麻烦不断。君不见，有许多客户就是拿了你房地产的广告承诺来给你起诉不守信誉。卖房这东西不象选总统可以先开空头支票当了总统没治了，房地产是跑了和尚跑不了庙，概念支票是以后要一项项支付的。说一千道一万，软件后面是硬件，注意力背后要内容。八、创新无技术，风暴没有风——“跟风流感”正漫延知本时代人人言创新，相比之下，国内房地产行业“创新风暴”算是刮得比较有规模、有起色的了。创新是要有技术的，创什么新，创到什么程度，由谁创，如何创……皆讲究定数。朗讯公司执全球创新之牛耳，他们有一整套创新的体系与技术，中松义朗有4000项创新，因为他懂创意的方法。可是国内房地产商绝大部分既无体系也无技术，技术创新、材质创新、管理设计创新等基础创新更不多，相反概念“创新”倒是不少。但任何概念创新的背后应是设计创新、技术支撑、管理支撑吗？即使是“概念创新”由于并不掌握一流的国际创意技术，真正“创新”之作少之又少，太多太多的是互相克隆、互相偷盗概念而已。以致于智能大楼满天盖，香香花园满地开。多少家房地产公司在刮“创新风暴”，依兄弟看风力只有1---2级，既不能打雷也无法下雨。要说风暴只是“跟风病”引发的跟随风暴，真是天凉好个秋，互相拷贝不用愁。