运用收益还原法评估土地价格探讨

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1、运用收益还原法评估土地价格探讨　　摘要：收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等，他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。　　关键词：收益还原法；土地评估；注意；问题　　　　1土地相关总收益的确定　　　　土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。.L.编辑。　　目前评估人员在运用收益还原法对出租

2、性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。　　客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类土地的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估

3、土地的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估土地的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。　　实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一

4、般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。　　　　2土地总费用的确定　　　　2.1利息是否应作为总费用扣除　　传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资土地成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部

5、分而不应作为费用扣除。　　　　2.2折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定　　目前很多运用收益还原法进行土地评估的报告中均把折旧费当作费用扣除，而笔者认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此笔者认为如果把土地作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：　　净现金流入量=资本产出+资本回收。　　式中：资本产出就是投资土地的时间价值(投资利息)的体现，资本回收就是土地所提取的折旧部分。　　当a每年变化，r每年不变

6、，且>0，土地有收益的年期为有限年期n时，收益还原法公式为：P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+an/(1+r)n当n=1时，P=a/(1+r)，则：a=P(1+r)=P+Pr　　由此我们可看出净现金流入量a(纯收益)是包括了P(资本回收)和Pr(资本产出即投资土地的时间价值)两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。　　　　2.3总费用中应考虑的税费项目　　笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程(出租、经营、生产期间)中所须缴纳的项目。　　税费种类

7、有：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。　　2.4总费用中的维修费的求取方法及测算途径　　房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。　　(1)日常性小维修。发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×(1-R)/N(C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限)　　(2)大维修费用。发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用

8、提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。　　　　2.5对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除　　目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地