行业研究投资策略

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1、行业研究/房地产行业行业研究•房地产行业跟随大市有钱有地，五子登科——房地产行业2010年投资策略报告——请务必阅读正文后的免责声明部分研究员崔秀红肖剑电话：010--3207邮箱：xj@swsc.com.cn地产板块与沪深300对比地产投资组合与地产板块对比相关研究《政策环境依然良好，地产行业将持续增长》2009/08/24内容摘要：l我们预计2010年我国地产施工面积增速将达到15%—20%，而土地购置面积增速将达到5%—10%；房地产投资同比增长12%—16%之间，行业景气度依然有所增加。

2、l2010年我国地产行业销售金额增长率约为24%。地产行业贷款增速将下滑25%—28%。自有资金是否充足起到关键性作用。l中国土地市场缺乏价格弹性，地价总体持续上涨。在未来5年之内，土地交易价格都会持续上升。土地储备将决定着地产企业的绝对价值。l房地产刺激政策基调或将发生一定改变。但房地产优惠政策的基调尚难以发生根本性转变，更大概率的应该是对原先优惠政策做出部分调整。l目前，地产板块2009和2010年市盈率分别为33倍、23倍。根据测算，支撑板块价格的必要增长预期为15%—20%。房地产板块的

3、估值也趋于合理。投资评级给予“跟随大市”的中性评级。重点公司盈利预测与估值代码名称评级EPSPE目标价格200920102011200920102011冠城大通买入0.590.91.1532251820.76栖霞建设买入0.250.320.412824207.7万通地产买入0.40.560.7533241814.5华发股份买入0.750.951.1433282427.22万科A买入0.560.640.8330252118.48请务必阅读正文后的免责声明部分行业研究/房地产行业目录1．我国房地产行

4、业还处于快速增长阶段11.1我国房地产快速发展还可维持10年11.2第四次消费升级地产行业将获益最大22．2010年地产行业将会微幅上扬22.12010年地产投资增速将达到16%，新开工增速有望加剧22.22010年销售金额增速将达24%，逐步回归稳态增长42.32010地产贷款增速将下滑25%，自有资金最为关键52.4土地价格将持续上升，费用控制是保证利润的关键63．2010年地产政策将会适度调整74．以ROE为核心的投资策略114.1高净利率的关键在于费用成本的控制124.2高资产周转的关键

5、在于适中的存货周转率155．盈利预测与估值186．重点上市公司20冠城大通（）20栖霞建设（）21万通地产（）21华发股份（）22万科A（）22插图目录25表格目录26请务必阅读正文后的免责声明部分行业研究/房地产行业房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化过程中形成的独立产业，是现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60

6、多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。在需求方面，房地产行业又同时兼顾着消费与投资的特性。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容。对国民经济发展具有稳定而长远的影响。1．我国房地产行业还处于快速增长阶段1.1我国房地产快速发展还可维持10年我国房地产业从20世纪80年

7、代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均

8、在1.5个百分点左右。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)。我们估计，我国的住房建设持续发展至少还可以保持10年。另外，据统计居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境。同时，住房的投资效