收益还原法评估土地房屋

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1、房地产估价报告项目名称：深圳南山区科技工业园3号厂房现值评估受托估价单位：中咨资产评估事务所估价人：梁巨元委托估价方：深圳燕兴投资有限公司估价日期：二零零零年一月十七日至一月二十七曰致委托估价方的函深圳燕兴投资有限公司：受贵公司委托，我所对深圳市南山区科技工业园3号厂房的24年土地使用权及房屋所有权的现时市场价值进行了评估。经过客观、公正的评估，确定该房地产在估价期日2000年1月20日的正常市场价格如下：估价对象现值：872.85万元人民币大写金额：捌佰柒拾贰万捌仟伍佰元人民币楼面价值:1090.51元/平方米需要特殊说明的事项：1

2、、本报告评估的是假设估价对象在现状利用条件下，目的是为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供参考依据，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应的调整。2、估价对象所在供需圈在进行交易及出租时室内均未进行装修，故本报告房地产价值中不包含室内装修及设备价值。3、根据房地产抵押协议，房地产权利人中国燕兴深圳公司将估价对象于1999年7月29日抵押给中国银行深圳市分行蛇口支行，作为中国燕兴深圳公司贷款担保，抵押期间为1999年7月29日至2002年7月29日，贷款額为150万美元，因此在考虑估价对象价值时应充分考虑其他项权利对房地产现值产生

3、的影响。4、本报告的评估结果为估价对象正常情况下的现实市场价格，房地产金融应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀率的影响，估价对象在快速变现时往往难以达到其正常的市场水平，因此若进行快速变现则其价格应进行适当调整。5、本报告评估期日为2000年1月20日，报告有效期为半年，随着时间的推移，该价格需作相应的调整甚至重估。评估的详细结果、过程及有关说明，详见后附的《估价结果报告》。敬意顺致中咨资产评估事务所二零零零年一月二十七曰估价结果报告第一部分摘要一、估价项目名称：深圳市南山区科技工业园3号厂房现值评估二、委托估价方：深圳燕兴

4、投资有限公司三、估价期曰：二零零零年一月二十曰四、价格结果：评估人g根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验，考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价期日2000年1月20日的市场价格如下：估价对象现值：872.85万元人民币大写金额：捌佰柒拾贰万捌仟伍佰元人民币楼面价值：1090.51元/平方米五、有关说明1、本报告评估的是假设估价对象在现状利用条件下，目的是为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供參考依据，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作

5、相应的调整。2、估价对象所在供需圈在进行交易及出租时室内均未进行装修，故本报告房地产价值中不包含室内装修及设备价值。3、根据房地产抵押协议，房地产权利人中国燕兴深圳公司将估价对象于1999年7月29日抵押给中国银行深圳市分行蛇口支行，作为中国燕兴深圳公司贷款担保，抵押期间为1999年7月29日至2002年7月29日，贷款额为150万美元，因此在考虑估价对象价值时应充分考虑其他项权利对房地产现值产生的影响。4、本报告的评估结果为估价对象正常情况下的现实市场价格，房地产金融应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀率的影响，估价对象在

6、快速变现时往往难以达到其正常的市场水平，因此若进行快速变现则其价格应进行适当调整。5、本报告评估期日为2000年1月20日，报告有效期为半年，随着时间的推移，该价格需作相应的调整甚至重估。6、本评估报告未经估价机构同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不可发表于任何公幵媒体上。六、估价机构：中咨资产评估事务所二零零零年一月二十七日第二部分估价对象界定一、委托估价方：深圳燕兴投资有限公司二、受托估价方：中咨资产评估事务所单位地址：北京市海淀区车公庄西路32号中咨大厦法人代表：张宏新联系电话

7、：68415511-5207三、估价目的：为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供客观、公正、合理的价格参考依据。四、估价日期：2000年1月17日至2000年1月27日五、估价期曰：二零零零年一月二十日六、估价对象概况：1、估价对象深圳市南山区科技工业园3号厂房24年土地使用权及房屋所有权。2、土地及建筑物状况估价对象位于深圳市南山区科技工业园北部，科技大道东侧，北临4号楼深圳长园新材料有限公司，东临园区道路，南临中日电热深圳有限公司，西隔科技大道与深圳科兴生物制品有限公司相邻。根据《房地产证》，估价对象土地性质为国有出让用地，土地

8、面枳3382.50平方米，土地用途为工业，使用年限为三十年，即自一九九四年四月十八日至二零二四年四月十七日止；估价对象地上建筑物为六层框架结构工业厂房，建筑面枳8004平方米。3、区域因素估价对象地处深圳市南山区科技工业