公允价值计量在投资性房地产中的应用研究

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1、[摘要]2006年我国颁布了新的企业会计准则，规定投资性房地产需要在资产负债表中单独计量，并引入了公允价值计量模式，从而引发了众多关注。公允价值计量模式因其与市场价值紧密联系而具有更高的实时性、准确性和可靠性，而且投资性房地产采用公允价值计量模式有其政策制度依据，并具有可操作性，同时符合也国际会计趋同原则，因而预计将会有大量企业转变投资性房地产的后续计量模式。但根据当前数据显示，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续的企业所占比例仍较小，采用成本价值模式的企业还是占多数。经过笔者分析，该现象有其主客观原因，主观原因主要

2、是出于企业对自身情况的多方面考虑，客观原因主要是由于目前我国大环境下各种不成熟条件的限制，而大大阻碍了公允价值模式的使用。为了扩大公允价值模式的使用范围，笔者针对上述问题提出了相关建议，希望能为公允价值计量模式的推广使用创造有利条件。[关键词]投资性房地产公允价值计量模式准则规范房地产市场引言13近年来，我国楼市价格不断上涨，且增长幅度相对较大，房地产市场逐渐活跃，对于投资性房地产来说，如果继续采用成本模式进行后续计量明显不能体现其真实的市场价值，并且在房地产市场不断发展和持续活跃的大背景下，必定不能适应新形势的应用需

3、求，也不符合国际会计趋同原则。为了适应房地产市场不断发展的需要，我国早在2006年出台的新的会计准则中，规定了投资性房地产需要单独计量并在资产负债表中列报出示，同时准则引入了公允价值计量模式[1]。公允价值计量模式是根据现时市场价值估值，因而更加准确可靠，能提高会计信息质量，更真实反映企业的实际价值，为利益相关者的投资和决策提供更有效的信息。同时，在我国房地产市场快速发展的大背景下，公允价值计量模式能更及时准确地反映投资性房地产当前的市场价值，相比成本模式，公允价值计量模式更加先进科学，更能适应我国经济发展趋势。因此预

4、期将有大量企业从原本的成本模式转换为公允价值计量模式，但实际结果却与预期相差甚远，选择使用公允价值模式计量投资性房地产的企业并不多。本文从公允价值计量模式的准则要求、应用现状及原因、存在的障碍等分析该现象，并给出相应的建议。一、投资性房地产计量准则规范要求（一）国际准则的规范要求为了规范投资性房地产的会计处理和相关披露，2000年5月国际会计准则委员会颁布了《国际会计准则第40号——投资性房地产》（IAS40）。在该准则中，“投资性房地产”的定义表述为“为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括：（1）

5、用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；（2）在正常经营过程中销售的房地产[2]。”准则要求企业在公允价值计量模式和成本模式二者中任选一种并且只能一种用于计量企业全部投资性房地产。若选择公允价值计量模式，资性房地产应按公允价值计量，且公允价值的变动应计入当期损益；若选择成本模式，企业则应披露其投资性房地产的公允价值。准则规定，只有在预期转变计量模式将会产生一个更为恰当的列报的情况下，企业才允许变更计量模式[2]。（二）我国准则的规范要求132006年我国财政部颁布了新的《企业会计准则》，其中《企业会计准则第

6、3号——投资性房地产》对于投资性房地产的后续计量做出了以下规定：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债

7、表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。[3]”（三）我国准则与国际准则的区别相比现在的IAS40的规定，我国当时的准则已经很靠近现行的国际准则，但是还在一些差别上反应出我国还未实现和国际准则的实质趋同。1、计量模式选择的倾向性方面我国会计准则规定，对于投资性房地产，企业一般应该采用成本模式进行后续

8、计量；而对于采用公允价值模式计量则做出了更为详细的规定，说明只有在有确定证据表明其公允价值可以持续可靠取得时，才可以选用该模式进行后续计量。这样就显示出对于模式选择的倾向性，即还是偏向于采用成本模式进行计量。而国际会计准则则不同，由于国外发达国家房地产发展较早，市场成熟活跃度较高，IAS40虽然允许企业在成本模式和公允价值模式中二