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1、新加坡组屋与我国经济适用房的对比分析 新加坡土地面积小,人口却相对较多,住房建设成本高,一般家庭无力自行解决住房问题,因而新加坡政府进行大规模的住房建设。新加坡政府为解决住房问题成立了两个法定机构:建屋发展局和中央公积金局。建屋发展局所需的建设资金是通过资本市场获得的,但主要是依赖向政府的借款。同时,政府在土地、劳动力和建筑材料方面要为建屋发展局提供必要的便利。新加坡中央公积金局的公积金计划是一项强制住储蓄计划,以用于养老和失业救济的需要。它由雇主和雇员各负担一半,其缴交水平依经济发展而定。推行这种制度预筹了大量资金,构成
2、建屋发展局的重要资金来源。 1.2中国的住房制度 中国在20世纪50年代末实行了与计划经济体制相适应的“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度。20世纪80年代以来,中国逐步实行了住房制度改革,建立了与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公
3、积金制度;建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 2住房管理的重要环节对比 2.1申购条件的设置 2.1.1新加坡组屋的申购条件 新加坡的组屋分配制度公开严格透明,主要规定如下: (1)有资格购买组屋者必须是新加坡公民或永久居民。 (2)必须是两人以上的家庭或35岁以上的单身人士,与父母同住者可优先配房。 (3)按轮候制等候配售。所有符合分配条件的同一区域申请者,按其轮候顺序从可分配的组屋名录中依次选择其满意的组屋。 (4)同一户人家不允许购买第二套组屋。 (5)按收入决定购买类型。 2.1
4、.2我国经济适用房的申购条件 我国《经济适用住房管理办法》规定,城市中低收入家庭申请购买经济适用房应同时符合下列条件: (1)具有当地城镇户口。 (2)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准。 (3)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。 经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。 2.2建设资金来源 建屋发展局是新加坡国家发展部下属的法定机构,是
5、该国最大的住房发展商和公共住房管理机构。建屋发展局的资金来源主要有三项:一是政府建房贷款;二是购房资金贷款;三是政府津贴。 我国经济适用房建设资金的来源渠道包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障、社会捐赠以及土地出让金净收益的部分资金。当前主要的资金来源是财政拨款和住房公积金增值收益,但对经济适用房建设而言,这两种融资方式均呈现出供给不足、极不稳定的特点,这与房地产开发及租金补贴所需的大额、连续的资金需求是相悖的。 2.3价格管理 为了使组屋尽可能覆盖大范围并为大多家庭所接受,新加坡建屋发展局用可支付指标来衡量屋
6、价,即90%第一次申请者可负担三房式的价格,70%第一次申请者可负担四房式价格。总体上,组屋售价约相当于市场价的1/2。 我国经济适用房价格以保本微利为原则,实行政府指导价。其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定,下浮幅度不限。经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成,并在此基础上计算楼层、朝向差价,形成最终的售价。 2.4监督措施 我国相关法律对经济适用房交易双方的不诚实行为的惩罚力度较小,对违规售房者,多是责令建设单位限期收回,不能收回的,由建设单位补缴价差;对骗购者,通常也只是追回或由购买人按市
7、价补足购房款。另外,对经济适用房的审核还停留在查书面资料和网上公示阶段。这种粗放的审核方式给一些人留下了暗箱操作的空间。同时与新加坡公务员制度相比,我国的公务员制度偏重“能”的要求,放大学历和资格考试的重要性,公务员面试也存在许多违规现象,而且后期廉政考核工作动力不足。 3.2建设资金相对匮乏 新加坡的组屋建设有庞大的中央公积金库作为其资金来源的有力保障,确保组屋建设顺利平稳地进行。而我国经济适用房建设资金的来源渠道则相对不稳定。 由于我国各地区经济发展不平衡,一些经济不太发达、财政实力较弱的城市甚至无法提供足够资金
8、用于经济适用房建设。而住房公积金制度在我国发展并不成熟,其增值收益很少且不稳定,在提取风险准备金、支付管理费用后,剩余资金大都不足以支持经济适用房建设。同时由于我国社会保障涉及的保障项目较多,针对的人群广泛,因此可用于经济适用房的资金也十分有限。而土地出让金净收益与地方政府的财政收入息息相
