戴德梁行：合肥新城国际写字楼项目市场研究及定位咨询报告（2-1）

《戴德梁行：合肥新城国际写字楼项目市场研究及定位咨询报告（2-1）》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、新城国际市场研究及定位咨询报告呈至安徽基石置业有限公司呈至戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司“与客户协作，在全球范围内制定引领城建集团潮流的物业、投资及商务解决方案”2006年8月1目录宏观环境篇市场研究篇项目分析篇客户定位与特征篇面积分割与产品定价篇商业配套与细节优化篇2工作内容项目开展后，我们按照前期工作计划，不断明确工作目标，有重点地有步骤地对市场和项目进行相关研究序号工作内容工作目标1合肥市宏观经济环境调研了解合肥宏观经济发展状况2合肥市城市空间布局调研研究城市发展规律和空间形态的拓展3合肥市产业结构研究分析产业层次，

2、判断发展趋势4合肥市“十一五”发展规划研究研究城市经济发展目标5合肥市城市规划、交通规划研究研究城市未来布局及交通状况6政务文化新区区位及交通调研分析区域的区位优势7合肥市主要商务区客户调研研究商务区楼盘特点、客户分布8重点写字楼销售访谈分析楼盘客户来源、销售策略9写字楼客户问卷调研及访谈了解不同行业客户需求特征10四、五星级酒店调研了解酒店内客户特征11近期写字楼市场新增供应调研分析项目竞争对手及市场未来发展3工作思路在综合考虑宏观环境、办公市场和项目特点的基础上，我们对目标客户进行了清晰的特征定位，并就面积分割和产品价格提

3、出了相关建议宏观环境面积分割建议客户类型定位客户特征判定–市场角度的面积分布建议–经济发展–销控角度的面积分割建议–产业结构–投资客户、自–不同行业类型–产品角度的面积分割建议–城市规划用客户比例在本项目中的项目特点–投资客户特征理想分布–自用客户研究–不同面积区间–区位地段PAS在本项目中的•行业分类–交通状况模型理想分布•需求来源价格定位建议–区域发展–不同来源地在•购买意愿–未来规划本项目中的理–市场角度的价格定位建议办公市场•价格承受力想分布–竞争情况•项目匹配度•市场中不同价格区间分布–客户行业分布–区域分布–客户来

4、源定位•价格修正因素选择及判定–面积区间分布–空置率–行业类型定位–客户角度的价格定位建议–来源地分布–租金/售价•投资/自用目标客户可接受价格–客户特征4宏观环境篇市场研究篇项目分析篇客户定位与特征篇面积分割与产品定价篇商业配套与细节优化篇5宏观环境写字楼整体市场的发展与宏观环境有着密切的关系。我们将从宏观经济、产业结构和城市规划三个角度加以研究宏观经济具体指标包括VGDP和第三产业增加值V固定资产投资和房地产开发投资V外国直接投资宏观经济城市空间布局和未来规划决产业结构层次的水平代表一个城定了城市拓展的方向和重点市的城市化

5、水平发展区域具体指标包括具体指标包括产业结构城市规划V产业结构比重V城市产业布局V现有支柱产业V城市未来规划V未来新兴行业V区域未来规划6宏观经济分析近年来，合肥市GDP和第三产业增加值保持平稳增长，因基数较低，其GDP平均年增长率达到15%，远高于全国平均水平合肥市近年GDP、第三产业增加值及其增长率(亿元)90018%(%)80016%70014%60012%50010%4008%3006%2004%1002%00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年GDP第三产业增加值GDP增长率第三产业增长率数

6、据来源：《合肥市国民经济和社会发展统计公报》7宏观经济分析固定资产投资呈现一定的周期性规律，在两年的高速增长后逐步回落，2006年一季度出现新一轮强劲增势；房地产开发投资则保持多年的平稳增长，房地产投资所占固定资产比例不断增大，房地产业发展势头明显合肥市近年固定资产投资、房地产开发完成投资及其增长率(亿元)(%)500130%450120%110%400100%35090%30080%70%25060%20050%15040%30%10020%5010%00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年固定资产

7、投资房地产开发完成投资固定资产投资增长率房地产开发完成投资增长率•2006年1-4月，完成固定资产投资209.20亿元，同比增长1.2倍，增幅居中部地区省会城市第一•2006年1-4月，房地产开发完成投资66.88亿元，同比增长46.8％，商品房空置面积同比增长51.8％,增幅达两年来最高水平数据来源：合肥市统计局、《合肥市国民经济和社会发展统计公报》8宏观经济分析外商直接投资在经历2002年的低谷后，近年来其增长率保持高位水平，随着合肥市十一五规划的出台，未来几年内将保持较平稳的增长势头合肥市近年外资实际利用金额及其增长率(

8、亿美元)4.550%(%)4.045%40%3.535%3.030%2.525%2.020%1.515%1.010%0.55%0.00%2001年2002年2003年2004年2005年外资实际利用金额增长率“十一五”时期，争取引进世界500强企业5～8家，国内500强企业7