住宅用地供应影响因素分析——以沈阳市为例

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1、住宅用地供应影响因素分析市为例以沈阳膿石立山鵬有限责任公司沈阳市土地储备中心在我国当前新型城镇化快速发展的进程中，城镇住房整体呈现供不应求态势，但近年来，结构性过剩和结构性短缺的新特点逐渐凸显。为深入落实中央经济工作会议和中央城市工作会议精祌，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控冇关工作的通知》要求，各地尽快编制住宅用地供应屮期规划和三年滚动计划。为做好沈阳市规划计划编制工作，加强和改进沈阳市住宅用地供应管理，改善住房供求关系，促进沈阳市房地产市场平稳健康发展，本文深入分析了宏观形势和微观

2、环境对住宅用地供应的影响，总结了住宅用地供应的影响因素，并提出了相应的量化指标，为沈阳市规划计划的编制提供了有力支撑，为沈阳市住宅调控政策的制定提供了科学依据。宏观形势对住宅用地供应的影响分析住宅用地的供应对于房地产市场具有重要影响，住宅用地的供应关系到经济发展、政治稳定和社会稳定，住宅用地供应的问题，不仅是一个经济问题，更是一个政治问题和社会问题。宏观形势涉及到国家政治体制运行、经济社会发展、人口规模结构变化等，具体来看包括以房地产调控为主的住宅政策、国内生产总值等经济因素、人口和城镇化等社会因素，以上这些因素都对住宅市场产生着重大的影响。1.政策因素对住

3、宅用地供应的影响分析住房政策制度是对住房的供给、分配、交易和消费等阶段屮形成的各种宏观调控社会经济关系的总称。在我国，政府严格控制着房地产一级市场中的重要资源一一土地，政府对整个房地产市场具有绝对控制权，决定着市场供求关系平衡位置和价格走向。因此，研究住宅用地供应的影响因素，首先就要研究政策因2004年，国土资源部颁布丫71号文，开始丫对房地产的调控。2005年又相继出台“国八条”、“国十五条”等。2010年国务院出台的“国H条”和2011年的新“M八条”，促使2011年沈阳市住宅用地供应量大幅增加。按照2013年的新“M五条”要求，2013年沈阳住房用地供

4、应总量保持稳定，并增加了保障性住房用地供应量。2016年沈阳市政府下发22条意见明确要求“对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制”，因此，2016年沈阳市住宅用地供应量进一步降低。2017年住房城乡建设部、国土资源部联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。文件中指出，去库存仔务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应;房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应。文件中除了提出因地制宜，三四线城市继续去库存、少供地的要求，更重要、关键的指向是:统一向热点城市施压，必须尽快增加供地、增加新房预售、抑制地王、抑制房价。各地必须制定更加复杂、细致

5、供地计划。根据以上分析，随着市场状况变化不断调整的调控政策对住宅用地的供应起着重要作用。1.经济发展对住宅用地供应的影响分析房地产作为投资品和消费品，在供求关系上对经济的周期性波动较为敏感。经济发展状况是房地产市场的基础，直接影响着房地产行业。经济发展状况好，房地产消费与投资环境就好，房地产发展迅速也会带动相关行业发展，促进固定资产投资增长。2001年起，沈阳市GDP和固定资产投资一直持续增长，居民生活水平的不断提高，住宅销售而积也将不断增加。2012年开始，沈阳市GDP和固定资产投资增长率增速明显下降，住宅销售面积也随之逐年减少。2.社会发展对住宅用地供应

6、的影响分析人口因素作为住宅消费的主体，人口因素住宅用地供应的影响主要体现在:人口数量、人门结构、家庭结构。人门数量直接作用于住宅需求。2001年以来，沈阳市人口增长一直伴随着住宅销售面积的增加，而2012年以后，人口增长放慢也是住宅销售面积减少的重要原因。人口结构对住宅的影响主要原因是不同年龄段的人口对于住宅需求不同:青年人由于婚姻生育对住宅有刚性需求，中年人有改善型住宅消费需求，老年人的住宅需求相对较低。在人门老龄化发展的趋势K,人门结构对沈阳市住宅需求的影响是负面的。居民住宅需求是以家庭为单元的，其数量影响着住宅需求变化。沈阳市虽然人口数量增幅不大，但家

7、庭小型化发展导致家庭户数明显增加，户均人U水平从2001年的3.11人/户下降到2.75人/户，给住宅需求带来了正面影响。城镇化人口的城镇化必然形成新的住房需求;土地的城镇化会促使房屋拆辻的居民产生被动住房需求;城镇化带动城市发展最终还会产生改善性住房需求。2015年沈阳城市化率为80.55%，目标在2020年达到85%，未来几年城镇化对沈阳市住宅用地供应的影响将会越来越显著。消费者心理预期也对住宅用地供应有一定的影响。无论是消费性需求还是投资性需求都会受到消费者对未来价格预期的影响，特别是投资性需求。住宅市场中，价格上涨时，即使明显偏高，消费者仍会追涨入市

8、J介格下跌时，跌幅较大，消费者将会继续观望。微观环境