土地估价师-土地估价案例与报告模拟13

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1、土地估价案例与报告模拟13一、案例分析题(请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)1、某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：(1)A宗地面积为2000m2,规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0,区域基础设施状况为''五通一平〃，岀让年期为住宅用地法定最高年限。(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%,建造成木均匀投入，建成后即可全部售出。(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%;

2、税金为房地产总价的6%;银行年贷款利率为11%,土地还原利率为8%。(4)在A宗地妙吋区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别如下所示。实例B:2370元/打；实例C：2730元/m实例D：25007C/m2oA宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如表表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估虏地产。表1影响因素修正指数表比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D交易时间100-1-5-4交易情况1000-1+1区域因索100-2+2-3个别因素1000+10+5使用年期10

3、0-30-1根据以上资料，评估出该公司的投标地价。木部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，耍求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答冇关问题。在题目下方空白处答题。某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：2、A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/亦，收益还原法的评估结果为970元/m2。试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果？简述理由。3、B宗

4、地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拔给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。请问:(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应冇哪些？4、根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。请简耍分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国冇企业、股份

5、冇限公司的利弊。5、股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2,并全部用于出租。请问:（1）为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份冇限公司应到政府部门办理哪些手续？（2）如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评佔？简述估价思路及所用方法估价的基本程序。二、报告判读题（第一题为土地估价技术报告片段，根据提问回答。第二题和第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因）下面是一份土地估价技术报

6、告的市场比较法测算说明部分（标注''略〃的为正常内容）。请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。1.比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象，基本情况见表2。表23宗比较对象基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间交易情况交易方式土地用途成交地价/（元/m2）付款方式总用地面积/亦容积率土地使用年限/年2007年12月正常转让商业待评估一次性支付2504•13.6352007年4月正讯挂牌出让商业3445一次性支付5035・82.9402006年9月正常挂牌出让商业3510一次性支付3302.93.7402

7、007年10月正常转让商业3880一次性支付2003・64.3402.建立价格可比基础（略）3.因素条件说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见表30表3待估宗地与比较实例的因素条件比较比较因素待估亲地实例A实例B实例C交易时间交易方式成交地价商业繁华程度交通条件总用地面积/亦宗地形状临街宽度/m临街深度/m2007年12月转讣待评估有一级商服屮心混合型主干道为主有5条公交线路2504.1,适中规则58432007年4月挂牌出让3445有一级商服中心生活型主干道为主有3条公交线路5035・8