房地产行业：地产债专题004，宏观调控视角下的房地产政策周期~20年房地产调控史全复盘（下）

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1、内容目录摘要：5（1）第一轮收紧（2005年-2008年金融危机前）：“外贸+内需”双引擎引领经济增长，外汇储备过度增长导致货币被动扩张，股市、房市均出现快速上涨6（2）第一轮放松（2008年底-2009年上半年）：刺激房地产对冲金融危机影响6（3）第二轮收紧（2009年下半年-2011年底）：抑制经济过热，“保增长”与“防通胀”的矛盾开始凸显，房地产政策分四波不断收紧6（4）第二轮放松（2011年底-2012年）：稳增长背景下央行表态支持首套房贷款需求，地方政府纷纷微调地产政策但不能触及限购7（5）第三轮收紧（2013年）：新任政府调低经济增速预期，“地王”频出背景

2、下出台“国五条”重新收紧房地产调控7（6）第三轮放松（2014-2015年）：“新常态”下经济增速不断下行，稳增长、去库存双重压力下放松地产政策8（7）第四轮收紧（2016-2018年上半年）：经济企稳，供给侧改革和金融防风险成为宏观政策主线，“房住不炒”“因城施策”进行调控8（8）第四轮放松（2018年下半年至今）：贸易战背景下经济下行压力加大，部分城市开始放松地产政策9（9）总结：政策什么时候会放松？什么时候会收紧？9政策什么时候会放松？9政策什么时候会收紧？101.2005年-2008年金融危机前：“外贸+内需”双引擎引领经济增长，外汇储备过度增长导致货币被动扩

3、张，股市、房市均出现快速上涨101.1.宏观经济形势和宏观调控政策：外贸+内需”双引擎引领经济增长，外汇储备过度增长导致货币被动扩张，股市、房市均出现快速上涨101.2.房地产政策：首付比例、按揭贷款利率、房屋交易环节税费首次成为调控手段122.2008年金融危机-2009年上半年：刺激房地产对冲金融危机影响142.1.宏观经济形势和宏观调控政策：国际金融危机拖累全球经济，中国推出4万亿刺激政策后经济V形反转142.1.1.国际形势：国际金融危机爆发，全球经济进入全面衰退142.1.2.国内形势：四万亿出台后经济增速V形反转142.2.房地产政策：降低首付和交易环节税

4、费刺激地产，对冲金融危机影响153.2009年下半年-2011年底：抑制经济过热，“保增长”与“防通胀”的矛盾开始凸显，房地产调控分四波不断收紧173.1.宏观经济形势和宏观调控政策173.1.1.国际形势：美债与欧债拖累全球经济，美日等发达国家相继推出量化宽松............................................................................................................................................................

5、..173.1.2.国内形势：抑制经济过热，“保增长”与“防通胀”的矛盾开始凸显173.2.房地产政策：分四波不断收紧194.2011年底-2012年：稳增长背景下央行表态支持首套房贷款需求，地方政府纷纷微调地产政策但不能触及限购224.1.宏观经济形势和宏观调控政策：经济增速下行，通胀回落，宏观政策向稳增长倾斜224.1.1.国际形势：美联储推出第三轮量化宽松224.1.2.国内形势：宏观政策向稳增长倾斜224.2.房地产政策：稳增长背景下首套房贷政策松动，地方政府微调地产政策但不能触及限购225.2013年：新任政府调低经济增速预期，“地王”频出背景下重新收紧房地

6、产调控235.1.宏观经济形势和宏观调控政策：新任政府调低经济增速预期235.2.房地产政策：“地王”频出背景下重新收紧房地产调控236.2014年-2015年“新常态”下经济增速不断下行，稳增长、去库存双重压力下放松地产政策246.1.宏观经济形势和宏观调控政策：新常态下经济增速不断下行246.1.1.国际经济形势：美联储退出QE3，金融危机后首次加息246.1.2.国内经济形势：GDP增速连续两年没有达到目标中枢，稳增长力度加大.246.2.房地产政策：新任住建部长定调“去库存”，二三线城市放松限购限贷277.2016年-2018年上半年：经济企稳，供给侧改革和金

7、融防风险成为宏观政策主线，“房住不炒”“因城施策”进行调控297.1.宏观经济形势与宏观调控政策：经济增速稳定，供给侧改革成为政策主线297.2.房地产政策：房价快速上涨因城施策进行调控328.2018年下半年至今：贸易战背景下经济下行压力加大，部分城市开始放松地产政策348.1.宏观经济形势：贸易战背景下经济运行稳中有变348.2.房地产政策：部分城市开始放松地产政策359.总结：政策什么时候会放松？什么时候会收紧？359.1.政策什么时候会放松？369.2.政策什么时候会收紧？36图表目录图1：GDP与CPI增速11图2：存贷款基准利率11图3：