物业服务企业作业成本管理系统构建

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1、物业服务企业作业成本管理系统构建　　一、作业成本法相关理论　　作业成本法是一种以作业为基础的成本的核算方法和管理制度，在作业成本法核算中涉及到资源、成本对象、作业、作业中心、作业动因、作业成本库等概念。作业成本法的基本原理是产品会消耗作业，而作业会消耗资源；生产会导致作业的发生，作业会导致成本的产生。在作业成本法下，成本的计算可以分为以下几个步骤：第一，界定作业并建立作业中心；第二，界定出各类资源的耗费；第三，选择资源动因，将资源追加到作业中心，形成作业成本库；第四，选择作业动因，把作业成本库中的费用分配到成本对象。　　二、物业服

2、务企业成本管理理论　　1、物业管理的起源及业务特征　　物业管理从广义上来说就是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务；从狭义上来说物业管理就是物业企业按照物业服务合同的约定，维护特定房屋所处区域内的配套设施、环境卫生和公共秩序的活动。伴随着房地产行业的飞速发展，物业服务公司在八十年代在我国出现，并逐渐由沿海城市向内地扩展，到了新世纪后，物业管理行业也逐步走向了法律化、规模化、市场化。　　物业管理企业向客户提供多功能、全方位的服务，涉及的服务范围较广，如果按业务种类不同可分为：环境卫生管理、治安消防管理、设施设备管理

3、、绿化管理、车辆交通管理和其他公共管理等。物业管理企业为业主提供上述服务，给业主带来舒适感和安全感，其在管理上具有以下一些特征：综合性和公共性、生产和消费的不可分性、无形性、连续性和多样性。　　2、物业服务成本的构成及特点　　物业管理企业提供的是无形服务，但同样需要消耗成本资源，从成本构成情况来看，物业企业的成本费用主要包括：管理及服务人员的薪资、物业清洁服务卫生费、物业园区绿化养护费、物业管理区域公共设施维修维护费、治安消防秩序维护费、国家法定税费、物业公共责任险等。　　物业管理的工作项目较多、程序也较为复杂，物业企业服务成本体

4、现出了服务行业的特点，即服务收入很难和某项成本费用直接相关，其特点也可概括为：成本构成点多、间接费用比例上升且成本动因不同、劳动密集使得人工费用占总成本比例较大、固定成本比例高。　　3、物业企业成本管理方法　　物业成本管理方法是企业计划、协调、控制各项成本费用时使用的手段，其目的是为了降低企业成本，提高企业的经济效益。成本管理方法包括：成本预测、成本决策、成本预算、成本核算、成本控制等。　　二、物业服务企业作业成本管理系统构建　　1、物业企业应用作业成本法的必要性及可行性　　服务行业很少有专利产品，所以其产品本身是很容易被复制的，

5、这就使得成本费用控制成了服务行业竞争的关键环节。　　目前，物业企业在成本费用管理长普遍存在一些问题，可以概括为：物业服务成本核算观念淡漠且管理成本不完整、成本管理思路片面、成本管理方式过于简单粗放、成本管理不利于物业企业贯彻盈利性原则等。　　物业服务企业对物业管理市场的竞争越来越激烈，人工费用的上涨和业主需求的不断提高，更是给物业企业带来了极大的经营压力。此外，在物业企业服务成本不断增加的情况下，物业服务费提价却困难重重，这使得企业的利润不断的降低。在外部市场竞争和内部成本上升的双重压力下，企业必须努力控制成本费用，同时寻找新的利

6、润增长点。第一，企业要做好常规服务，改进作业流程，以优质的服务换取优价的回报；第二，企业要降低管理成本，将绿化、保洁、设备维修外包给更专业的公司，充分利用社会化分工；第三，物业企业要开拓经营思路，提供差别化服务。　　作业成本法主要应用在制造业，而且取得了显著的效果，但从物业企业服务特点来看也基本具备了实施作业成本管理的要求：第一，物业企业的间接费用在总成本中的比例较高；第二，物业服务企业个性化服务较多；第三，物业企业的信息化水平在不断提高。　　2、物业企业作业成本管理系统构建　　物业企业作业成本管理系统构建应该遵循以下一些基本原则

7、：成本效益原则、稳定与发展的原则、易理解操作的原则等。物业企业作业成本管理体系的管理主体是物业企业，管理对象是物业服务过程，成本管理工作应该做到目标明确、业绩考核、进行调节。传统的成本管理重点集中在生产成本，从物业管理企业来看就是重点把控服务过程中各种资源的消耗，而作业成本管理是传统成本管理的拓展，其控制内容包括：物业企业规模的确定、物业管理处的设立、物业资质的定位、各个作业中心的控制等。　　物业管理系统是为了满足客户需求而形成物业作业集合，集合中的每个作业都在作业过程中消耗一定的资源，并产出相应的价值。基于作业的物业成本管理系统

8、将作业目标和成本目标有机的结合在一起，目标成本指标按作业链层层分解给各部门、各环节，最终实现降低和优化成本的目的。基于作业的物业成本管理体系由作业分析、标准作业成本、作业预算、作业成本差异分析、作业成本控制、绩效评价、作业优化等环节构成。物业作业成