第13讲 常见用途土地估价(2011年新版)

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1、环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转601常见用途土地估价、其他土地权利估价大纲要求：十四、常见用途土地估价(一)考试目的测试考生对不同用途土地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握程度。(二)考试范围1．商服用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用2．居住用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用3．工业、仓储用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用4．公共管理与公共服务

2、用地的主要价格影啊因素、估价思路、估价方法的选择与应用5．交通运输用地的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用6．农用地(耕地、园地、林地、草地等)的主要价格影响因素、估价思路、估价方法的选择与应用(三)考试基本要求掌握：居住、工业、商服用地估价的特点、价格影响因素、估价技术思路和估价方法应用；熟悉：公共管理与公共服务用地、交通运输用地估价的特点，价格影响因素、估价技术思路和估价方法应用；了解：农用地(耕地、园地、林地、草地等)估价的一般特点、价格影响因素、估价技术思路与方法应用。[内容详解]一、商业用地估价(一)商业用地特点（掌握）商业用地的

3、特点是：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多。(二)商业用地主要价格影响因素（掌握）1．一般因素【指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等。】(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；造价工程师

4、监理工程师

5、咨询工程师

6、一级建造师

7、二级建造师

8、会计证

9、建筑师

10、安全工程师

11、会计职称

12、注册会计师

13、注册税务师

14、银行从业

15、证券从业

16、期货从业

17、经济师

18、报关员

19、外销员

20、执业药师

21、卫生职称

22、助理医师

23、职称英语

24、职称日语

25、职称计算机

26、

27、雅思

28、公共英语

29、自考英语

30、新概念

31、BEC

32、托福

33、公务员

34、人力资源师

35、高考

36、中考

37、司法考试

38、更多5页环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转601(3)经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。2．区域因素【指影响城镇内部区域之间地价水平的因素】

39、(1)自然因素：区域在城镇中的位置等；(2)社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；(3)交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；(4)基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；(5)商业繁华程度；距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等；(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。3．个别因素【指宗地自身的地价影响因素】宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深

40、度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。(三)商业用地估价的技术思路（掌握）商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。【因为商业用地交易案例较多，宜采用市场比较法；商业用地有一定的收益，可选择收益还原法；作为待开发的商业用地，还可以选择剩余法；如果当地有基准地价，还可以采用基准地价系数修正法】(四)商业用地估价方法选择与应用（掌握）1．各类商业用地价格评估必须区分因土地利用方式的差别所带来

41、土地收益的差异。2．各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。二、居住用地估价(一)居住用地特点（掌握）居住用地的特点是：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。(二)居住用地主要价格影响因素（掌握）1．一般因素(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等。(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等。造价工程师

42、监理工程师

43、咨询工程师

44、一级建造师

45、二级建造师

46、会计证

47、建筑师

48、安全工程师

49、会计职称

50、注册会计师

51、注册税务师

52、银行从业

53、证券从业

54、期货从业

55、经济师

56、报

57、关员

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59、执业药师

60、卫生职称

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62、职称英语

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65、雅思