房地产：工业地产宏观调控下的绿洲

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1、政策调控，投资价值显现。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。土地出让逐步完善。近年来，国家加人了对工业用地的宏观调控，特别是规定从今年开始工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。和关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将II益市场化、规范化，一方面使具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件，另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上

2、市公司，资产增值效应将非常明显。开发模式分类。工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，由于其在很人程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程屮起到了积极的作用。财务特点分析。通过财务数据分析比较发现，与行业内其他地产上市公司相比，工业地产公司具有存货及预收帐款鮫小，n.盈利水平一般，但资产周转率较快，偿债能力较强及现金流相对充沛等特点。工业少工业地产共

3、同发展。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及口身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位z一。此外，随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，工业地产的发展前景广阔。重点公司评述。综上所述，从工业房地产的行业发展、盈利模式等方面考虑，结合目前房地产板块的整体估值水平，我们建议投资者重点关注鑫茂科技空港股、海泰发展、人港股份、张江高科ST运盛等房地产上市公司。1.政策调控，投资价值显现工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的町建

4、建筑物用途有较人的范围，其屮包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项冃受到一定影响的同时，工业地产借助其特有的经营模式，在宏观形式的大苗娥下，值得我们予以重点关注，与此同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。1.工业地产概况2.1土地出让逐步完善一肓以来，由于市场的强劲需求，住宅、商业用地平均价格一肓处于上涨态势，且涨幅较为明显，相比之下，由于工业用地人部分以协议出让的方式获取开发，因此工业类土地价格基木趋于稳定。在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开

5、发建设，对促进区域经济的发展起到了重要的作用。但协议出让工业用地的方式及其相对低廉的出让价格在过程中也产生了一些问题，部分地区为了拉动地方经济增长，低价转让土地甚至零地价出让土地,使各地产生工业圈地现彖,部分开发商获得土地之示通过各种方式改变土地用途，变工业用地为商业用地，从而获取较高的转让及开发销售的增值收益。基于此，国家加大了对工业用地的宏观调控，国土资源部在06年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》，对丁噺的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的和关费用Z和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权从地方政府收归中央。而2007年1月1日开始实

6、行的《全国工业用地出让最低价标准》规定了全新的工业用地价格，禁止了零地价和低成本转让工业用地，同吋规定了工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。《标准》中规划了十五等用地，地价上涨约40-60%。其中一等地约56万/市，最低等地约4万/市。相关规定及通知将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将II益市场化、规范化，一方面使具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件，另一方而，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有人暈工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。2.2开发模式分类与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，

7、这也促进了其快速发展。从开发模式上看，根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。综合以上各种工业地产方式，主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是以工业生产为主的企业产业链的打造及完善。就我国来说，工业地产的开发模式主耍以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是丄业园区的开发模式，