2014年佛山商业综合体岭南新天地调研分析报告

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1、佛山商业综合体岭南新天地调研分析报告目录一、项目概况二、项目整体规划和地位三、其他功能区分析四、重点功能区分析——文化商业街区1.1发展商介绍1.2项目规模1.3项目区位1.4项目周边市场分析1.5项目考察评价一、项目概括1.1发展商介绍瑞安房地产于2004年成立，总部设于上海，为瑞安集团的地产旗舰公司，结合了集团在中国内地主要的房地产发展项目。瑞安房地产于2006年10月在香港联合交易所主板上市(股票代号0272)，在上海、重庆、武汉、杭州、大连及佛山之中心地段开发九个项目，其总建筑面积约1311.5万平方米（包括其他投

2、资者权益）。瑞安房地产在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，其发展项目主要分为三个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心重建项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以IT及科技产业为主题，集多种用途的知识型社区综合发展项目，一般包括产业园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施；以及集旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。1.2项目规模住宅面积30万m²，服务式公寓11万m²，商业3万m²，引进精品超市+国际影院+时尚餐饮+休

3、闲娱乐的全业态生活广场适于各个年龄段的消费者，毗邻厚街精神家园——福神岗公园、体育公园，与全亚洲最大的希尔顿酒店近在咫尺。地理位置佛山岭南天地位于禅城老城区，祖庙东华里的中心地段。东起市东下路，西至汾江中路，南起建新路，北沿人民路。交通通达情况往广州市中心——约半个小时往广州南站——约20分钟往新白云国际机场——约45分钟地铁：广佛地铁祖庙站(百花广场)出，行建新路约二三百米。公交：1、公交祖庙站下，到佛山图书城侧路口(黄飞鸿纪念馆)拐入，约200米；2、公交人民路站下；3、公交建新建路下。自驾车：可从人民路或建新路入口进

4、入，人民路及祖庙路兴华商场后面均有大型停车场，停车后步行5分钟左右可至1.3项目区位1.4项目周边市场分析祖庙商圈界定及发展祖庙商圈是以兴华商场、百花广场为龙头，带动祖庙路街铺（约1公里长）而形成的商圈，是佛山中心组团的核心区域。祖庙商圈位于佛山市禅城区的老城区，拥有祖庙、梁园、东华里古建筑群等得天独厚的旅游资源，是佛山文化旅游中心，每年吸引大批的中外游客。片区内的祖庙路、升平路、锦华路等传统老街区，不仅有深厚的历史文化沉淀，更具有浓郁的商业文化氛围。自上世纪90年代中期起，随着图书馆、影剧院、百花广场等新的文化、娱乐、商

5、业设施落户祖庙路，祖庙商圈开始奠定佛山商业的中心地位，成为佛山商业形态最丰富、商铺种类最多、范围辐射面最广、发展最成熟的大型商业圈。现商圈内商铺众多、人气鼎盛，云集了兴华商场、百花广场、顺联百花总汇等众多百货商场，有苏宁电器、屈臣氏、佛罗伦、NIKE等名店进驻，消费市场繁荣活跃。人民路段人民路人流较大，经营商业种类繁多，以服饰、鞋类为主，消费群体主要是普通大众。佛山岭南天地项目延续了上海新天地的作风，由定位高档商业，现已进驻李宁、耐克等名店。商铺只租不售，租户装潢、营运、服务，都要统一管理，有很严格的监管，形式上也是走商业

6、与文化相结合的方式。福禄路——锦华路段福禄路拥有佛山最成熟的商业街——银花商业街，商业氛围相当浓厚，经营业态品种繁多，包括服装、餐饮等，主要面向普通大众。东方广场占地面积25万平方米，总建筑面积80万平方米，其中商业面积超过23万平方米，投资20亿。以全新的“国际观光产业街区”理念，成为佛山的商业航母和华南地区屈指可数的超级巨mall。东方广场内部分为不同的功能区，不同的位置的租金与售价差异较大。位置较好的商铺售价可达8万元/㎡以上，一般临街铺位为5-6万元/㎡。1.5项目考察评价——SWOT分析优势（S）：1、历史文化悠

7、久，知名度高；2、具有独特的文化功能及商业氛围浓厚；3、佛山中心商业组团重要核心，在城市商业网点体系中处于主导地位；4、佛山人对祖庙商圈情有独钟，政府和民众大力支持发展；5、临近祖庙路、普君北路地铁站，多路公交劣势（W）：1、目前缺乏高档百货，购物环境欠理想；2、地方特色不够明显；3、目前业态业种较为单一化，多为小型店铺，以单体商铺为主。机会（O）：1、祖庙商圈改造提升进行中；2、岭南新天地的崛起及广州友谊商店的开业；3、广佛同城带来机遇，吸引更多周边客流前来消费4、各类特色店及精致建筑，成为行业标杆。威胁（T）：1、普君

8、新城商业步行街开始招商引资；2、季华商圈为代表的新兴商业区迅速崛起，如万科广场等商业项目相继入市分流了祖庙商圈相当一部分的资源和市场；3、祖庙商圈同质化竞争加大，对市场形成潜在威胁，部分商城的倒闭也使投资商信心受挫2.1总体功能布局2.2项目定位2.3目标消费群体定位2.4各功能区配比2.5公建配套设施